哈爾濱私人建房拆遷補償,順義法院調研農村建房合同糾紛案件的特點、多發原因并提出對策建,近年來，順義法院轄區內農村建房日益增多，隨之而來的農村建房合同糾紛也呈現逐漸上升趨勢，該院經過調研發現該類案件主要存在以下特點:一是“三無型”建筑隊占據主
近年來，順義法院轄區內農村建房日益增多，隨之而來的農村建房合同糾紛也呈現逐漸上升趨勢，該院經過調研發現該類案件主要存在以下特點:
一是“三無型”建筑隊占據主流，施工質量無保證。該院受理的該類案件，建筑隊大都是無資質、無圖紙、無資金設備的“三無型”建筑隊，缺乏施工技術，僅憑經驗口頭設計或模仿他人住宅進行建造，雙方簽訂的建房合同簡易籠統，可操作性差。
二是建筑隊人員多為臨時組建，為節省人工、賺取最大利潤，建筑隊同一時間承攬多項建房工程，由于工時緊，人手少，導致工人施工粗糙不細致，建房質量問題頻發。
三是建筑方、房主提起訴訟的比例基本持平，兩方利益團體大都傾向于積極訴訟維權。建筑方為原告的案件多為起訴要求給付工程欠款，房主為原告的案件則多為不滿意建房質量，要求重修重建。
四是包工頭為被告的案件被告方不積極應訴的現象較多。因包工頭多為外地人，在轄區內無固定居所，因建筑隊的特點是有活兒則合，無活兒則散，他們活躍在農村，工作范圍廣，且缺乏政府部門監管，易出現不應訴現象。
五是該類案件調解難度大。房主與建筑隊在建房期間已積怨較多，建筑方通常拒絕修理、返工或者改建，房主則多提出鑒定申請，以工程有質量問題為由拒付或少付工程款，雙方分歧較大、互不相讓。
六是建房導致安全隱患增多，社會不良影響加劇。一方面因農村建房安全性無保障，雇員在施工過程中受傷，引發人身損害賠償類糾紛案件增多，另一方面由于房主不及時與包工頭結算，包工頭拖欠工人工資現象嚴重，進而又引發勞務合同糾紛。
經調研發現農村建房合同糾紛高發的原因主要為兩方面：一是近年來一方面農民生活水平提高較快，農民紛紛拆舊翻新，改善住房條件，另一方面由于政府城鄉規劃大量拆遷，為多獲取拆遷補償，跟風建房現象十分普遍，故因建房引發的合同糾紛也呈上升態勢;二是有關農村建房法律法規不完善，農村建房建筑隊缺乏有效的管理和規制。政府職能部門對農民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性審批，而對房屋設計的安全性、建筑隊的資質、技術水平、安全設施是否齊備、施工過程中的操作等缺乏監管建筑隊的管理和規制，這也是農村建房合同糾紛頻發的主要原因。
針對上述特點和原因，該院對農村建房合同糾紛提出以下建議和對策：
一是合同宜定性為承攬合同確定有效。根據法律規定，建設工程施工合同施工人無資質將導致合同無效，而承攬合同只要合同內容不違法，即可認定有效。農村建房多是包工不包料的勞務工程，這與建設施工合同規范大型、復雜的土木工程、建筑工程有明顯區別，定性承攬合同確定有效，有利于雙方合同權利義務的保護，符合農民意識水平和農村建筑市場的實際情況，也可避免因合同無效致使當事人游離于合同保護之外無須遵守任何約定，導致市場秩序更加混亂。
一、分析其原因主要有以下幾點
1、施工雙方誠信缺失。在農村建房合同糾紛中施工雙方大多法律意識不強，沒有簽訂書面的建房施工合同，對于雙方的權利義務沒有明確，極易發生糾紛。而就算雙方簽訂了書面合同，一般也是簽訂分期付款合同，完工后，少數房主違反誠實信用原則，拖欠剩余的工程款，有些房主則是暫時無力給付，施工隊討不到工錢，以致于發生糾紛訴至法院。另外在一些包工包料的建房工程中，施工隊為了自身利益，在建房過程中偷工減料，造成房屋質量問題，甚至出現危房，給房主帶來損失，雙方協商不成只能通過訴訟手段來解決糾紛。
2.、施工監督和管理存在缺陷。法律法規對城市建房有詳細規定，但對農村建房沒有配套的實施細則，對施工隊的資質、工程質量、竣工驗收等沒有明確的規定，造成在農村建房的施工隊都是無證、無照、無資質的“三無”私人建筑隊，而農民的經濟收入不高，受建房成本的制約，也是請附近的“三無”私人建筑隊，房屋質量不高是常見的現象，由于房屋質量引起的糾紛也就屢見不鮮。
3、施工過程不規范。隨著大量外來務工人員進入我縣，農村建房中外地承包者增多，由于一些外來施工人員缺乏相應的施工資質，導致因工程質量、施工工期、工程交付等環節問題的頻發，進而引發一系列損害賠償及違約訴訟。
4、缺乏專業指導。首先，由于建房戶缺乏建設工程專業知識，而承建方又急于承接工程，導致雙方訂立合同時忽略工程建設中可能出現的諸多細節；其次，由于施工雙方對工程量的結算標準約定不明，涉訟后因無法確定而需評估審價，但訴訟的小額標的與較大成本的評估費用間矛盾；再次，房屋質量鑒定費用高昂農民無法承受，由于房屋質量是否存在質量問題要經過專門的鑒定機構通過專業評估以后才能確定，在我縣廣大農村家庭，建一間房幾乎花去所有積蓄甚至還要跟親朋好友借錢才能湊夠，農民沒有錢請鑒定機構鑒定，而到法院打官司講的是證據，由于沒有有效的證據支持，農民很難打贏官司，導致判決結案的效果不佳。
二、解決對策
1、科學合理建房，避免盲目跟風。隨著我國社會主義現代化的快速發展，農村建房成為農村改善居住環境的最主要方式，提倡科學合理建房，減少盲目建房，可以有效防止農村建房糾紛的發生。
2、加強宣傳引導，規避法律風險。加強宣傳與引導，提醒農民建房時要找有資質或技術、設備較為完善的施工隊伍施工，加強對農民建房簽訂施工合同的指導，針對當地農民自建樓房、自建廠房過程中存在問題，盡快制定出農村建設施工合同標準文本，以規范農村建房市場秩序，切實保護農民施工隊伍的利益。
3、完善立法體制，加強監督管理。完善有關農村建房的法律法規，規范落實農村建房建筑隊伍的資質、施工設備、施工人員的技術標準等問題，加強對建筑隊伍的管理和規制，明確施工過程中的安全管理、房屋質量監督及法律責任等。
