一、義佳城市房屋拆遷補(bǔ)償,以案說(shuō)法 | 針對(duì)租賃期限超過二十年的土地/房屋租賃合同，如何在承租人與權(quán)屬人之間分配搬遷補(bǔ)償權(quán)益

根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)第七百零五條規(guī)定，租賃期限超過二十年的租賃合同(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)期租賃合同”)超過法定租賃期限(二十年)的部分無(wú)效。[1]但目前，我國(guó)土地及房屋租賃實(shí)踐中存在著大量租賃期限超過二十年的長(zhǎng)期租賃合同。這類長(zhǎng)期租賃合同的承租人在合同訂立后取得租賃標(biāo)的(土地或房屋)的長(zhǎng)期使用權(quán)，且大多已根據(jù)自身實(shí)際使用需要在租賃土地上新建房屋或?qū)ψ赓U房屋進(jìn)行了裝修、改造等，以此形成了承租人對(duì)租賃土地或房屋長(zhǎng)期、穩(wěn)定的實(shí)際占有、控制及使用，并對(duì)于租賃土地或房屋的長(zhǎng)期使用享有期待利益。因此，在城市更新、三舊改造、征收等實(shí)務(wù)中，長(zhǎng)期租賃合同的承租人往往會(huì)主張其對(duì)租賃土地或房屋享有搬遷補(bǔ)償權(quán)益。雖然承租人并非權(quán)屬人[2]，但承租人所提出的搬遷補(bǔ)償權(quán)益主張往往影響清租、拆遷的進(jìn)度和成本。
      原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(現(xiàn)已失效)規(guī)定，房屋承租人在城市房屋拆遷中有訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、獲得搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等權(quán)利，但未明確承租人可享有的搬遷補(bǔ)償權(quán)益份額或分配標(biāo)準(zhǔn)。該條例廢止后，現(xiàn)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未明確規(guī)定承租人在房屋拆遷時(shí)的地位以及依法應(yīng)當(dāng)取得何種補(bǔ)償。筆者關(guān)注到，司法實(shí)踐中，存在法院認(rèn)可土地或房屋長(zhǎng)期租賃合同的承租人享有搬遷補(bǔ)償權(quán)益，并就承租人可享有的搬遷補(bǔ)償權(quán)益份額作出裁判。因此，本文擬從司法實(shí)踐的角度，探究司法裁判者對(duì)于前述問題的考量因素，并總結(jié)分配規(guī)則，以期為實(shí)務(wù)提供借鑒與參考。
關(guān)聯(lián)法條
《中華人民共和國(guó)民法典》(2021年1月1日施行)
第一百五十六條 合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五百一十條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。
      租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》(2021年1月1日施行)
第一條 民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。
      民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
      民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
第二十條 民法典施行前成立的合同，依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定該合同的履行持續(xù)至民法典施行后，因民法典施行前履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定;因民法典施行后履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用民法典第三編第四章和第五章的相關(guān)規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》(1999年12月29日施行、2021年1月1日被廢止)
第二條 合同成立于合同法實(shí)施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實(shí)施之日或者履行期限在合同法實(shí)施之后，因履行合同發(fā)生的糾紛，適用合同法第四章的有關(guān)規(guī)定。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(2011年1月21日施行)
第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
      (一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
