黃艷律師拆遷補償標準,征收維權中那些令人哭笑不得的橋段，總結幾個看看…,在征收維權的過程中，類似“翻白眼”夸張、過分甚至經典的事情，著實不少。廣大被征收人還是要多留個心眼，別被這些小橋段所忽悠了……情形一：就是不說普通話“北京來的律師”，這
在征收維權的過程中，類似“翻白眼”夸張、過分甚至經典的事情，著實不少。
廣大被征收人還是要多留個心眼，別被這些小橋段所忽悠了……
情形一：就是不說普通話
“北京來的律師”，這一旗號在實務中未必是什么好事，甚至很可能被接上“我打的就是你北京的律師”這么一句話……
不過到了庭審中，最大的問題則在于居于被告席上的政府的出庭人員，總是操一口地道的地方口音，用極快的語速參與庭審的各項發言。
實在受不了了，在明拆遷律師會提出：請對方律師盡量用普通話發言，我們實在無法聽清和理解您的意思。
一般地，法官是會理解在明律師的這一小小的訴求的，會將這一意見禮貌的轉述給被告。
然而在某次庭審中，被告出庭人員干脆來了一句：那我們本地人就是這樣說話，能咋辦?沒過幾分鐘就又開始禿嚕禿嚕的說起大段方言來了……
這里面的困惑其實有二：一是同為當地人的法官，普通話講得非常標準、清晰;二是對方明明可以慢點兒講，卻偏要一股腦的往前奔，似乎就是故意不愿讓原告律師聽清楚其發言的內容。
最后，還是法官主持了正義：被告，原告是來自北京的律師，你們能不這樣發言么……
情形二：簽字為何總是不對
在一次庭審中，行政機關出示了一份書證，其中涉及一些涉案人員的簽字。
結果，在明拆遷律師在發表質證意見是直接指出：證據X，真實性、合法性、關聯性全都不認可……這一下子被告席上幾乎炸了鍋：我們證明行政行為合法的證據，你憑啥不認可呢?在明律師則冷靜的指出，這份書證上的簽字與此前本案材料中出現的相同人員的簽字明顯字跡不符，一看就是偽造的。
審判長一看果然存在問題，便問被告是怎么個情況。
被告也很冷靜、客觀，直接選擇了請求延期舉證，先休庭再說。
在明拆遷律師需要提示大家的是，實踐中涉及征收補償的每一份需要簽字的文件，被征收人都應當仔細進行核對、審查，尤其是房屋價值評估報告、入戶查勘記錄、征求意見匯總之類涉及注冊房地產估價師、被征收人簽字確認的文件，出現偽造簽名現象并不新鮮。
在審查拿到手的一大堆證據材料時，有足夠的耐心和細心是極為必要的。
在明拆遷律師黃艷就曾通過對評估報告簽名的細心審查發現了其中存在的違法點，為其后訴國土部查處違法評估不作為奠定了基礎。
情形三：向法院提交的答辯狀是“拍著腦袋”想出來的?
在明拆遷律師謝瑞青代理的一起案件中，被征收人的房屋疑似遭鎮政府違法強拆。
在明拆遷律師隨即以鎮政府為被告訴至法院，要求確認強拆行為違法。
鎮政府在提交給法院的書面答辯狀中明確認可了強拆是其組織實施的事實。
然而到了庭審中，被告卻突然聲稱要收回原先的答辯狀，稱當時沒有仔細研究案件，向法院提交的答辯狀是拍著腦袋想出來的，而事實上被告并沒有實施強制拆除原告房屋的行為!!!