一、農村建房合同糾紛的案由定性爭議農村建房合同糾紛訴至法院后，涉及的首要問題即是案由的確定問題。在審判實踐中，有兩種案由意見：
我國民法典第十六章專門對建設工程施工合同糾紛作了相關規定，最高人民法院也出臺了關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，對建設工程施工做出了更詳細的規定，因此，將農村建房合同糾紛的案由確定為建設工程施工合同還是承攬合同，適用的是不同的法律規定，案件的處理結果也會截然不同。
(一)建設工程施工合同和承攬合同的不同法律效果分析
建設工程施工合同承攬合同
合同效力無效有效
工程量通過鑒定機構鑒定按約計算工程量
工程款的支付根據《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》支付工程款按約支付工程款
工程質量施工隊不承擔質量責任施工隊按約承擔質量責任
違約責任合同雙方無違約責任按約承擔違約責任
第一，合同的效力問題。如果將案由定性為建設工程施工合同，根據司法解釋的規定，施工人必須具備相關資質，而農村建房的施工人基本上是個體的泥工、瓦工等自行招募組織起來的個體施工隊，不可能具備任何資質，因此，定性為建設工程施工合同的農村建房合同應為無效合同。如果將案由定性為承攬合同，根據民法典的規定，承攬人無需具備特別的資質，只要合同內容不違法，則定性為承攬合同的農村建房合同為有效合同。
一、工程款合同無效違約金的效力是否有效
工程款合同無效違約金的效力無效。合同中的違約金條款依附于合同約定而存在，若合同被認定為無效，則違約金條款隨之無效，但造成合同無效一方并不能因此免除賠償損失的責任。
1、根據《中華人民共和國建筑法》第十二條、第十三條的規定，從事建筑活動的建筑施工企業必須具備一定的條件，并取得相應等級的資質證書，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動，原告周某沒有相應的施工資質，周某與被告陳某芳簽訂的《井巷工程施工承包合同》違反了法律、行政法規的強制性規定，該合同應當認定為無效。
按照《最高人法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予以支持；
2、在合同無效的情況下，有三種條款是有效的：一是，合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款；二是，因合同無效返還由該合同取得的財產；三是，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的應當各自承擔相應責任。但違約金條款并不是結算和清算條款，結算和清算條款的意思是有關報酬、費用等方面如何計算的問題。同時，違約金條款也不是爭議解決條款。爭議解決條款是指合同中約定的，如果雙方發生爭議，是選擇仲裁還是訴訟等。
無效合同中關于違約金條款，是先有約定，違反約定才會適用本條款追究違約責任，現在“約定”無效了，不存在違約的情形，那么自然也就不可能適用本條款。無效合同自始無效，違約條款在無效合同中也自始無效，只能要求造成合同無效一方承擔締約過失責任或賠償責任。
最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋：第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。第十六條 土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第十八條 房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準；（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；（三）擅自變更建設工程規劃。因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。第二十條 房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 ：房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。一、聯建的定義及特征所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，并對建成后的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬于聯建合同。從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。（二）貫徹責、權、利統一的原則。實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。（三）法律關系復雜。聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）。其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。二、房地產聯建的主要類型及其法律性質在房地產聯合開發領域中，由于存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利于判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權。在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關于城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。 