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房?jī)r(jià)波動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，談拆遷補(bǔ)償談到房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-03 10:36:06
作者：
圣運(yùn)律師
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房?jī)r(jià)波動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),談補(bǔ)償談到房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不是按照幾年前的方案,一、談補(bǔ)償談了幾年，房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎？現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無(wú)法就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償金額達(dá)成一致，遲遲簽不了補(bǔ)償協(xié)議。

房?jī)r(jià)波動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，談拆遷補(bǔ)償談到房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、房?jī)r(jià)波動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),談補(bǔ)償談到房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不是按照幾年前的方案

一、談補(bǔ)償談了幾年，房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎？

現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無(wú)法就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償金額達(dá)成一致，遲遲簽不了補(bǔ)償協(xié)議。幾年過(guò)去了，再次征收時(shí)仍然按照之前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補(bǔ)償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看一下最高院的一個(gè)再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書(shū)》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門(mén)達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，房屋征收部門(mén)委托評(píng)估結(jié)構(gòu)對(duì)居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年7月19日，同時(shí)于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為1244814元，單價(jià)為12697元/㎡。因?qū)ρa(bǔ)償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門(mén)采取了留置送達(dá)。

2015年5月26日，市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)根據(jù)房屋征收部門(mén)的申請(qǐng)，作出《鑒定意見(jiàn)》，認(rèn)為評(píng)估報(bào)告存在部分技術(shù)問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)修正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。征拆雙方仍未就補(bǔ)償達(dá)成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)區(qū)政府作出房屋征收補(bǔ)償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對(duì)居女士一家等3人作出房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)，同日進(jìn)行了送達(dá)。居女士一家對(duì)于補(bǔ)償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認(rèn)為區(qū)政府作出《補(bǔ)償決定書(shū)》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點(diǎn)、搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。二審法院維持了原判。

居女士無(wú)奈之下申請(qǐng)了再審。

案情過(guò)長(zhǎng)，結(jié)合上面的話題，針對(duì)再審的判決情況，今天我們討論幾個(gè)問(wèn)題。

二、一份房屋征收評(píng)估報(bào)告的有效期到底是多久？

在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評(píng)估報(bào)告用好幾年的，但是實(shí)際上，評(píng)估報(bào)告同樣有效期。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)波動(dòng)幅度較大，評(píng)估報(bào)告有效期的期限最長(zhǎng)為一年，如果超過(guò)期限，評(píng)估報(bào)告失效，如果要再對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度比較大的情況下，要考慮實(shí)際情況，縮短評(píng)估有效期的時(shí)間。

三、房屋征收的評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)該怎么計(jì)算？

根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府因公共利益征收國(guó)有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償。同時(shí)確定，公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椋坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

但是實(shí)踐中，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的周期通常是比較長(zhǎng)的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取補(bǔ)償款或者作出補(bǔ)償決定的時(shí)間相距過(guò)遠(yuǎn)，房屋市場(chǎng)行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時(shí)間作為評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，會(huì)損害公平補(bǔ)償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評(píng)估報(bào)告，15年6月收到第二份修正的評(píng)估報(bào)告，而補(bǔ)償決定的做出是16年4月，補(bǔ)償決定中依據(jù)的評(píng)估報(bào)告是一年前的，明顯超過(guò)有效期。

因此，評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)要充分考慮征拆雙方的的行為，長(zhǎng)期不能做出補(bǔ)償決定，是可歸責(zé)于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作，致使征收與補(bǔ)償程序延誤，還是可歸于征收部門(mén)的原因，如果征收部門(mén)怠于履行職責(zé)等等。從而確認(rèn)合理的評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，被拆遷人的行為并無(wú)明顯不當(dāng)，不存在明顯過(guò)錯(cuò)，因此評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)不應(yīng)該堅(jiān)持之前的2013年的評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于公平合理的角度，應(yīng)當(dāng)按照征收決定作出的時(shí)間。

四、拆遷補(bǔ)償談判時(shí)間周期被拉長(zhǎng)，懸而未決，該如何有效解決？

如果當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無(wú)法滿足時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法作出書(shū)面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當(dāng)引以為戒。