面對法院的一臉愕然和旁聽席上的一片嘩然，在明拆遷律師隨即申請休庭。
在休庭期間，在明拆遷律師通過聯系在另一起訴訟中的被告派出所講明了利害，最終不到15分鐘就拿到了加蓋著派出所公章的《說明》。
《說明》中赫然寫著，強拆行為是鎮政府組織人員實施的……
在明拆遷律師想提示大家的是，無論鎮政府是“拍著腦袋”還是以其他什么特殊的姿勢琢磨的這份答辯狀，只要被征收人一方細致取證做好工作，違法強拆的事實便不難被認定。
庭審中的變化很多，及時應對很必要。
參考閱讀：《想推翻“一拍腦袋”作出的強拆答辯狀?看派出所與鎮政府如何“相愛相殺”》(←點擊標題可閱讀)
情形四：配合拆遷，這個面積就是合法的，不配合，就是不合法的
被征收房屋究竟是不是違建?無證的面積究竟是合法還是違法?這一顯然要根據土地、規劃等法律法規來依法確認的重要事實，到了在明律師王金龍所代理的一起案件中卻生出了些許“戲劇性”：征收方為證實其補償決定的合法性所提交的證據中，赫然出現了認定被征收人房屋為合法的表述，而同時有關部門又對涉案建筑的無證部分下達了違法建筑處罰決定。
在開庭審理中，當地規劃部門出庭人員面對這兩份自相矛盾的“證據”，竟支支吾吾的表示，如果被拆遷人配合拆遷，那么這個面積就都是合法的;如不配合，達不成一致，原先認定合法的那個表就不算數，無證那部分面積就是違法的!座無虛席的旁聽席上，頓時傳來一片哄笑。
在明拆遷律師想提示大家的是，無證建筑究竟按不按合法建筑補，關鍵竟然在于你配合還是不配合……自己的房屋究竟合法還是違法，竟然成了一件“看態度”而定的不確定事件。
一、證人證言屬于證據的一種
民事訴訟法規定的證據的種類包括：
1、當事人陳述。
2、書證。
3、物證。
4、視聽資料。
5、電子數據。
6、證人證言。
7、鑒定意見。
8、勘驗筆錄。
證人證言本身就是一種證據，只有欠條，屬于書證。兩種不同的證據，對于案件事實的效果也會不一樣，但是并不影響當事人行使起訴的權利。原告、被告雙方雖沒有書面欠條，但如果無利害關系的第三人的證言足以證明借款事實的存在及借款數額，原告、被告雙方的借貸關系也能成立。借條和證人證言都可以作為證據使用，其效力主要看是否能證明案件的真實情況。司法實踐中，如果有證人可以作證而且屬實的，一樣可以作為證據來使用。
相關閱讀：訴訟流程
1、訴前財產保全
訴前財產保全就是將對方的賬戶、房子、車等財產查封上，防止對方轉移財產。這一步并非必須的流程，要結合各案的情況及對方的財產情況，如果欠的錢并不多或是對方有償還能力，或是實在查不到地方財產，可以省去這一步。但如果可以保全的話，我建議還是保全，我辦的幾個案子，訴前財產保全往往可以達到“不戰而屈人之兵”的效果，比如說A公司欠B公司290余萬，我們代理B公司查到B公司有土地，于是我們就做了財產保全，還沒等開庭呢，對方就同意還錢，但是是分期的，在還了兩期大概220萬元后，我們考慮到基本上對方可以將其他錢都還上，于是解除了保全。這個案子雖然沒經過訴訟，但是結果非常理想。
2、起訴
好吧，接下來就是立案、庭審、判決了。法定的一審審限是6個月，二審是3個月，一般如果沒什么太大意外的話，3-4個月一審就有結果，可能你覺得時間太長了，但是沒辦法，這是最后一條路。至于說訴訟中到底怎么做，怎么開庭，限于篇幅，在這里就不細說了。
3、執行
如果判決下來了，那么應在判決生效后2年內向法院提起強制執行，讓法院直接查對方財不進行執行，如果對方就不執行，在一般地區，可以由法警拘留對方當事人，一般是一年一次，一次15日。
4、調解
調解是說雙方都退一步，把問題解決，比如說欠10萬元，甲說，少還點，還9萬元，馬上就還，其他的你也別找我要行不，乙說，行！那這事就完事了，雙方就解決了，一般地，法院會主持雙方進行調解。
（一）找政府協調。通常上，發現對方確實有違反規定的，那么建議可以先采取協商的方式，確定雙方是否存在誤會，以便更節省雙方的時間跟精力。
（二）找政府裁決。如果跟開發商、政府有關部門因此引起糾紛的，并且協商不下的，可以積極找政府裁決。
（三）去法院起訴。一般去法院起訴時，提起訴訟的一方要提供相應的證據，比如提供當地的土地管理條例，對方確定的土地征收補償方案等。
一、被騙買到小產權房怎么辦
1、找出賣人協商。為節省雙方的時間跟精力，可以直接找出賣人協商解決，要求對方退房、返還房款并賠償買房損失等。
2、去法院起訴處理。雙方未能協商處理，購房人可以去法院起訴，請求解除購房合同。
因為出賣人故意隱瞞小產權房的真實情況，會導致購房合同無效或者被撤銷，所以，購房人可以提出以下主張：