從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合伙關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，并負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記后，才能根據合同的約定將房屋產權轉移于另一方。而根據我國《房地產管理法》第41條“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所占土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往采取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與“共同開發”，由于參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。這類合同根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬于聯營合同的“保底條款”，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特征，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。以上是關于法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的的法律知識,您學會了嗎？
建房合同糾紛的解決方式分別有：約定優先，約定不行的，可以協商；協商不成的可以進行調解；調解不成的可以向法院起訴；當事人有簽訂仲裁協議或仲裁條款的，可以申請仲裁機構進行仲裁。法律其他規定等。
建房合同糾紛怎么解決
當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。
沒簽合同的工程糾紛怎么解決
首先要收集相關證據，然后到法院起訴，只要符合起訴條件法院就可以受理。起訴條件如下：(一)原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
如何解決建設工程合同糾紛
建設工程合同工期糾紛如何解決發包人常用來抗辯承包人請求支付工程進度款或結算的一個主要理由就是承包人承擔工期延誤違約金，要主張工期違約金就涉及到舉證問題，一個是實際開工時間的認定;另一個是竣工時間的認定。認定開工日期開工日期，是建設工程工期的起算點，也是控制工期風險的第一個重要節點。一般而言，開工日期的確定方式有以下幾種：1、合同中約定具體的日期作為開工日期;2、以發包人開工通知中寫明的日期作為開工日期;3、以監理人的開工通知寫明日期作為開工日期;4、以承包人遞交的開工報告或開工申請被批準的日期為開工日期。若有開工會議紀要、開工通知明確了開工時間則可以此舉證;沒有這些證據則可依據開工報告記載時間來作為開工時間;若這些均沒有，一般可以合同記載時間舉證。認定竣工時間竣工是指承包人完成施工任務。一般來說，工程竣工后，發包人均進行驗收，確認合格后予以接收。然而在實踐中，承包人工程完工之日和竣工驗收時間經常有時間差，關于竣工時間的認定，司法解釋做出了規定：1、以雙方確認的日期為竣工日期。2、經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期;3、承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交竣工驗收報告之日為竣工日期;4、未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移工程占有之日為竣工日期。前面說的承包人的原因導致的工期延誤，而施工中往往由于發包人原因導致工期延誤，由此產生工期順延及索賠事項。要主張工期順延及索賠，承包人需舉證，即需要在施工過程中留存相應的資料、文件，這對施工管理是否規范、是否有完善的制度是一個考驗。工期順延的情形工期合法順延時，是不需承擔違約責任的，工期順延的情形主要有以下：1、施工過程中，發包人時常要求承包人增加工程量，因而必然導致工期的增加;2、因發包人變更設計而導致承包人無法施工的期間應當從工期中扣除3、發包人未按合同約定的期限提供設計圖紙等施工必需的資料，導致承包人無法施工的，則從發包人提供這些施工必須資料之日起算工期。4、發包人未按約支付工程款，承包人有權停工，因此引起的工期延誤責任由發包人承擔。5、發包人指定的分包人與承包人在施工過程中銜接不當導致工期延誤，發包人應當承擔相應的工期延誤責任。產生工期糾紛后，在通過法律處理的過程中，原則上采取誰主張誰取證的原則，所以，在整個施工過程中發包和承包方都要對以上各事項做好記錄并保存好相關證明材料。
合同糾紛轉包關系如何解決
因轉包發生合同糾紛的，可通過以下方式解決：1、如承包人轉包工程，發包人可解除合同，并由有關部門對承包單位作出處罰；2、如果違法轉包導致工程不符合規定質量標準，造成損失的，承包單位與接受轉包或分包的單位因承擔連帶賠償責任；3、如果因糾紛提起訴訟的，應將轉包人與被轉包人作為共同被告。
建設工程施工合同糾紛怎么解決
1、當事人可以通過和解或者調解解決建設工程施工合同糾紛。2、當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。3、當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。
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