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拆遷安置補償權優先，安置優先還是拆遷優先？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-08 08:55:39
作者：
圣運律師
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拆遷安置補償權優先,拆遷安置戶優先權,拆遷安置戶在拆遷過程中確實享有一定的優先權。這種優先權主要體現在拆遷補償和安置方面。一、拆遷補償優先權根據《中華人民共和國土地管理法》第四十八條，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活

拆遷安置補償權優先，安置優先還是拆遷優先？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷安置補償權優先,拆遷安置戶優先權

拆遷安置戶在拆遷過程中確實享有一定的優先權。這種優先權主要體現在拆遷補償和安置方面。

一、拆遷補償優先權

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十八條，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。因此，在拆遷過程中，拆遷安置戶有權優先獲得公平、合理的補償，包括土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用。

二、安置優先權

在拆遷安置過程中，拆遷安置戶也享有優先權。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。如果選擇房屋產權調換，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。這意味著拆遷安置戶在選擇產權調換時，有權優先獲得政府提供的安置房屋。

綜上所述，拆遷安置戶在拆遷過程中享有拆遷補償和安置方面的優先權。這些優先權是法律賦予拆遷安置戶的合法權益，旨在保障他們的基本生活水平和長遠生計。

二、安置優先還是拆遷優先？

拆遷安置問題：政府執行不力，開發商不愿建安置房，法律未明確規定，時間緊迫。購買拆遷安置房需注意土地性質、限制條件和權利人問題。辦理房產證需評估、交營業稅、過戶手續，并支付交易費和登記費。

法律分析

在拆遷安置方面,國家總體原則是先進行安置,再進行拆遷。也就是說,在拆遷戶全部搬遷到新居后,才會拆除舊房。但實際情況中,這項規定并沒有得到很好的執行。

1、政府并沒有如此多的庫存現房供應拆遷戶選取。況且在土地財政的背景下，一些地方給錢比給房劃算，征收方也清楚這筆賬該怎么算。

2、開發商也不會大量建設廉價的安置房，這不符合商人逐利的根本商業規律。安置房和商品房的利潤空間完全是兩碼事。

3、法律并未明確規定，拆遷戶選擇產權調換的，必須是現房。從法律上沒有依據。

4、從征收流程來看，時間也趕不上。拆遷的時間往往不會太長。從立項到征收是很快的。而且沒拿到征地批文之前，誰也無法保證項目一定能獲得審批。這種情況下，沒人敢盲目建安置房。

一、購買拆遷安置房注意事項

1、明確房屋的土地類型及性質：

要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。

2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼：

某些安置房會規定限制對外出售、或者5年內禁止轉讓。

3、房屋的權利人：

確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應在協議上簽字或有授權委托書。

4、安置房能不能貸款

如果沒有房屋產權證不能辦理貸款，有房屋產權證是可以貸款的。具體要看不同銀行是否愿意接受抵押，有的安置房在公積金管理也可以辦理貸款。

二、安置房怎么辦房產證

1、房地產評估。到所在縣區或市的房產交易大廳。辦理這項時先要決定由誰負責評估費用，買賣雙方均可，申請人要填委托書，提交房產證原件及復印件、土地證原件及復印件、房屋平面圖、申請人的身份證原件及復印件。

2、交營業稅。到房產所在的地稅分局或地稅所辦理。需提交購房合同原件及復印件、買賣雙方身份證復印件、房產評估報告。

3、辦理房產證過戶。到房產交易大廳辦理，需提交房產證原件及復印件，土地證原件及復印件，房屋平面圖、申請人的身份證原件及復印件，完稅證明、房產評估報告。這是需要買賣雙方都到簽字，按手印，結婚的需要帶上夫妻雙方的身份證及復印件。

4、交易費，按房屋3元／平方米收，簽完字后，還需要到當地財政局交契稅。

5、領取房產證。需要交登記費80元，工本費10元，印花稅5元。

結語

拆遷安置方面的現狀使得拆遷戶在搬遷后難以獲得及時的安置,導致一些拆遷戶只能選擇購買拆遷安置房。然而,在拆遷安置房購買過程中,需要注意土地類型及性質、房屋的權利人、拆遷政策以及房產證等問題。同時,拆遷安置房貸款問題也需要關注。在拆遷安置房購買過程中,需要明確房屋的土地類型及性質、房屋的權利人、拆遷政策以及房產證等問題,同時,拆遷安置房貸款問題也需要關注。

法律依據

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

三、被拆遷人對補償安置房屋的優先取得權

法律分析：拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，無論是否辦理了房屋過戶登記手續，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應予以支持。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

四、拆遷安置房優先權的法律規定

法律主觀：不管是哪一類拆遷安置房，都不會是小產權房。拆遷安置房屬于政府保障性住房，屬于政策性住房的一種，房屋產權屬一般來說屬于大產權，此類住房只在土地使用權上根大產權的有所不同，一般還是集體土地，沒有分戶的個人土地證，滿5年后自己可以補齊土地稅，換成大產權的土地使用證。然后就是正規大產權商品房可以上市交易了。以上說的需除開當地鄉鎮自拆自建住房外，鄉鎮一般自拆自建的會是小產權，房屋和土地都沒有個人產權。看房子是否是大產權，最簡單的辦法就是看你的房子能不能做銀行貸款，小產權只能一次性付款，簽訂的是跟鄉鎮地方的買賣合同，大產權能貸款，簽訂的是政府的正規購房合同并聯機備案的。這就是它們之間的聯系與區別。

法律客觀：《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

五、先安置后拆遷的原則

原則保障被拆遷人的利益，有拆遷應有補償，未補償則未拆遷！

法律依據：

《土地管理法》第四十八條規定，對其中的公民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重公民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障公民居住的權利和合法的住房財產權益。

國務院辦公廳《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中指出，征地涉及拆遷公民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地住戶的居住問題。

國土資源部辦公廳《關于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知》中指出，征地中拆遷公民房屋要給予合理補償，并因地制宜采取遷建安置、貨幣安置或實物補償等多種安置方式，妥善解決好住戶生產生活用房問題。

中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關于加強監督檢查進一步規范征地拆遷行為的通知》中指出，要督促認真落實補償安置政策規定，做到先安置后拆遷，住房安置要充分考慮公民的生活習慣和生產需要，妥善解決好被征地拆遷公民的居住問題。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規定，實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

上述的通知和法律法規，已經很明確先補償后搬遷、先安置后拆遷原則，給予被拆遷人補償后，方可實施拆遷行為。充分保障被拆遷人的利益，糾正拆遷過程中存在安置補償不落實，老百姓無家可歸的局面。

一、拆遷安置房買賣需要公證嗎

安置房買賣根據自身情況，可以自行決定是否需要公證，但實際中大多數時候是沒有公證的。

不過公證了，可以防反悔或加價。憑拆遷安置補償協議、目前賣買雙方的各自倆夫妻身份證及四人去公證處辦理。房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為是有效的。

而公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。那些必須通過公證機構公證證明的法律行為，只有公證后方能發生效力，否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過后，具有更強的證據力，但并不代表著公證賦予了其法律效力。

房屋買賣合同便是屬于這種類型。因此，房屋買賣合同的法律效力不受是否公證影響，但公證過的房屋買賣合同具有更強的證據力，法院一般予以直接采用。

二、拆遷安置房和回遷房有什么不同

（一）拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

（二）拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由發展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房，商品房都出房產證了，那交易都一樣。沒出房產證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。

（三）拆遷安置房與回遷房區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。