一、泉山區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),沒(méi)有評(píng)估報(bào)告的征收協(xié)議無(wú)效

法律分析:

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，沒(méi)有合法有效的評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門是不能作出征收補(bǔ)償決定的，沒(méi)有合法的評(píng)估報(bào)告，不能確定房屋的價(jià)值，從而無(wú)法簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

法律依據(jù):

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

二、沒(méi)有評(píng)估報(bào)告的征收協(xié)議無(wú)效

法律分析：依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，沒(méi)有合法有效的評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門是不能作出征收補(bǔ)償決定的，沒(méi)有合法的評(píng)估報(bào)告，不能確定房屋的價(jià)值，從而無(wú)法簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、你的征收評(píng)估報(bào)告征得合法嗎

經(jīng)歷過(guò)征收拆遷的人都知道，征收拆遷中評(píng)估報(bào)告直接決定了最后的拆遷補(bǔ)償利益。

也就是征收評(píng)估報(bào)告內(nèi)容里的評(píng)估價(jià)格越高，被征收拆遷人最后的拆遷補(bǔ)償款就會(huì)越高。

因?yàn)椴疬w補(bǔ)償款是根據(jù)評(píng)估報(bào)告來(lái)計(jì)算的。

但是在現(xiàn)實(shí)的拆遷中，很多被拆遷人的補(bǔ)償利益過(guò)低主要是土地房屋的評(píng)估價(jià)過(guò)低。

評(píng)估價(jià)過(guò)低一方面是因?yàn)樵u(píng)估由拆遷方指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

另一方面是因?yàn)樵u(píng)估程序的不合法而導(dǎo)致在評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)“暗箱操作”的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格偏低，然后拆遷補(bǔ)償利益也會(huì)過(guò)低。

拆遷方指定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，很容易想象這里面的不公平存在。

也就是評(píng)估機(jī)構(gòu)基本上就是聽(tīng)命(拆遷方的命令)行事，這樣進(jìn)行的評(píng)估很難去衡量公平了。

因?yàn)檫@樣的現(xiàn)象過(guò)于普遍，現(xiàn)在很多被拆遷人在此方面也提高了警惕。

所以在這方面也開(kāi)始漸漸有了改觀。

而讓被拆遷人容易忽視的是評(píng)估程序上的不合法也會(huì)導(dǎo)致評(píng)估的不公正，進(jìn)而影響拆遷補(bǔ)償利益。

那征收評(píng)估報(bào)告的不合法是以怎樣的形式呈現(xiàn)呢？下面由北京在明律師事務(wù)所紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師以代理的勝訴案件現(xiàn)身說(shuō)“法”，讓你看看為什么你的征收評(píng)估報(bào)告會(huì)不合法。

案情簡(jiǎn)述

2015年5月14日，泉山區(qū)政府作出《房屋征收決定》，并予以公告。

8月25日作出《房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)》，內(nèi)容確定了征收范圍和征收房屋的評(píng)估機(jī)構(gòu)公司。

根據(jù)《決定書(shū)》及公告，王某的房屋位于征收范圍內(nèi)。

據(jù)此，并沒(méi)有什么問(wèn)題。

問(wèn)題出在接下來(lái)的過(guò)程中。

2015年7月11日評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)征收補(bǔ)償方案確定的基準(zhǔn)價(jià)格作出了初步的評(píng)估結(jié)果并公示，評(píng)估結(jié)果中列明了被征收人王某的補(bǔ)償價(jià)格。

但是，該評(píng)估結(jié)果卻并未經(jīng)過(guò)王某本人的同意而自行進(jìn)行的評(píng)估。

泉山區(qū)政府的官方說(shuō)法是：被征收人王某在通知確定時(shí)間無(wú)正當(dāng)理由拒絕評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶查勘進(jìn)行評(píng)估工作，也沒(méi)有另行約定時(shí)間。

評(píng)估機(jī)構(gòu)遂根據(jù)征收補(bǔ)償方案確定了初步的評(píng)估結(jié)果。

被征收人王某在規(guī)定期限內(nèi)未提出異議。

言下之意：評(píng)估機(jī)構(gòu)是乘王某不備之機(jī)進(jìn)行了房屋評(píng)估，并據(jù)此得出了評(píng)估結(jié)果。

因此，王某認(rèn)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，一直沒(méi)有與征收實(shí)施單位達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議。

2015年11月25日，王某委托北京在明律師事務(wù)所拆遷律師紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅作為訴訟代理人，認(rèn)為泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)》所依據(jù)事實(shí)不符，征收補(bǔ)償安置條件顯失公平。

