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獨(dú)棟公建拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端及優(yōu)點(diǎn):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-06 03:45:40
作者：
圣運(yùn)律師
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獨(dú)棟公建拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地弊端主要有什么,住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地可能會帶來以下弊端：一、產(chǎn)權(quán)年限變更住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地會導(dǎo)致土地年限的變更。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，住宅用地的使用年限一般為70年，而商業(yè)用地的使用年限通常為40年。因此，

獨(dú)棟公建拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端及優(yōu)點(diǎn):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、獨(dú)棟公建拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地弊端主要有什么

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地可能會帶來以下弊端：

一、產(chǎn)權(quán)年限變更

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地會導(dǎo)致土地年限的變更。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，住宅用地的使用年限一般為70年，而商業(yè)用地的使用年限通常為40年。因此，轉(zhuǎn)換后，土地的使用年限將縮短，這可能對土地使用者的權(quán)益產(chǎn)生影響。

二、交易成本和稅費(fèi)上升

轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地后，交易成本和稅費(fèi)可能會上升。商業(yè)用地的交易稅費(fèi)通常高于住宅用地，且商業(yè)用地的市場價格也往往高于住宅用地。因此，轉(zhuǎn)換后可能需要支付更高的稅費(fèi)和交易成本。

三、生活成本增加

如果原住宅用地上的房屋被改為商業(yè)用途，那么原居民可能需要搬離，因?yàn)樯虡I(yè)區(qū)域的物業(yè)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用通常會比住宅區(qū)域高。此外，商業(yè)區(qū)域的噪音、人流和車流也可能會對居民的生活產(chǎn)生影響。

四、可能引發(fā)糾紛

如果住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地未經(jīng)過相鄰業(yè)主的同意，可能會給相鄰業(yè)主造成困擾，從而引發(fā)糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。否則，相鄰業(yè)主有權(quán)請求其停止侵害，并可能向人民法院提起侵權(quán)之訴。

綜上所述，住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地可能會帶來諸多弊端，包括產(chǎn)權(quán)年限變更、交易成本和稅費(fèi)上升、生活成本增加以及可能引發(fā)的糾紛等。因此，在進(jìn)行此類轉(zhuǎn)換時，應(yīng)充分考慮各種因素，并遵守相關(guān)法律法規(guī)。

二、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端及優(yōu)點(diǎn)

一、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端包括以下幾點(diǎn)：

1．使用年限

商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；

2．交易稅費(fèi)

初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3％收取，而住宅為1．5％；

如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高。

3．按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

4．日常生活成本

如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價格繳納。

如水費(fèi)：3．7（住宅）／5．6（工業(yè)商業(yè)）／6．1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）

5．設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6．落戶問題

無法遷入戶口。

二、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)在于：

1．關(guān)于保值性

開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當(dāng)然，最關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。

2．關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)

非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

3．可以注冊公司

2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購房合同寫明房屋用途為住宅（包括公寓、別墅）的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊公司。

購房者購房前也需要注意自己購買的房屋屬于什么性質(zhì)。

三、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的性質(zhì)

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地從用地性質(zhì)來講，住宅用地與商業(yè)用地是不同的。商業(yè)用地只能建商業(yè)建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性質(zhì)不同，其相應(yīng)的控制性指標(biāo)，包括建筑密度、系數(shù)、容積率、綠化率、建筑高度等都是不同的。

三、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)在于：

1.關(guān)于保值性

開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當(dāng)然，最關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)!能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。

2.關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)

3.可以注冊公司

一、第一次買房子需要需要交什么稅？

1、契稅

根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的1%-4%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第一次購房等因素來確定；非住宅類房屋按房款總價的3%交納。

自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米按1.5%稅率征收，144平米以上按3%稅率征收；二次購房都是按3%稅率征收，不分面積。

2、印花稅

印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對于購房者而言，印花稅的稅率是萬分之五，即購房者應(yīng)納稅額為房價款乘以萬分之五的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。

3、房屋維修基金

房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。商品房銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。

4、登記費(fèi)

其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

5、交易費(fèi)