      (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
      (三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
精選案例
裁判要旨:長(zhǎng)期租賃合同約定有搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的，租賃期限超出二十年部分對(duì)應(yīng)的分配方案無(wú)效，合同雙方應(yīng)據(jù)此重新協(xié)商并調(diào)整分配。
案例一 廣州市白云區(qū)嘉禾街鶴邊村第一經(jīng)濟(jì)合作社、廣州白云留香貿(mào)易有限公司與廣州市白云區(qū)鶴邊經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、廣州市白云區(qū)人民政府嘉禾街道辦事處租賃合同糾紛
廣東省廣州市中級(jí)人民法院
(2012)穗中法民五終字第3230號(hào)
案情簡(jiǎn)介
      土地權(quán)屬人廣州市白云區(qū)嘉禾街鶴邊村第一經(jīng)濟(jì)合作社(以下簡(jiǎn)稱“鶴邊一社”，原審原告、上訴人)與承租人廣州白云留香貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱“留香公司”，原審被告、上訴人)分別于1997年8月18日以及1997年12月5日簽訂《合同書》(一期合同)以及《合作協(xié)議書》(二期合同)，約定合作開發(fā)某地段，甲方(鶴邊一社)提供土地，乙方(留香公司)出資興建商鋪。一期合同約定建成后的商鋪鋪位甲乙雙方各擁有50%的建筑面積，甲方鋪位返租給乙方;二期合同約定由乙方每月繳交租金租用商鋪鋪位。兩份合同均約定租賃期滿后所有鋪位歸甲方所有(包括門窗、水電);在合作期間內(nèi)，如遇國(guó)家建設(shè)征用土地，經(jīng)營(yíng)之日起五年內(nèi)所有建筑物補(bǔ)償歸承租人，超過五年以上建筑物補(bǔ)償費(fèi)雙方按使用年限折算分成，已使用年限部分歸權(quán)屬人，未使用年限部分歸承租人，征地補(bǔ)償歸權(quán)屬人所有。1998年7月10日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，約定《合同書》、《合作協(xié)議書》的合作期限為1999年2月1日至2024年1月31日止。合同簽訂后，雙方依約履行，留香公司按合同約定標(biāo)準(zhǔn)向鶴邊一社支付租金至2010年1月。
      2010年，涉案場(chǎng)地因環(huán)境整治被征拆用作綠化用地。鶴邊一社、留香公司和嘉禾街道辦、鶴邊聯(lián)社(與嘉禾街道辦簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的主體)分別于2010年4月20日、2010年5月11日就鶴邊一社、留香公司之間如何分配補(bǔ)償款的問題共同簽訂《拆遷補(bǔ)償款分配協(xié)議書》、《第二期拆遷補(bǔ)充分配協(xié)議書》，約定首期補(bǔ)償款、建筑物及構(gòu)筑物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)及租金補(bǔ)償款的分配比例。后鶴邊一社起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)鶴邊一社與留香公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償款分配協(xié)議書》、《第二期拆遷補(bǔ)償分配協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》無(wú)效，留香公司向鶴邊一社返還已領(lǐng)取的拆遷補(bǔ)償款。
裁判觀點(diǎn)
      原審法院認(rèn)為，由于《補(bǔ)充協(xié)議書》約定的25年合作期限超過了《合同法》規(guī)定的法定租賃期限，故超過二十年部分的約定應(yīng)為無(wú)效。兩補(bǔ)償分配協(xié)議是以《補(bǔ)充協(xié)議書》為基礎(chǔ)簽訂，故兩補(bǔ)償分配協(xié)議中超過二十年部分的約定亦屬無(wú)效。但上述協(xié)議部分條款無(wú)效并不影響涉案三協(xié)議的整體效力。由于原分配方案的分配年限基礎(chǔ)(25年)已部分無(wú)效，故整個(gè)方案亦應(yīng)據(jù)此重新調(diào)整。法院已對(duì)雙方的基礎(chǔ)協(xié)議作出判定后，雙方的協(xié)商前提基礎(chǔ)已經(jīng)變化，故更應(yīng)據(jù)此根據(jù)雙方各自利益及誠(chéng)信的精神去重新進(jìn)行充分的和實(shí)質(zhì)性的協(xié)商。鶴邊一社要求法院在本案中逕行對(duì)雙方的應(yīng)得補(bǔ)償款重新分配的訴請(qǐng)與雙方約定不符，不予支持。
      二審法院認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，駁回上訴。
