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公司征地補(bǔ)償律師講解拆遷，拆遷法律:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-04 15:59:13
作者：
圣運律師
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公司征地補(bǔ)償律師講解拆遷,北京征地拆遷律師：違反“先補(bǔ)償后拆遷”原則征收方強(qiáng)拆違法,為加快征收項目進(jìn)展，有些相關(guān)部門會采取強(qiáng)制手段對征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行拆除，之后再與被征收人協(xié)商補(bǔ)償事宜，于是很多被征收人被逼無奈只好簽署補(bǔ)償協(xié)議。來自蘇州的

公司征地補(bǔ)償律師講解拆遷，拆遷法律:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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一、公司征地補(bǔ)償律師講解拆遷,北京征地拆遷律師：違反“先補(bǔ)償后拆遷”原則征收方強(qiáng)拆違法

為加快征收項目進(jìn)展，有些相關(guān)部門會采取強(qiáng)制手段對征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行拆除，之后再與被征收人協(xié)商補(bǔ)償事宜，于是很多被征收人被逼無奈只好簽署補(bǔ)償協(xié)議。來自蘇州的尹某就遭遇了這種情況，為維護(hù)合法權(quán)益，尹某委托恒略律所文品良律師提起行政訴訟。（當(dāng)事人信息等均作化名）
律師認(rèn)為該行為明顯違反法律規(guī)定的“先補(bǔ)償，后搬遷”原則，最終經(jīng)法院依法公正作出判決：確認(rèn)被告蘇州某區(qū)管理委員會拆除尹某房屋的行為違法。案件概況
尹某于1999 年購買了位于蘇州市某區(qū)的102 號房屋，并取得房產(chǎn)證。后被告蘇州某區(qū)管理委員會對房屋所在地區(qū)進(jìn)行搬遷，但未與尹某達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議。
2022年3月28日，在沒有任何手續(xù)及通知的情況下，尹某發(fā)現(xiàn)自己的房屋已被拆遷方強(qiáng)制拆除，遂報警。公安機(jī)關(guān)經(jīng)過查詢得知此舉系被告委托的拆遷方所為，但其稱是誤拆以及只是清理了“斷壁殘垣”。
“房子就這樣沒了”這讓尹某一家措手不及、束手無策。最后在對方的“威逼利誘”下，2022 年4月26日，無奈的尹某只得與被告簽署了補(bǔ)償安置協(xié)議，但其心里一直有個疑問，難道征收部門就能隨意強(qiáng)拆老百姓的房屋嗎？
尹某找到了北京恒略律師事務(wù)所，決定通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，律所接受委托后指派在辦理征拆案件經(jīng)驗豐富的文品良律師承辦此案。

恒略律師認(rèn)為：
經(jīng)過對案件情況、實地走訪和對證據(jù)材料的梳理，恒略律師迅速確認(rèn)本案適格被告并認(rèn)為：
被告蘇州某區(qū)管理委員會 2022 年 3 月28日的強(qiáng)拆行為，既未有任何事實依據(jù)，又未經(jīng)過正當(dāng)法律程序，嚴(yán)重侵害了原告的合法財產(chǎn)利益。其雖與被告所管轄的社區(qū)簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，但非行政機(jī)關(guān)不具有簽訂補(bǔ)償協(xié)議等行政協(xié)議的法定職權(quán)，該協(xié)議無效。且該協(xié)議屬于事后補(bǔ)簽，被告利用強(qiáng)拆后的優(yōu)勢地位，對其及家庭成員進(jìn)行反復(fù)的騷擾和脅迫。因此被告強(qiáng)拆房屋既存在程序違法，也存在實體違法。
故向法院提交證據(jù)材料訴請: 確認(rèn)被告 2022 年 3月28日拆除原告位于蘇州市某區(qū)102 號房屋的行為違法。

被告辯稱

其從未拆除或者指令拆除原告案涉房屋。被告委托蘇州XX工程有限公司（以下簡稱工程公司）對房屋實施拆除和建筑垃圾清運，該公司在履行民事合同中的侵權(quán)行為應(yīng)通過民事糾紛解決，不屬于行政違法，于法無據(jù)。
2022 年3月 28 日評估公司進(jìn)場對案涉車庫進(jìn)行實地查勘并評估，后簽署補(bǔ)償安置協(xié)議，原告車庫在協(xié)議搬遷中的所有權(quán)益，其已嚴(yán)格按征收政策給予了保障。原告在簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議并領(lǐng)取補(bǔ)償款后，又訴其拆除車庫的行為違法沒有事實和法律依據(jù)。綜上，請求依法駁回原告的訴訟請求。

