泉山區(qū)拆遷補償標準,沒有評估報告的征收協(xié)議無效 ,法律分析:依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協(xié)議。法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與
法律分析:
依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協(xié)議。
法律依據(jù):
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析：依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協(xié)議。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
經(jīng)歷過征收拆遷的人都知道，征收拆遷中評估報告直接決定了最后的拆遷補償利益。
也就是征收評估報告內(nèi)容里的評估價格越高，被征收拆遷人最后的拆遷補償款就會越高。
因為拆遷補償款是根據(jù)評估報告來計算的。
但是在現(xiàn)實的拆遷中，很多被拆遷人的補償利益過低主要是土地房屋的評估價過低。
評估價過低一方面是因為評估由拆遷方指定的評估機構(gòu)進行評估。
另一方面是因為評估程序的不合法而導致在評估過程中出現(xiàn)“暗箱操作”的現(xiàn)象，進而導致評估價格偏低，然后拆遷補償利益也會過低。
拆遷方指定評估機構(gòu)進行評估，很容易想象這里面的不公平存在。
也就是評估機構(gòu)基本上就是聽命(拆遷方的命令)行事，這樣進行的評估很難去衡量公平了。
因為這樣的現(xiàn)象過于普遍，現(xiàn)在很多被拆遷人在此方面也提高了警惕。
所以在這方面也開始漸漸有了改觀。
而讓被拆遷人容易忽視的是評估程序上的不合法也會導致評估的不公正，進而影響拆遷補償利益。
那征收評估報告的不合法是以怎樣的形式呈現(xiàn)呢？下面由北京在明律師事務所紀召兵、肖衛(wèi)紅律師以代理的勝訴案件現(xiàn)身說“法”，讓你看看為什么你的征收評估報告會不合法。
案情簡述
2015年5月14日，泉山區(qū)政府作出《房屋征收決定》，并予以公告。
8月25日作出《房屋征收補償決定書》，內(nèi)容確定了征收范圍和征收房屋的評估機構(gòu)公司。
根據(jù)《決定書》及公告，王某的房屋位于征收范圍內(nèi)。
據(jù)此，并沒有什么問題。
問題出在接下來的過程中。
2015年7月11日評估機構(gòu)根據(jù)征收補償方案確定的基準價格作出了初步的評估結(jié)果并公示，評估結(jié)果中列明了被征收人王某的補償價格。
但是，該評估結(jié)果卻并未經(jīng)過王某本人的同意而自行進行的評估。
泉山區(qū)政府的官方說法是：被征收人王某在通知確定時間無正當理由拒絕評估機構(gòu)入戶查勘進行評估工作，也沒有另行約定時間。
評估機構(gòu)遂根據(jù)征收補償方案確定了初步的評估結(jié)果。
被征收人王某在規(guī)定期限內(nèi)未提出異議。
言下之意：評估機構(gòu)是乘王某不備之機進行了房屋評估，并據(jù)此得出了評估結(jié)果。
因此，王某認為征收補償標準不合理，一直沒有與征收實施單位達成征收補償協(xié)議。
2015年11月25日，王某委托北京在明律師事務所拆遷律師紀召兵、肖衛(wèi)紅作為訴訟代理人，認為泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補償決定書》所依據(jù)事實不符，征收補償安置條件顯失公平。
訴求：撤銷被告作出的《房屋征收補償決定書》。
庭審過程
該案的主要切入點在于評估機構(gòu)在沒有經(jīng)過原告(王某)的同意下，擅自進行評估認定不符合法律規(guī)定。
且紀召兵、肖衛(wèi)紅律師在庭審上提供了相關(guān)的證據(jù)鏈條，其中有錄音及文字整理的證據(jù)證明出原告與被告就房屋評估已經(jīng)另行約定了評估時間。
而在7月10日原告拒絕評估是因為原告帶其母親去醫(yī)院住院治病，并有醫(yī)院提供的入院材料。
也就是說，原告王某有合理的不能配合入戶的理由。
并且還有證據(jù)證明評估機構(gòu)的評估價格與基準價相差近2001元每平米，直接導致原告王某的拆遷補償利益的巨大折損。
被告據(jù)此也提供了相關(guān)的反對證據(jù)，但卻系偽造。
勝訴結(jié)果
根據(jù)上述證據(jù)認定及庭審辯論，法院最終判決：撤銷被告徐州市泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補償決定書》。
據(jù)此，紀召兵、肖衛(wèi)紅律師維護了被拆遷人王某的利益。
律師點評
拆遷中的評估報告是決定拆遷補償?shù)年P(guān)鍵，也是拆遷方最想“動手腳”的地方。
越來越多的被拆遷戶也開始知道要自己去選定拆遷評估機構(gòu)以確保評估的公正和公平。
但是評估程序有一整個流程，并不只是一個評估主體就能決定評估結(jié)果的。
上述案件所涉及到的一個程序就是評估的實地查勘記錄要由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
而在案件中評估機構(gòu)在沒有經(jīng)過被拆遷人王某的簽字和認可就進行初步估價和公式，很顯然的違反了法律規(guī)定，這也就直接牽涉到整個補償決定的不合法，進而侵犯被拆遷人的補償利益。
該案值得各被拆遷人借鑒的是：
評估報告不合法，不止于評估主體的偏行政化，更在于進行評估的過程中。
評估方的不合流程的評估方法是會直接導致評估報告的不合法。
依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協(xié)議。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
一、房屋拆遷補償評估方式是怎樣
我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。
1、市場比較法
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
2、成本法