裁判要旨:土地租賃合同的租賃期限超過二十年部分無(wú)效，但可參照合同約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案確定地上建筑物拆遷補(bǔ)償款分配比例。
案例二 廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘村紅星經(jīng)濟(jì)合作社與廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘村南田經(jīng)濟(jì)合作社等土地租賃合同糾紛
廣東省廣州市白云區(qū)人民法院
(2017)粵0111民初849號(hào)
案情簡(jiǎn)介
      集體用地權(quán)屬人廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘村紅星經(jīng)濟(jì)合作社(以下簡(jiǎn)稱“紅星合作社”，原告)與李桂強(qiáng)(被告之一)、李沛根于2005年10月1日簽訂《土地租賃合同》，合同甲方為紅星合作社，乙方為李桂強(qiáng)、李沛根，約定甲方將案涉土地出租給乙方用于投資建設(shè)倉(cāng)庫(kù)、廠房等;租賃期限為30年;在合同期內(nèi)，如遇國(guó)家征用該地，土地補(bǔ)償款歸甲方，建筑物補(bǔ)償款按30年比例分配，已使用年限屬于甲方，未使用年限屬于乙方;搬遷補(bǔ)償款全部歸乙方，該土地所種植果樹的補(bǔ)償歸乙方所有。上述土地租賃合同簽訂后，原告依約將土地交付被告使用;因未辦妥報(bào)建手續(xù)，被告未在土地上投資建設(shè)倉(cāng)庫(kù)、廠房，土地仍保持原貌。
      合同雙方曾因合同履行產(chǎn)生糾紛，原告于2013年提起民事訴訟，廣州市中級(jí)人民法院二審認(rèn)定《土地租賃合同》有關(guān)租賃期限超過二十年的部分無(wú)效，但不影響其余條款的效力。后因項(xiàng)目建設(shè)，需要征收案涉土地。廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社(以下簡(jiǎn)稱“漢塘聯(lián)社”)于2010年10月18日與李桂強(qiáng)簽訂《住宅房屋拆遷安置補(bǔ)償表》，確定李桂強(qiáng)可取得的地上建筑物、構(gòu)筑物和青苗補(bǔ)償事宜。后原告起訴，請(qǐng)求法院判令漢塘聯(lián)社將安置補(bǔ)償款發(fā)放給原告，并支付利息。
裁判觀點(diǎn)
法院認(rèn)為，對(duì)于涉案土地租賃合同中有關(guān)土地征收補(bǔ)償款如何分配的條款的法律效力應(yīng)予認(rèn)定。雖然涉案土地租賃合同的租賃期間超過二十年部分無(wú)效，但仍可參照合同約定的30年租賃期間確定地上建筑物拆遷補(bǔ)償款分配比例。按照李桂強(qiáng)與漢塘聯(lián)社簽訂補(bǔ)償表的時(shí)間作為實(shí)際使用年限，即為5年，因此拆遷補(bǔ)償款應(yīng)由原告取得其中的六分之一，由李桂強(qiáng)和李沛根取得其中的六分之五。
裁判要旨:長(zhǎng)期租賃合同雖約定有搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案(即所有搬遷補(bǔ)償權(quán)益歸承租人享有)，承租人僅能按有效租賃期限(二十年)占總租賃期限的比例獲得相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償。
案例三 北京雁棲物流有限公司與北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)西柵子村村民委員會(huì)土地租賃合同糾紛
北京市第三中級(jí)人民法院
(2016)京03民終618號(hào)
案情簡(jiǎn)介
      2003年12月20日，北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)西柵子村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“西柵子村委會(huì)”)與北京雁棲物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱“雁棲物流公司”)簽訂《房屋土地租賃合同》，合同甲方為西柵子村委會(huì)，乙方為雁棲物流公司。合同約定甲方將案涉土地及地上物出租給乙方，租期40年，租金共計(jì)40萬(wàn)元，由乙方一次性交納。租賃期內(nèi)，如遇國(guó)家政策性和他人征用此土地，房屋及其他財(cái)產(chǎn)時(shí)，所給與的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償全部歸乙方自行處理，甲方不再享有。合同簽訂后，雁棲物流公司對(duì)水井、泵房進(jìn)行了清理、維護(hù)，對(duì)原有建筑物進(jìn)行了修繕、裝修，并新建了一些建筑物。
