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拆遷補償方案正規文件版本，房屋拆遷補償標準及范圍:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-18 02:05:00
作者：
圣運律師
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拆遷補償方案正規文件版本,房屋拆遷補償的具體方案與標準,拆遷補償就是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相

拆遷補償方案正規文件版本，房屋拆遷補償標準及范圍:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償方案正規文件版本,房屋拆遷補償的具體方案與標準

拆遷補償就是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

貨幣補償是通過不同的法定依據讓專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，形成有據可循的多元組成的補償金額。以下就簡單介紹三種法定評估依據：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是為拆遷補償的法定依據，但是用途各有不同，在不同情形下分別適用起。

房屋拆遷補償標準的計算公式：

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或者使用人支付的各種補償金。一般有：

（一）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

（二）周轉補償費，用補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，按照臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

（三）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

按照宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式是為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價（乘）宅基地面積（加）被拆遷房屋重置成新價。

（一）房屋拆遷補償計算標準

房屋拆遷補償=宅基地區位補償價（乘）宅基地面積（加）被拆遷房屋重置成新價

當然還有細分

（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格（加）房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

（2）房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格（加）房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）（減）被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

（二）房屋拆遷安置費計算標準

（被拆遷人或者是承租人）房屋拆遷安置費等于搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費（加）超過過渡期限的臨時安置補助費（加）非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

二、房屋拆遷補償標準及范圍

房屋的征收補償依據國務院590號令精神是需要由被征收人選定的具有房地產評估資質的評估公司進行評估的。

2、房屋的評估補償的構成是由房屋主體建筑價格、土地價格、附屬物價格、裝飾裝璜價格、另外還有搬家費、過渡費、各項獎勵和補貼。

3、對土地的補償需查核房屋的用途和土地的性質進行評估補償的，如果是住宅房拆遷時是不問土地取得時的性質的，土地補償價格是按當地同區位類似于房地產市場價格補償，如果是非住宅房只有出讓性質的土地才按類似于房地產市場價格補償，劃拔性質的土地是需要按所剩使用年限給予確當土地價格補償。

4、通常情況下土地的使用權從屬于房屋的所有權，即房屋的產權人就是土地使用權人，不存在有土地證的人可以另外補償。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十二條

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條

對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十七條

實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

三、房屋拆遷補償標準的確定

開欄話今年我市將繼續加大舊城拆遷改造力度，抓好集中連片開發建設。舊城拆遷改造事關大局，事關發展，事關百姓的福祉。為此，本報從今天起開設《房屋拆遷政策解答》專欄，就群眾關心的房屋拆遷的補償標準、補償價格及與之相關的法律法規等政策進行解答。經常有熟人找我測算房屋拆遷的補償價格，也有人在選擇補償方式上讓我出些主意，其實，作為被拆遷人最關心的是房屋拆遷補償的最終結果，這就離不開房屋拆遷補償標準的確定。作為我市房屋拆遷補償的量裁標準——《烏海市城市房屋拆遷補償暫行辦法》（烏海政辦發〔2006〕20號），于2006年7月1日發布實施。它是根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》《內蒙古自治區城市房屋拆遷管理條例》以及建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規定，結合我市實際制定的。《烏海市城市房屋拆遷補償暫行辦法》第五條規定權屬證標明為住宅的房屋，按照市場比較法結合經市政府授權的烏海市房地產價格評估專家委員會公布的《烏海市城區拆遷住宅房屋估價修正辦法》，確定被拆遷房屋的補償價格。根據這一規定計算的補償結果，住宅房屋調換新建商品樓，有證房能夠實現拆1補

1，無證房拆1補0．

5，以一戶普通磚木結構的房屋為例：主房80平方米、涼房60平方米，可以調換一套80平方米的樓房加5萬元的貨幣補償，或可調換一套110平方米左右的樓房。在具體的拆遷運作過程中加上獎金、構筑物等其他補償，要高于這一標準，以千禧苑小區為例，有證房得到了拆1補

1，無證房得到了拆1補0．67。國務院《城市房屋拆遷管理條例》確定的房屋拆遷補償的原則是等價有償的原則，事實上，按照《烏海市城市房屋拆遷補償辦法》的標準確定的補償額已高于實際市場售價30％以上，客觀上保障了被拆遷人權益，被拆遷人在拆遷中真正得到了實惠。

四、關于房屋拆遷補償的方式

法律分析：有貨幣補償和房屋產權調換兩種方式。貨幣補償會根據征收的房屋的共同居住人來核算費用，房屋產權調換會根據房屋的總體面積來核算。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

五、房屋拆遷補償標準及具體標準

拆遷賠償數額各省市地區標準不統一，但是遵循的計算規則大致相同。

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆+6拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

【本文關聯的相關法律依據】

《拆遷裝修賠償》第九條拆遷人可以自行實施拆遷，也可委托拆遷承辦人實施拆遷。拆遷人自行實施拆遷的，必須具有拆遷承辦人的資格；委托拆遷承辦人實施拆遷的，拆遷人和拆遷承辦人應訂立拆遷委托合同，報房屋拆遷行政管理部門備案。房屋拆遷行政管理部門不得接受拆遷委托。拆遷人應當按規定向拆遷承辦人交付委托拆遷費，向房屋拆遷行政管理部門繳納拆遷管理費。