成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法
基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。
無合法有效的評估報告可否作出征收補償決定
在沒有合法有效的房屋評估報告時，如果沒有合法有效評估報告的，不能作出征收補償決定，即使作出征收補償決定，也是無效的。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
怎么申請強制執(zhí)行征收補償決定
1、去哪里申請強制執(zhí)行
申請人民法院強制執(zhí)行征收補償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級人民法院可以根據(jù)本地實際情況決定管轄法院。
2、申請強制執(zhí)行要提交什么資料
申請機關(guān)向人民法院申請強制執(zhí)行，除提供《條例》第二十八條規(guī)定的強制執(zhí)行申請書及附具材料外，還應當提供下列材料：
(1)征收補償決定及相關(guān)證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件;
(2)征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關(guān)系人的意見;
(3)社會穩(wěn)定風險評估材料;
(4)申請強制執(zhí)行的房屋狀況;
(5)被執(zhí)行人的姓名或者名稱、住址及與強制執(zhí)行相關(guān)的財產(chǎn)狀況等具體情況;
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定應當提交的其他材料。
強制執(zhí)行申請書應當由申請機關(guān)負責人簽名，加蓋申請機關(guān)印章，并注明日期。
強制執(zhí)行的申請應當自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內(nèi)提出;逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。
3、法院的受理
人民法院認為強制執(zhí)行的申請符合形式要件且材料齊全的，應當在接到申請后五日內(nèi)立案受理，并通知申請機關(guān);不符合形式要件或者材料不全的應當限期補正，并在最終補正的材料提供后五日內(nèi)立案受理;不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，裁定不予受理。
●泉山區(qū)拆遷補償標準是多少
●泉山區(qū)拆遷補償標準最新
●泉山區(qū)拆遷計劃
●泉山區(qū)拆遷補償標準表
●2021年泉山區(qū)拆遷
●泉山區(qū)拆遷辦電話
●泉山區(qū)土地征收
●泉山區(qū)房屋征收辦公室
●泉山區(qū)改造小區(qū)名單
●徐州泉山區(qū)拆遷補償標準
●泉山區(qū)拆遷補償，徐州周屯村拆遷嗎:今日拆遷補償法律在線咨詢
●蕭山拆遷補償計算表圖片，蕭山區(qū)房屋拆遷補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢
●花山區(qū)拆遷補償，馬鞍山拆遷補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢
●嵐山市拆遷補償標準，嵐山區(qū)城市房屋拆遷補償標準是什么？:今日拆遷補償法律在線咨詢
●杭州蕭山拆遷兩兒子補償，蕭山區(qū)拆遷安置政策:今日拆遷補償法律在線咨詢
●山東嵐山拆遷補償方案最新，嵐山區(qū)城市房屋拆遷補償標準是什么？:今日拆遷補償法律在線咨詢
●黃山征地拆遷政策補償標準，黃山區(qū)土地征收補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢
●倉山拆遷補償公告最新公示，福州倉山區(qū)拆遷名單有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢
●華山區(qū)還鄉(xiāng)店拆遷補償，濟南宋劉村到底拆不拆:今日拆遷補償法律在線咨詢
●山東日照嵐山區(qū)拆遷補償，嵐山區(qū)拆遷補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢
●房山區(qū)拆遷補償評估，房山區(qū)棚戶區(qū)改造補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢
●瓊山區(qū)拆遷貨幣補償政策最新,瓊山區(qū)拆遷貨幣補償政策:今日拆遷說法百科
●蝶山區(qū)拆遷貨幣補償政策最新,蝶山區(qū)拆遷貨幣補償政策:今日拆遷說法百科
●雁山區(qū)拆遷貨幣補償政策最新,雁山區(qū)拆遷貨幣補償政策:今日拆遷說法百科
●象山區(qū)拆遷貨幣補償政策最新,象山區(qū)拆遷貨幣補償政策:今日拆遷說法百科
●丁家拆遷補償是否合理，重慶璧山區(qū)拆遷補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢
●霞山區(qū)拆遷貨幣補償政策最新,霞山區(qū)拆遷貨幣補償政策:今日拆遷說法百科
●軍民機場拆遷補償，重慶璧山區(qū)拆遷補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢
●赫山區(qū)拆遷貨幣補償政策最新,赫山區(qū)拆遷貨幣補償政策:今日拆遷說法百科
●君山區(qū)拆遷貨幣補償政策最新,君山區(qū)拆遷貨幣補償政策:今日拆遷說法百科
文章來源參考：【頭條】，泉山區(qū)拆遷補償標準最新本文到此結(jié)束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網(wǎng)站以便快速找到！
投稿：祁曉丹
內(nèi)容審核：楊建峰律師
電話：400-1598098 郵箱：[email protected] 地址：北京市朝陽區(qū)亮馬橋路甲40號二十一世紀大廈3層
拆遷律師 征地律師 征地拆遷補償 版權(quán)所有 ?2015 北京圣運律師事務所 備案號：京ICP備11044403號