      2012年，案涉租賃標(biāo)的被列入拆遷范圍，西柵子村委會(huì)與雁棲物流公司于2012年4月24日簽署授權(quán)委托書，西柵子村委會(huì)為委托人，雁棲物流公司為受托人，約定授權(quán)受托人辦理拆遷過程中與該協(xié)議項(xiàng)下房屋及土地相關(guān)的全部拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助事宜，委托人與受托人自行處理相關(guān)權(quán)益的分配事宜。雁棲物流公司代西柵子村委會(huì)與拆遷人就案涉租賃標(biāo)的簽訂了國(guó)有土地補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定西柵子村委會(huì)自行拆除地上物、交付土地后，取得土地補(bǔ)償款及地上物補(bǔ)償款，雁棲物流公司賬戶作為合同約定的收款賬戶。雁棲物流公司與拆遷人另行簽有一份補(bǔ)償合同，該合同約定的補(bǔ)償款中包括給付雁棲物流公司的拆遷工作配合獎(jiǎng)。西柵子村委會(huì)起訴，請(qǐng)求雁棲物流公司返還補(bǔ)償款及拆遷配合獎(jiǎng)。
裁判觀點(diǎn)
      雙方簽訂的租賃合同約定了征地所得補(bǔ)償由雁棲物流公司享有，屬于通過合同約定對(duì)補(bǔ)償款的處理，不屬于對(duì)土地所有權(quán)或使用權(quán)的放棄。合同中關(guān)于補(bǔ)償款的約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。
      《土地房屋租賃合同》約定雁棲物流公司一次性交納全部租金，取得四十年租期及租期內(nèi)征收土地房屋的補(bǔ)償款的利益，未約定合同解除及租金的退還;故從雙方合同的意思表示來(lái)看，如遇征收土地，補(bǔ)償款歸雁棲物流公司，二十年租賃期限內(nèi)未履行租期的租金也不需要退還。考慮到雙方簽訂的合同合法有效期只有二十年，西柵子村委會(huì)只能取得合同約定租金的一半，雁棲物流公司就作為合同對(duì)價(jià)之一的土地及原有地上物的補(bǔ)償款也不能全部享有，只能享有一半。因雁棲物流公司又加建了房屋，加建房屋與原房屋的補(bǔ)償款現(xiàn)已不能區(qū)分，本院酌情確定雁棲物流公司應(yīng)返還原房屋、樹木、地下各種管道及其他設(shè)施補(bǔ)償款的其中一半;因雁棲物流公司對(duì)水井及泵房進(jìn)行了維護(hù)、清理、修繕，本院酌情確定雁棲物流公司返還水井補(bǔ)償款26000元。另外，對(duì)于雁棲物流公司代西柵子村委會(huì)交納的相關(guān)稅費(fèi)及滯納金，因雙方合同約定以一次性租金的方式將租賃期內(nèi)的土地及房屋使用權(quán)、處分權(quán)給予了雁棲物流公司，故在租賃期內(nèi)應(yīng)當(dāng)交納的稅費(fèi)等，實(shí)際應(yīng)由雁棲物流公司負(fù)擔(dān)，西柵子村委會(huì)不需給付雁棲物流公司墊付的稅費(fèi)及滯納金。
裁判要旨:長(zhǎng)期租賃合同雙方未對(duì)搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配達(dá)成協(xié)議，法院根據(jù)租賃合同約定及公平原則，按約定租賃期限分配拆遷補(bǔ)償款，承租人已使用期間的補(bǔ)償費(fèi)歸出租人所有，剩余期間的補(bǔ)償費(fèi)歸承租人所有。
案例四 于懷琨與昆明市西山區(qū)官莊社區(qū)居民委員會(huì)租賃合同糾紛
云南省高級(jí)人民法院
(2018)云民再44號(hào)、(2015)昆民再終字第28號(hào)
案情簡(jiǎn)介
      1993年5月15日，昆明市西山區(qū)官莊社區(qū)居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“官莊社區(qū)居委會(huì)”，一審原告、二審被上訴人、被申訴人)與于懷琨(一審被告、二審上訴人，已故)就聯(lián)辦某配件廠簽訂《協(xié)議書》約定:原告以土地作為投資，廠房及設(shè)備投資全部由被告負(fù)責(zé)，聯(lián)辦期限為50年，自1993年12月1日起至2043年11月30日止。雙方在合同第六條、第八條約定，“六、本著來(lái)建去丟的原則，協(xié)議執(zhí)行期內(nèi)的各種不動(dòng)產(chǎn)，期滿時(shí)無(wú)償歸甲方(官莊社區(qū)居委會(huì))所有;八、協(xié)議期內(nèi)，乙方(于懷琨)如需將廠房轉(zhuǎn)讓他人，須征得甲方同意，其轉(zhuǎn)讓增值部分，甲方占30%”。
      2011年5月18日，基于市政府舊城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被納入城中村改造工程，被告與案外人云南佳景房屋拆遷有限責(zé)任公司就地上建筑物的拆遷補(bǔ)償簽訂了征地拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定了房屋主體建筑物的補(bǔ)償款。2013年3月15日，原告與區(qū)人民政府簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)補(bǔ)償協(xié)議，就涉案土地的收購(gòu)補(bǔ)償達(dá)成一致。2013年7月22日，被告將涉案土地上建筑物交與了相關(guān)拆遷部門，該地上建筑物被拆除。原告官莊社區(qū)居委會(huì)起訴，請(qǐng)求法院依法判令被告支付房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