判決結(jié)果

經(jīng)審理，法院充分采納了恒略律師的意見，判決確認(rèn)被告強(qiáng)制拆除房屋的行為違法。法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第五款之規(guī)定，本案中，原告主張其所有的102 號房屋被強(qiáng)制拆除。根據(jù)2022年3月28日的接處警工作登記表及結(jié)合被告亦認(rèn)可系被告委托工程公司在XX新村房屋協(xié)議搬遷中實施拆除房屋、垃圾清運，故本案中委托的行政機(jī)關(guān)即XX管委會。被告辯稱其從未拆除或者指令拆除原告案涉房屋，結(jié)合原告提供的照片、視頻以及接處警工作登記表，被告上述抗辯與事實不符，本院不予采信。被告辯稱XX公司在履行民事合同中的侵權(quán)行為應(yīng)通過民事糾紛解決，不屬于行政違法，于法無據(jù)，本院亦不予采信。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條的規(guī)定，本案中，雖然原告與被告委托的XXX區(qū)居委會于2022 年4月 26日就案涉房屋簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，并已經(jīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償，但案涉房屋已于 2022年3月28 日被拆除，違反上述規(guī)定。且被告未能提供其他證據(jù)證明拆除行為符合《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》的相關(guān)規(guī)定，被告的拆除行為依法應(yīng)確認(rèn)違法。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第二款第一項之規(guī)定，確認(rèn)被告的強(qiáng)拆行為違法。

恒略說法

幫助尹某確認(rèn)相關(guān)部門強(qiáng)拆房屋的行為違法只是維權(quán)的第一步，之后，恒略律師將繼續(xù)代理其處理后續(xù)賠償事宜，全面維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
當(dāng)然通過本案可知，雖然征收部門在強(qiáng)拆后與當(dāng)事人補(bǔ)簽了安置補(bǔ)償協(xié)議，但這種“先上車，后補(bǔ)票”的做法顯然違背了法律規(guī)定也不會被法院認(rèn)可。恒略律師提示您，如果在征拆過程中遇到不平待遇時，一定要勇于拿起法律武器來維護(hù)自身的合法權(quán)益。

法律分析：拆遷一般經(jīng)過以下法定程序：

1、房屋拆遷部門向主管部門申請拆遷許可。

2、發(fā)布拆遷公告。作出拆遷決定的縣級以上政府應(yīng)在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公告，公告內(nèi)容中應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償方案。

3、與被拆遷人協(xié)商拆遷補(bǔ)償事宜，并簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

4、在被拆遷人按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定搬遷后，實施拆遷。

政府在發(fā)布拆遷公告時，公告期限不得少于30天。如果大多數(shù)被拆遷人對于政府公告的拆遷補(bǔ)償方案存在異議，政府應(yīng)當(dāng)召開聽證會并組織被拆遷人參加，聽取被拆遷人的意見，并對拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行修訂。

如果被拆遷人對于政府征收土地的決定不服的，可以向上一級政府機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議，或者直接提起行政訴訟。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

第十四條被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

三、拆遷補(bǔ)償協(xié)議不因簽訂前征地程序不合法而無效

法律主觀：拆遷協(xié)議應(yīng)該由房屋征收管理部門與房屋所有人簽訂。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān) 房屋征收與補(bǔ)償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

四、北京征收拆遷律師：集體土地征收常遇到的違法形式

拆遷律師的辦案秘籍你想知道嗎？大家好！我是拆遷律師李順華，歡迎大家收看我最新總結(jié)的拆遷律師辦案秘籍系列課，今天講第五課，題目是《了解集體土地征收經(jīng)常遇到的違法形式》

我們前面講了國有土地上房屋征收中律師辦案的相關(guān)內(nèi)容，我們國家還有一種土地所有權(quán)性質(zhì)，那就是村集體所有。對于這兩種土地性質(zhì)上的房屋的征收，國家分別規(guī)定了不同的征收權(quán)限和征收程序。