（1）請求返還已付購房款及利息；
（2）請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
二、與他人發生宅基地糾紛時應如何解決
與他人發生宅基地糾紛時，首先可以與他人協商解決。也可以找當地領導和鄉土地管理部門幫助處理。如果解決不了，可以向當地人民法院提起訴訟，要求保護自己的合法權益。
《中華人民共和國憲法》和土地管理法都明確規定，農村和城市郊區的土地所有權除法律規定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，個人只享有使用權。但個人對農村土地的使用權同樣是受到法律保護的，任何單位和個人都不得非法侵占。
我國《土地管理法》中對宅基地糾紛的解決辦法，主要有以下三種。
(1)協商解決。土地管理法第16條第1款規定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。”據此規定，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。
(2)行政解決。土地管理法第16條第2款規定：“單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。”該法還規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。所以，公民之間的宅基地糾紛，可以請求政府有關部門予以解決。
(3)司法解決。土地管理法第16條第3款規定：“當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴?！闭埱蠓ㄔ核痉ń鉀Q要分兩種情況：一是“宅基地確權”糾分，即公民之間就土地使用權和所有權的歸屬發生的糾紛，如果當事人一方或雙方提出宅基地權限不清，邊界不明，要求確定宅基地的權屬時，按照土地管理法第16條的規定，必須先經過有關行政機關的確權處理，對于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。另一種是“宅基地侵權”糾紛，即當事人一方提出對方侵犯了自己對土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。
此外，宅基地糾紛還可以通過人民調解來解決。人民調解是指在調解委員會（包括城市的居民委員會和農村的村民委員會）的主持下，以國家的法律、法規規章、政策和社會公德為依據，對民間糾紛當事人進行說服教育、規勸疏導，促進糾紛當事人互諒互讓，平等協商，從而自愿達成協議，消除紛爭的一種群眾自治活動。人民調解是現行調解制度的一個重要組成部分，是我國法制建設中一項獨特的制度。
每天，北京晏清律師事務所的專業拆遷律師都在為廣大被拆遷人解答各種拆遷問題，也代理并不斷跟進諸多拆遷戶的拆遷維權案件。數年時間，北京晏清律師事務所的專業拆遷律師也不斷發布了諸多拆遷維權方面的普法文章，但至今依舊有著許多被拆遷人對于征收拆遷的程序、注意事項及維權等方面一無所知，從而導致其在拆遷程序中做出了錯誤的判斷，以至于或多或少地為后續維權造成了許多障礙。
例如：在征收拆遷中，有哪些文件是必須公開，要讓被拆遷人知曉的？拆遷方發布征收公告、征求意見時是否提出了異議？下達土地征收決定，公示安置補償方案時，是否知曉對該文件提出行政復議及行政訴訟的時限？收到評估機構對房屋及土地作出的評估單，如何判斷評估是否合法有效？種種問題只要看過北京晏清律師事務所發布過的諸多普法文章，絕大多數被拆遷人都能作出正確、合理的判斷。而僅僅作出初步的正確判斷對于維權來說，僅僅是打下了良好的基礎，創造了維權的必要前提。
若是僅通過協商談判便能取得滿意的補償，一定在短時間內達成合意簽署拆遷安置補償協議了，拆遷方就不會久拖不決?？沼兄R理論卻不付諸于實踐，幻想著“談不攏堅決不搬，拖也要拖垮他們，讓他們求著我搬”，撐到最后，取得令人滿意結果的情況萬不存一。
法律并不保護躺在權利上睡覺的人。對于維權來說，在什么階段就應當作出相應的應對策略，無論對于當下，亦或是后期維權，做到環環相扣沒有疏漏，一定是利大于弊的。
征收拆遷類案件的維權可分為兩大階段，
一、調查階段；
二、行政復議、訴訟階段。
在前期調查階段，主要目的是核查整體拆遷項目的合法性，必要時也可通過調查程序的往來書面文件彌補訴訟時效上的不足，為后期行政復議及訴訟創造必要前提。對于拆遷項目進行調查越早越好，且花費時間短、見效快，性價比極高。