      本案共經(jīng)過了一審、二審、再審以及檢察院抗訴再審程序。
裁判觀點(diǎn)
      法院認(rèn)為，《協(xié)議書》名為聯(lián)辦，實(shí)為租賃，官莊社區(qū)居委會(huì)將土地出租給于懷琨使用，按年收取土地使用費(fèi)。《協(xié)議書》第六條、第八條分別對(duì)租期屆滿后和租期內(nèi)承租人轉(zhuǎn)租盈利，出租人可以對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物享有全部或部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益作了約定，前述兩個(gè)條款是合同對(duì)價(jià)條款的有機(jī)組成部分。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。合同雙方未對(duì)租期內(nèi)發(fā)生征地拆遷作出約定，故依法應(yīng)按前述法律的規(guī)定，按合同有關(guān)條款，即合同第六條的約定，確定社區(qū)居委會(huì)應(yīng)享有的份額。一審法院按雙方約定的50年租賃期限平攤拆遷補(bǔ)償款，被告已使用期間的補(bǔ)償費(fèi)歸原告所有，剩余期間的補(bǔ)償費(fèi)歸被告所有，雖適用法律不準(zhǔn)確，但判決結(jié)果是正確的，也符合公平合理確定各方權(quán)利義務(wù)的原則，應(yīng)予以維持。
實(shí)務(wù)簡(jiǎn)評(píng)
      從上述司法案例可以看出，即便長(zhǎng)期租賃合同雙方就搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配有所約定，法院并不一定完全根據(jù)雙方協(xié)商一致的方案進(jìn)行搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配。案例二中，權(quán)屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設(shè)房屋并使用。法院認(rèn)為，涉案土地租賃合同由于約定的租賃期限超過二十年而部分無(wú)效，但未直接否定合同約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的效力，認(rèn)為仍可參照合同約定的分配條款確定地上建筑物拆遷補(bǔ)償款分配比例。而在案例一中，權(quán)屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設(shè)房屋并使用。法院認(rèn)為，權(quán)屬人與承租人之間針對(duì)補(bǔ)償款自行協(xié)商訂立的分配方案是以租賃合同為基礎(chǔ)簽訂，作為分配方案基礎(chǔ)的租賃合同租賃期限超出二十年，超出部分對(duì)應(yīng)的分配方案無(wú)效，合同雙方應(yīng)據(jù)此重新協(xié)商并調(diào)整分配。但對(duì)于案例一中“超出部分對(duì)應(yīng)的分配方案”如何確定，法院在裁判文書中未予展開。在案例三中，權(quán)屬人向承租人出租土地及地上物，法院認(rèn)定租賃合同約定的租賃期限超過二十年的部分無(wú)效，長(zhǎng)期租賃合同雖約定有搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案(即所有搬遷補(bǔ)償權(quán)益歸承租人享有)，但承租人僅能按有效期(二十年)占總租賃期限的比例獲得相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償。即案例三中，法院認(rèn)定租賃期限超過二十年的部分無(wú)效后，酌情對(duì)當(dāng)事人約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案進(jìn)行了調(diào)整。
      綜合前述案例可以看出，就長(zhǎng)期租賃合同中約定的搬遷補(bǔ)償分配方案是否可作為權(quán)屬人與承租人之間搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配的依據(jù)，法院的觀點(diǎn)可分為兩種:一種觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)期租賃合同租賃期限超過二十年部分無(wú)效，不影響租賃合同雙方約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的效力;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)期租賃合同的效力與搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的效力是密不可分的，搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案并非承租人與權(quán)屬人之間搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配的絕對(duì)依據(jù)，由于長(zhǎng)期租賃合同租賃期限超過二十年部分無(wú)效，搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