新的土地管理法修改后，對集體土地上房屋的征收拆遷的程序略不同于國有土地上房屋的征收程序，按照原土地管理法以及現(xiàn)征補(bǔ)條例的規(guī)定，地方政府只有取得了省級以上政府的征地批文后才可以實施征收補(bǔ)償行為，但現(xiàn)行的土地管理法規(guī)定，把征收行為以取得征地批文為時間節(jié)點，前后分為了兩個階段，之前的稱為擬征收階段，之后的稱為實質(zhì)征收階段。擬征收階段地方政府可以先調(diào)查征收土地及房屋的面積及人口數(shù)量，組織制定補(bǔ)償方案，實施與被征收人的簽約工作。但在這個階段法律并沒有賦予地方政府實施拆房的權(quán)力，更沒有強(qiáng)制拆房的權(quán)力，而事實上，為了達(dá)成既定征收事實或者強(qiáng)迫搬遷的目的，地方政府在沒有取得省級以上人民政府征收批文的情況下，便開始了實質(zhì)性征收行為，比如將已簽約的房屋實施拆除，使得沒簽約的住戶生活環(huán)境遭到破壞從而被迫搬遷，如果還不搬遷，有些地方就以村民自治的名義由村委會實施所謂的幫拆。事實上，以上行為都是違反土地管理法法規(guī)定，因為沒有取得征地批文前，簽訂的補(bǔ)償協(xié)議沒有生效，是不能根據(jù)協(xié)議拆房的，對于未簽約的更是沒有強(qiáng)制征收權(quán)力的。

當(dāng)然，如果在簽約達(dá)到一定比例，報請省級以上政府取得征地批文后，對于仍然沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議法律規(guī)定可以由縣級政府作出補(bǔ)償決定，然后申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，這類似于國有土地房屋的強(qiáng)制補(bǔ)償征收程序。

除了以上征收權(quán)限和程序方面存在的問題之外，還有個根本問題就是，很多征收項目實質(zhì)上降低了農(nóng)民的原有生活水平，甚至導(dǎo)致長遠(yuǎn)生計失去保障，這是明確違反土地管理法規(guī)定的，比如我們代理的保定的城中村的拆遷，很多村民的宅基地房屋面積都在五六百平米以上，除了自住之外，剩余的房屋對外出租，形成了穩(wěn)定的收入來源，而根據(jù)征收安置方案，卻只能得到三百多平米的高層安置房，這些房屋基本上只能滿足自己一大家人自住，原來出租的收益就沒有了，因此很多村民是不同意的。

拆遷律師在接集體土地房屋拆遷案件時，會首先了解清楚每個案件的具體案情，因為每個案件都是不同的，然后綜合運用我國法律法規(guī)的規(guī)定，從將熟練掌握的維權(quán)工具箱里優(yōu)化組合，補(bǔ)充完善，制定周密的維權(quán)方案，當(dāng)然，如果我們認(rèn)為有些案件不再適合走法律程序，律師介入沒有可操作空間，也會如實告知。下一課我們將講集體土地維權(quán)常用維權(quán)措施工具包。

如果您認(rèn)為我講的內(nèi)容對您有幫助，請關(guān)注我，如有征地拆遷問題，歡迎來電或私信咨詢。

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五、北京征地拆遷補(bǔ)償和安置有哪些相關(guān)規(guī)定

一、北京征地拆遷補(bǔ)償和安置

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

第十三條宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù)模辉龠M(jìn)行房屋安置或者另行審批宅基地。

第十五條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價；但按照市人民政府規(guī)定以經(jīng)濟(jì)適用住房安置被拆遷人的除外。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。

其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規(guī)定執(zhí)行。

第十六條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會在集體土地上建設(shè)安置房屋的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。

第十七條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補(bǔ)償。

其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規(guī)定執(zhí)行。

本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。屬于征地拆遷房屋的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會確定，報鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴(kuò)建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，拆遷房屋時不予認(rèn)定。

二、北京征地拆遷法律責(zé)任

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

第二十五條違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責(zé)令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十六條市和區(qū)、縣國土房管局違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對違法行為不予查處的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。