行政復議及訴訟都是對于拆遷行為提出“異議”的法定程序，二者也存在著不同。被拆遷人對于拆遷中的具體行政行為不滿，便可以向行政機關提起行政復議或直接向人民法院提起行政訴訟，二選一。
行政復議就相當于行政機關內部的自查行為，由上級行政機關審查下級行政機關的具體行政行為是否合法。該程序所需時間短，只有兩個月的審理期限，若對復議決定不服還可向法院提起訴訟。
而行政訴訟就是讓獨立、公正的法院客觀地審查行政機關作出的具體行政行為的合法性，而審理期限相對較長，有六個月的審理期限。前期未選擇行政復議直接提起訴訟的案件，在法院判決后則不能再提起行政復議了。
1、畏懼征收方，認為自己力量對抗不了
2、相信信訪更省錢、更有效。
3、過于自信，想要自己維權，等自己做不了再找律師。
被征收人有時候認為自己如果自學一些征收征收方面的法律書籍，很多律所都設有免費咨詢服務，有的被征收人認為向征地拆遷方面的各大律所都咨詢一遍，將他們的意見整合一下，就無需再請律師，多咨詢幾家律師事務所，多了解一些相關的法律常識和相關案例的學習，等到最后實在不行再找律師。
律師告訴大家：征地拆遷維權過程中涉及到的證據收集十分復雜，還有各種時間和程序要求，等到自己走投無路時才找律師，很可能已經錯過了最佳談判
《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。通常認為，這里規定的補助和獎勵不是普惠的、人人都有的。比如，獎勵是針對在簽約搬遷期限內搬遷的被征收人的，如果被征收人未按期搬遷，就不能夠享受政府給予的獎勵。而補助則顧名思義，一般是針對生活困難救助、重大疾病救助以及住房困難家庭的。
從嚴格意義上講，政府的上述提前搬遷獎勵規定是與征收中的公平原則不相符合的。既然方案中規定的簽約期限，那也就意味著期滿前的期間是給予被征收人與征收方充分溝通、協商，并在家庭成員內部充分溝通、交流，對征收補償所涉的相關問題全盤綜合考慮之用，人為的設置“獎勵”來對這一期間進行壓縮、控制，顯然與立法精神相悖。《國土資源部辦公廳關于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知》明確指出，群眾有意見的，要認真反復做好政策宣傳解釋和群眾思想疏導工作，得到群眾的理解和支持，不得強行實施征地拆遷。
這種“打包”式獎勵政策本身，是對被征收人的權利保障有害的，被征收人一定要明晰。
總而言之，獎勵、補助政策的制定具有很強的隨意性、目的性，是征收方為被征收人設置的一個“游戲、噱頭”。被征收人可以選擇參與，也完全有權選擇“不玩兒”
二、字不能隨意簽。
在拆遷前期，拆遷人可能會讓被拆遷人在很多文件上簽字，被拆遷人一定不要隨意簽字。
因為很有可能會和評估公司的確定、拆遷人需出具的調查、被拆遷人房屋的權屬相關等?？梢钥隙ǖ氖?，肯定會與拆遷補償相關。此時，極有可能會掉進拆遷人設計的陷阱。
在我們代理的案件中，很多當事人都有簽字比較隨意的情況。因此，被拆遷人應該借鑒這些吃虧經驗，切莫隨意簽字。
應對策略：報告該收收，不能輕易簽字。
三、拆遷補償談判，應在哪談?
拆遷談判時，拆遷戶經常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協商談判補償事宜，為什么會出現這種現象呢?因為不同的談判環境，對談判者才智的發揮會起到或大或小的激發作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。
應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。
四、拆遷補償談判，該和誰談補償事宜?
很多拆遷戶的談判對象是拆遷公司的工作人員，并非拆遷方或征收方。拆遷公司的身份是屬于受托方，即由拆遷方委托拆遷公司協助處理相關拆遷工作，對拆遷補償的數額并沒有決定權，所以，拆遷戶一直和拆遷工作人員談判，不可能提高拆遷補償，且有可能暴露自己的拆遷補償底線，對以后提高補償不利。
應對策略：只聽拆遷公司人員的報價，不說自己的真實想法，要與決定權的人談判
在房屋拆遷時遇到拆遷獎勵亂象，被征收人可以不參與，以免上當受騙，天上沒有掉餡餅的事，所以在遇到涉及自己的利益的事時千萬要謹慎小心，不能因為貪心而讓自己的權益受到侵犯。
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投稿：馮茹
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