      其次，長(zhǎng)期租賃合同雙方就搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案無(wú)約定的，法院可以對(duì)合同進(jìn)行解釋或適用公平原則，確定如何在權(quán)屬人和承租人之間分配搬遷補(bǔ)償權(quán)益。案例四中，法院適用《合同法》第六十一條[3]規(guī)定，結(jié)合合同約定以及公平原則，認(rèn)為按約定租賃期限分配拆遷補(bǔ)償款，承租人已使用期間的補(bǔ)償費(fèi)歸出租人所有，剩余期間的補(bǔ)償費(fèi)歸承租人所有。值得注意的是，盡管案涉合同超過二十年租賃期限的部分無(wú)效，但該案中的法院未限定承租人僅能享有二十年法定租賃期內(nèi)對(duì)應(yīng)的搬遷補(bǔ)償權(quán)益。當(dāng)然，該案事實(shí)亦具有個(gè)案特殊性，但該案法院的認(rèn)定思路對(duì)于如何在無(wú)約定的情形下確定長(zhǎng)期租賃合同雙方的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配仍具有一定參考價(jià)值。
      筆者認(rèn)為，關(guān)于租賃期限超過二十年的土地/房屋租賃合同，法院在承租人與權(quán)屬人之間分配搬遷補(bǔ)償權(quán)益時(shí)，除了考慮雙方是否約定有分配方案外，還應(yīng)結(jié)合長(zhǎng)期租賃合同的租賃期限、合同訂立背景、合同實(shí)際履行情況、租金給付情況，以及承租人是否裝修、改造租賃標(biāo)的，承租人是否新建地上建筑物、合同是否約定租期屆滿后新建建筑物所有權(quán)歸屬等因素進(jìn)行衡量。
專業(yè)建議
      對(duì)承租人與權(quán)屬人而言，建議盡量避免采取直接或間接形式訂立租賃期限超過二十年的長(zhǎng)期租賃合同。已經(jīng)訂立了該類長(zhǎng)期租賃合同的，由于搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案系法院在審理此類案件中的重要考慮因素，建議合同雙方就租賃土地或房屋的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案予以明確約定，并盡可能具體到搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停工停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、拆遷工作配合獎(jiǎng)勵(lì)金、土地或建筑物的貨幣補(bǔ)償款等等，并明確約定具體分配比例及計(jì)算方式，以避免由于無(wú)約定或約定不明而增加訴累，影響自身權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。
      對(duì)市場(chǎng)改造主體而言，由于租賃期限超過二十年的長(zhǎng)期租賃合同部分無(wú)效導(dǎo)致承租人與權(quán)屬人的合同權(quán)利義務(wù)處于不確定狀態(tài)，其涉及的搬遷補(bǔ)償權(quán)益如何分配的問題，也是城市更新、三舊改造、征收等工作中的一個(gè)難點(diǎn)。鑒于司法實(shí)踐中存在肯定承租人有權(quán)取得搬遷補(bǔ)償權(quán)益的觀點(diǎn)，針對(duì)存在租賃情況的被搬遷房屋或土地，建議關(guān)注承租人與權(quán)屬人之間就搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配是否存在約定，參考司法裁判案例使用的分配規(guī)則開展搬遷補(bǔ)償工作。
      [1] 《民法典》于2021年1月1日施行，《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)及有關(guān)司法解釋同日廢止。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條、第二十條，由《民法典》施行前的法律事實(shí)引起的糾紛或因民法典施行前履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用《合同法》及《民法典》施行前有關(guān)司法解釋的規(guī)定;法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后或因民法典施行后履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用《民法典》的相關(guān)規(guī)定。截至本