住宅類房屋按3元/平方米繳納，由開發(fā)商繳納，購房者不用繳納，非住宅類房屋按房款×0。35%計(jì)算結(jié)果繳納。

《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)各地交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，但是都不超過100元。

6、評估費(fèi)

評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分收取0.25%。

7、保險(xiǎn)費(fèi)

財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額×年費(fèi)率×年限系數(shù)

綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款人年限對應(yīng)系數(shù)×貸款額

8、公證費(fèi)

如果所購房屋需要辦理公證，則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

二、影響房產(chǎn)抵押貸款額度的因素

1、抵押房屋的評估值：一般而言，房屋抵押貸款的額度，往往取決于房屋的評估價值。評估值越高，可貸額度就越高，反之就越低。當(dāng)然，實(shí)際貸款額度往往都會比評估值要低一點(diǎn)。所以這就是很多人以為自己的房能貸200萬，最后卻只貸到了180萬甚至更少的原因。

房產(chǎn)的評估價值主要是由房產(chǎn)相關(guān)的一些因素來決定的。比如說，房產(chǎn)的使用時間、房屋本身的市場價格，房產(chǎn)所處地段、房產(chǎn)的性質(zhì)類型還有房產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)弱等等。一般做房屋抵押貸款，銀行都會讓評估公司的評估人員去到房屋實(shí)地考察評估。

2、房屋抵押貸款評估成數(shù)：房屋抵押貸款的成數(shù)與貸款額度之間有著直接的關(guān)系。以天津?yàn)槔壳疤旖蚴袌錾希盅嘿J款的出值成數(shù)最高一般不會超過房屋評估價值的7成。房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、抵押房所處的區(qū)域，以及房屋的房齡都會對評估成數(shù)有直接的影響。

其中個人商品住宅抵押貸款成數(shù)是最高的，可貸額度為評估額度的70％；其次公寓、商鋪、寫字樓等抵押貸款的成數(shù)要低于住宅的，一般是公寓、聯(lián)排別墅可出6成；獨(dú)棟別墅和商鋪可出5成。如果是工業(yè)用房等，那么評估成數(shù)會更低。

除此之外，房屋所處的區(qū)域有會對抵押貸款的成數(shù)有影響，比如同樣房齡的房，市內(nèi)六區(qū)和新四區(qū)的可以出7成；濱海新區(qū)或武清區(qū)等地區(qū)的，可能就只能出6成；薊州、寧河、靜海、寶坻等地區(qū)評估成數(shù)會更低。

四、商業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別

1、產(chǎn)權(quán)年限不同

雖然房屋的使用時間沒有限制，但是房屋所在的土地產(chǎn)權(quán)是有年限的，一般來講，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年。

2、日常生活成本不同

建在住宅用地上的房屋是屬于民用住宅，而商業(yè)用地上的房屋是屬于商業(yè)用房，兩者的水電費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)不同。住宅的水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來收取；而商業(yè)用房的水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取的。

3、解決戶口規(guī)定不同

一般來說，商業(yè)用地的房屋是不能辦理入戶的，購房者購買的商業(yè)用房屬于商業(yè)性質(zhì)，不能解決戶口問題。如果是住宅的話，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的。

4、居住舒適度不同

一般來說，住宅用地的房屋在建設(shè)時會設(shè)置兩梯三戶或者四戶的戶型，每層樓居住的人員比較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好；而商業(yè)用房通常為兩梯十戶，甚至更多。

5、首付和貸款利率不同

對于準(zhǔn)備貸款買房的購房者來說，購買住宅用地的房屋和商業(yè)用地的房屋首付比例和貸款利率不同，商業(yè)用房的首套房首付比例一般不低于50％，貸款利率相對也會高一些。而購買住宅的首套房首付比例通常不低于30％，但根據(jù)地區(qū)的差異，首付比例也會有所不同。

法律依據(jù)：《土地管理法》

第六十三條　土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

　　前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

五、商業(yè)用地和建設(shè)用地的區(qū)別是什么

法律分析：商業(yè)用地和建設(shè)用地的最大區(qū)是使用用途和年限不同。商業(yè)用地，是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年或50年。建設(shè)用地，是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，是城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施用地，旅游用地，軍事用地等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。