訴求：撤銷被告作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)》。

庭審過(guò)程

該案的主要切入點(diǎn)在于評(píng)估機(jī)構(gòu)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)原告(王某)的同意下，擅自進(jìn)行評(píng)估認(rèn)定不符合法律規(guī)定。

且紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師在庭審上提供了相關(guān)的證據(jù)鏈條，其中有錄音及文字整理的證據(jù)證明出原告與被告就房屋評(píng)估已經(jīng)另行約定了評(píng)估時(shí)間。

而在7月10日原告拒絕評(píng)估是因?yàn)樵鎺淠赣H去醫(yī)院住院治病，并有醫(yī)院提供的入院材料。

也就是說(shuō)，原告王某有合理的不能配合入戶的理由。

并且還有證據(jù)證明評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)相差近2001元每平米，直接導(dǎo)致原告王某的拆遷補(bǔ)償利益的巨大折損。

被告據(jù)此也提供了相關(guān)的反對(duì)證據(jù)，但卻系偽造。

勝訴結(jié)果

根據(jù)上述證據(jù)認(rèn)定及庭審辯論，法院最終判決：撤銷被告徐州市泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)》。

據(jù)此，紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師維護(hù)了被拆遷人王某的利益。

律師點(diǎn)評(píng)

拆遷中的評(píng)估報(bào)告是決定拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵，也是拆遷方最想“動(dòng)手腳”的地方。

越來(lái)越多的被拆遷戶也開(kāi)始知道要自己去選定拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)以確保評(píng)估的公正和公平。

但是評(píng)估程序有一整個(gè)流程，并不只是一個(gè)評(píng)估主體就能決定評(píng)估結(jié)果的。

上述案件所涉及到的一個(gè)程序就是評(píng)估的實(shí)地查勘記錄要由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

而在案件中評(píng)估機(jī)構(gòu)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)被拆遷人王某的簽字和認(rèn)可就進(jìn)行初步估價(jià)和公式，很顯然的違反了法律規(guī)定，這也就直接牽涉到整個(gè)補(bǔ)償決定的不合法，進(jìn)而侵犯被拆遷人的補(bǔ)償利益。

該案值得各被拆遷人借鑒的是：

評(píng)估報(bào)告不合法，不止于評(píng)估主體的偏行政化，更在于進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中。

評(píng)估方的不合流程的評(píng)估方法是會(huì)直接導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告的不合法。

四、沒(méi)有合法有效的評(píng)估報(bào)告,能否作出征收補(bǔ)償決定

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，沒(méi)有合法有效的評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門是不能作出征收補(bǔ)償決定的，沒(méi)有合法的評(píng)估報(bào)告，不能確定房屋的價(jià)值，從而無(wú)法簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

一、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方式是怎樣

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估方法有：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是最具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。

2、成本法

成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

3、收益法

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

五、無(wú)合法有效的評(píng)估報(bào)告可否作出征收補(bǔ)償決定

無(wú)合法有效的評(píng)估報(bào)告可否作出征收補(bǔ)償決定

在沒(méi)有合法有效的房屋評(píng)估報(bào)告時(shí)，如果沒(méi)有合法有效評(píng)估報(bào)告的，不能作出征收補(bǔ)償決定，即使作出征收補(bǔ)償決定，也是無(wú)效的。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

怎么申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定　

1、去哪里申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級(jí)人民法院可以根據(jù)本地實(shí)際情況決定管轄法院。

2、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行要提交什么資料

申請(qǐng)機(jī)關(guān)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，除提供《條例》第二十八條規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)及附具材料外，還應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

(1)征收補(bǔ)償決定及相關(guān)證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件;

(2)征收補(bǔ)償決定送達(dá)憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關(guān)系人的意見(jiàn);

(3)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估材料;

(4)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的房屋狀況;

(5)被執(zhí)行人的姓名或者名稱、住址及與強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)的財(cái)產(chǎn)狀況等具體情況;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人簽名，加蓋申請(qǐng)機(jī)關(guān)印章，并注明日期。

強(qiáng)制執(zhí)行的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)提出;逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理。

3、法院的受理

人民法院認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行的申請(qǐng)符合形式要件且材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后五日內(nèi)立案受理，并通知申請(qǐng)機(jī)關(guān);不符合形式要件或者材料不全的應(yīng)當(dāng)限期補(bǔ)正，并在最終補(bǔ)正的材料提供后五日內(nèi)立案受理;不符合形式要件或者逾期無(wú)正當(dāng)理由不補(bǔ)正材料的，裁定不予受理。

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投稿：祁曉丹

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