二、在租賃土地上建房租期滿后房屋所有權(quán)歸屬

在租賃土地上建房租期滿后房屋所有權(quán)歸承租方。依照租賃土地所在的土地市場(chǎng)來(lái)劃分，土地租賃可分為國(guó)有土地租賃與土地使用權(quán)的出租。前者屬于土地租賃一級(jí)土地市場(chǎng)，1后者屬于二級(jí)或三級(jí)土地市場(chǎng)。原則上，依照我國(guó)法律規(guī)定，目前土地租賃市場(chǎng)只有這兩種方式，但是在實(shí)務(wù)操作中，經(jīng)常出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)組織直接承租農(nóng)村集體土地或者國(guó)家劃撥用地的情況，為了明晰其中的法律關(guān)系及風(fēng)險(xiǎn)，下文也將對(duì)這種情況進(jìn)行扼要討論。本文將以我公司為承租人，分三個(gè)部分三種情況討論“租賃土地上建房的房屋所有權(quán)問題”。第一部分將討論我公司直接租賃國(guó)有土地使用權(quán)的情形，第二部分討論我公司承租他人之土地使用權(quán)，第三部分討論我公司租賃農(nóng)村集體土地使用權(quán)或劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形。國(guó)有土地租賃即國(guó)有土地使用權(quán)的租賃。它作為國(guó)有土地有償使用方式之一于1年《土地管理法實(shí)施條例》中得到確定，具體指：“國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為”。國(guó)有土地租賃所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴(kuò)大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的情形。公司通過租賃國(guó)有土地使用權(quán)的方式開展業(yè)務(wù)，可以省去如今買地的重金投入，在期限上也比買地靈活，可以為公司的投資降低不少風(fēng)險(xiǎn)。在這種土地租賃形式下，國(guó)家當(dāng)然擁有土地所有權(quán)，土地使用者即承租人直接從國(guó)家即出租人手中租賃國(guó)有土地使用權(quán)，依法取得土地的占有、使用、收益及部分處分權(quán)（在城市用地1注意：國(guó)有土地租賃市場(chǎng)上的土地不僅僅包括原有的國(guó)有土地，還包括由政府征收或征用農(nóng)村集體用地而將其轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。2004年《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。建造房屋以作商用，那么，所建造的房屋必然為違章建筑?，F(xiàn)在國(guó)家對(duì)于違章建筑并非一味的拆除，企業(yè)可以與政府協(xié)商，讓政府先對(duì)違章建筑進(jìn)行評(píng)估，如果通過審批等程序可以繼續(xù)留用的，則企業(yè)可以補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)，使房屋建造程序合規(guī)，最后就能取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，這種情況，企業(yè)也會(huì)面臨一些罰款。如果不要求完全合規(guī)，企業(yè)就應(yīng)該做好準(zhǔn)備承擔(dān)違章建房下可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)備好一切應(yīng)訴可能需要的材料，收集好相關(guān)證據(jù)，爭(zhēng)取不產(chǎn)生更大的損失。租賃劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形跟租賃農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)的情形相似，在此不再贅述。我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分復(fù)雜，雖然國(guó)家這幾年已經(jīng)出臺(tái)了很多相關(guān)的法律規(guī)范，但國(guó)家成立時(shí)間尚短，舊有土地遺留問題紛繁復(fù)雜，各種各樣的問題都無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)予以快速解決。我公司面對(duì)這樣的市場(chǎng)，盡量做到各類手續(xù)合規(guī)自然是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，這樣不僅有利于我公司的規(guī)范化發(fā)展，也可以減小由于不合規(guī)引起的商業(yè)或訴訟風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)槭袌?chǎng)不完善，法律規(guī)范不齊全，管理不合理，從商業(yè)的角度看，我公司在商業(yè)進(jìn)展中便有了一些回旋余地可以靈活施展。這種情況下，我公司法務(wù)就需要配合公司業(yè)務(wù)部門做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與防范工作。