二、談拆遷補(bǔ)償談到房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎

一、談補(bǔ)償談了幾年，房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎？

看一則最高院案例：補(bǔ)償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看一下最高院的一個(gè)再審案件的情況。

居女士無(wú)奈之下申請(qǐng)了再審。

案情過(guò)長(zhǎng)，結(jié)合上面的話題，針對(duì)再審的判決情況，今天我們討論幾個(gè)問(wèn)題。

二、一份房屋征收評(píng)估報(bào)告的有效期到底是多久？

三、房屋征收的評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)該怎么計(jì)算？

四、拆遷補(bǔ)償談判時(shí)間周期被拉長(zhǎng)，懸而未決，該如何有效解決？

三、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

法律分析：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整可能會(huì)對(duì)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度與地區(qū)、市場(chǎng)情況等因素有關(guān)，有待觀察。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理、公正，符合市場(chǎng)價(jià)格水平和當(dāng)事人協(xié)議精神。如果拆遷補(bǔ)償不合理，當(dāng)事人可以依法提出異議或申請(qǐng)仲裁、訴訟維護(hù)自己的權(quán)益。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五十三條：“有關(guān)單位或者個(gè)人需要征收、征用、占用土地、房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)法律的規(guī)定辦理手續(xù)，保障被征收、征用、占用人的合法權(quán)益，提高征收、征用、占用的合法性和公正性，合理確定征收、征用、占用的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償、安置方式。拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理、公正，符合市場(chǎng)價(jià)格水平和當(dāng)事人協(xié)議精神。”

2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條：“政府應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同中明確約定對(duì)房屋征收、拆遷的補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，保障被征收、拆遷人合法權(quán)益。”

3.《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二十二條：“當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了他的合法權(quán)益，可以直接向該行政機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請(qǐng)，也可以直接向人民法院提起行政訴訟的訴訟請(qǐng)求。”

提示：

四、談補(bǔ)償談到房?jī)r(jià)上漲，仍然要按照幾年前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方案嗎

一、談補(bǔ)償談了幾年，房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎？

看一則最高院案例：補(bǔ)償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看一下最高院的一個(gè)再審案件的情況。

居女士無(wú)奈之下申請(qǐng)了再審。

案情過(guò)長(zhǎng)，結(jié)合上面的話題，針對(duì)再審的判決情況，今天我們討論幾個(gè)問(wèn)題。

二、一份房屋征收評(píng)估報(bào)告的有效期到底是多久？

三、房屋征收的評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)該怎么計(jì)算？

四、拆遷補(bǔ)償談判時(shí)間周期被拉長(zhǎng)，懸而未決，該如何有效解決？

五、房?jī)r(jià)上漲政府征地怎么賠

房?jī)r(jià)上漲政府征地怎么賠依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋價(jià)格上漲的，政府在征收土地的時(shí)候，房屋價(jià)值的賠償是按房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定的。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。違反法律規(guī)定強(qiáng)制拆遷法律后果暴力拆遷表現(xiàn)多種多樣，歸納以來(lái)表現(xiàn)在以下方面，其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下：

1、暴力侵犯人身權(quán)利、民主權(quán)利方面：表現(xiàn)為暴力、威脅、限制人身自由、非法侵入住宅、打擊報(bào)復(fù)舉報(bào)人控告人、綁架被拆遷人、公然侮辱或捏造事實(shí)誹謗他人等等，可能構(gòu)成的刑法罪名有故意傷害罪、故意殺人罪、非法拘禁罪、綁架罪、侮辱罪、誹謗罪、非法侵入住宅罪、報(bào)復(fù)陷害罪等等。

2、暴力損毀財(cái)物、強(qiáng)制拆除房屋方面：可能構(gòu)成故意毀壞財(cái)物罪。

3、監(jiān)督管理部門(mén)、公安部門(mén)濫用職權(quán)或?yàn)^職方面：監(jiān)管部門(mén)拒不查處違法行為、公安部門(mén)接到報(bào)警不出警、遲出警、不立案、不懲處或隨意出警濫用暴力等等，可能構(gòu)成濫用職權(quán)罪、玩忽職守罪、非法批準(zhǔn)征用土地罪、非法批準(zhǔn)占用土地罪、非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪、幫助犯罪分子逃避處罰罪等等。