三、2023租賃期間內(nèi)若遇到政府拆遷而承租人增加的房產(chǎn)賠償歸誰(shuí)

租賃期間內(nèi)若遇到政府拆遷而承租人增加的房產(chǎn)賠償歸誰(shuí)

房屋征收方案進(jìn)行公告后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行調(diào)查，增加的房屋是不能獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?，按調(diào)查結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。

相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十五條　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第十六條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。

四、2023年租賃期滿后承租方繼續(xù)占用房屋租賃如何確定

法律分析：

租賃期滿后，承租人不及時(shí)返還所租房屋的行為屬于違約行為，出租人因承租人違約而受到的最直接的損失即房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)后可獲得的租金收益。如果按原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定逾期騰房的占有使用費(fèi)，其依據(jù)是認(rèn)為原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與出租人的損失相當(dāng)，且合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于法院判斷掌握。但原租賃合同約定的租金雖然是合同雙方真實(shí)意思表示，該意思表示的效力范圍只是在原合同期限內(nèi)，合同期滿，雙方基于合同產(chǎn)生的租賃關(guān)系也歸于消滅。在雙方?jīng)]有達(dá)成新的合意的情況下，如果適用原租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定房屋占有使用費(fèi)，在當(dāng)今房屋租金價(jià)格不斷上漲的市場(chǎng)形勢(shì)下，雖然承租人不按時(shí)返還房屋構(gòu)成違約，卻無(wú)需按租賃期滿后上漲的租賃市場(chǎng)價(jià)格支付租金，這樣就獲得了比按時(shí)返還房屋更大的經(jīng)濟(jì)利益，其導(dǎo)致的社會(huì)效果可能是更多的承租人會(huì)選擇違約，等于變相鼓勵(lì)了不誠(chéng)信行為，違背了側(cè)重保護(hù)守約方的司法政策。租金是一個(gè)變動(dòng)的價(jià)格，因此只有以違約期間同類地段同類房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格來(lái)確定占有使用費(fèi)，才能夠起到補(bǔ)償出租人損失的作用。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

五、2023年承租人對(duì)出租房屋的使用有哪些義務(wù)

法律分析：

1.支付租金.

2.按照約定的方法使用租賃物.

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典 》

第七百二十一條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。. 對(duì)支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。.

第七百二十二條 承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百零九條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。.

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投稿：于安

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