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2025年公租房買賣新政策出臺(tái),公租房買賣合同有效嗎:今日政策法律更新

發(fā)布時(shí)間：
2025-05-08 08:05:58
作者：
圣運(yùn)律師
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2025年公租房買賣新政策出臺(tái),公租房買賣合同有效嗎,　2025年公租房買賣新政策出臺(tái)　　根據(jù)2025年的最新政策，公租房在滿足一定條件后可以購(gòu)買，但需遵循嚴(yán)格的限制和程序。以下是關(guān)于公租房買賣新政策的主要要點(diǎn)：　　1. 購(gòu)買條件　　居住滿

2025年公租房買賣新政策出臺(tái),公租房買賣合同有效嗎:今日政策法律更新

　2025年公租房買賣新政策出臺(tái)

　　根據(jù)2025年的最新政策，公租房在滿足一定條件后可以購(gòu)買，但需遵循嚴(yán)格的限制和程序。以下是關(guān)于公租房買賣新政策的主要要點(diǎn)：

　　1. 購(gòu)買條件

　　居住滿5年：承租人需連續(xù)租住公租房滿5年后，方可申請(qǐng)購(gòu)買。

　　政府批準(zhǔn)：購(gòu)買需經(jīng)市政府批準(zhǔn)，且購(gòu)房人需符合相關(guān)住房保障條件。

　　2. 購(gòu)買價(jià)格

　　成本價(jià)+銀行利息：購(gòu)買價(jià)格通常為土地成本、建安成本等綜合成本加上5年的銀行利息。

　　稅費(fèi)：購(gòu)房時(shí)需繳納部分稅費(fèi)。

　　3. 付款方式

　　一次性付款：選擇一次性付款后，無(wú)需再支付租金。

　　分期付款：若選擇分期付款，未付款部分仍需按面積繳納租金。

　　4. 交易限制

　　5年內(nèi)不得上市交易：購(gòu)買后的公租房，自辦理房地產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得上市交易。

　　政府優(yōu)先回購(gòu)：5年后若需轉(zhuǎn)讓，政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格為原銷售價(jià)加同期銀行活期存款利息。

　　若政府放棄回購(gòu)：購(gòu)房人可按規(guī)定補(bǔ)繳土地收益等費(fèi)用后取得完全產(chǎn)權(quán)，或按經(jīng)濟(jì)適用房政策上市交易。

　　5. 違規(guī)處理

　　虛假申請(qǐng)：若發(fā)現(xiàn)通過(guò)虛假信息騙取公租房，將被強(qiáng)制退出。

　　違規(guī)轉(zhuǎn)租或出售：公租房不得轉(zhuǎn)租或擅自轉(zhuǎn)讓，違者可能被收回住房。

　　6. 其他政策

　　戶籍與教育權(quán)益：在部分城市(如重慶)，購(gòu)買公租房后，子女可享受就近入學(xué)政策，與商品房同等待遇。

　　不影響商品房資格：購(gòu)買公租房后，再購(gòu)買商品房仍可享受首套房貸款政策。

　　公租房買賣合同有效嗎?

　　公租房，全稱為公共租賃住房，是國(guó)家為了解決居住困難群體的住房問(wèn)題而提供的保障性住房。其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家或事業(yè)單位所有，并非歸個(gè)人所有。這就從根本上決定了個(gè)人在居住公租房期間，并沒(méi)有買賣公租房的權(quán)利。

　　從法律層面來(lái)看，公租房買賣合同是無(wú)效的。依據(jù)2024年實(shí)施的相關(guān)法律規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為才有效：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;二是意思表示真實(shí);三是不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。而公租房買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因?yàn)楣夥康男再|(zhì)決定了其不能由個(gè)人隨意買賣。

　　再看公租房的相關(guān)管理辦法，《公共租賃住房管理辦法》明確規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房等行為的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房。這進(jìn)一步表明公租房的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定，不允許隨意進(jìn)行交易。如果承租人拒不退回公共租賃住房，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門有權(quán)責(zé)令其限期退回，逾期不退回的，還可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　雖然公租房的所有權(quán)不能買賣，但公租房的租賃使用權(quán)在一定條件下可以轉(zhuǎn)讓。不過(guò)，這種轉(zhuǎn)讓也并非隨意進(jìn)行。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，公有住房的承租權(quán)在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人允許的情況下，不能擅自轉(zhuǎn)讓。如果征得產(chǎn)權(quán)所有人或單位的許可，并且授權(quán)承租方負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，承租方可以進(jìn)行公租房租賃使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但需要辦理相關(guān)的手續(xù)。公租房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效要件參照合同的生效要件，主要包括以下四點(diǎn)：

　　訂立合同時(shí)具有相應(yīng)的締約行為能力：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人和不滿10周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，他們不能訂立合同。但限制民事行為能力及無(wú)民事行為能力人可以訂立純獲利益的合同或者與其年齡、智力相適應(yīng)的合同。法人的民事行為能力只能限制在其核準(zhǔn)登記的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，因此，法人具有就其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的締約行為能力。

　　合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)：意思表示是指向外部表明愿意發(fā)生一定法律效果的意思的行為，是構(gòu)成法律行為的要素。意思表示真實(shí)是構(gòu)成有效合同的先決條件之一，一方在被欺詐、脅迫或者重大錯(cuò)誤下訂立的合同往往非其真實(shí)意思表示，屬于無(wú)效或可撤銷的合同。

　　合同不違反法律或社會(huì)公共利益：所有合法有效的民事法律行為都不得違反法律或社會(huì)公共利益，即要符合公序良俗的要求。合同不違反法律，不僅指合同的訂立要符合法律規(guī)定，還指合同的內(nèi)容，即設(shè)定的雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)必須合法。如果合同內(nèi)容的部分條款有效、部分無(wú)效，那么部分條款被確認(rèn)無(wú)效不影響有效條款的效力。

　　合同內(nèi)容具有實(shí)現(xiàn)的可能性：合同所規(guī)定的特定事項(xiàng)在客觀上應(yīng)具有實(shí)現(xiàn)的可能性。如果合同內(nèi)容屬于事實(shí)不能、自始不能、客觀不能、永久不能及全部不能中的任何一種情形，則合同可能無(wú)效。

公租房買賣需要什么手續(xù)?

　　一、購(gòu)買條件

　　公租房并非隨時(shí)都能買賣，需要滿足一定條件：

　　租賃年限要求：承租人通常需連續(xù)租賃保障性住房不少于 5 年。比如在多數(shù)地區(qū)，公租房承租對(duì)象租住 3 - 5 年后，才有機(jī)會(huì)申請(qǐng)購(gòu)買。

　　配售條件達(dá)標(biāo)：要符合保障性住房配售條件，同時(shí)需滿足符合住房保障條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員的承租需求。若不符合住房保障條件，則需予以騰退，不得申請(qǐng)購(gòu)買所租住公租房。并且省轄市、縣(市)政府可根據(jù)本地保障房數(shù)量和住房保障總需求，對(duì)政府擁有產(chǎn)權(quán)的公租房，探索實(shí)行先租后售、租售并舉，不過(guò)用于出售的公租房原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)毓沧夥恳?guī)劃建設(shè)總套數(shù)的 30%。

　　特殊限制：直轄市、市、縣人民政府規(guī)定禁止出售配租保障性住房的情況除外。

　　二、購(gòu)買流程手續(xù)

　　提出申請(qǐng)

　　承租人需向公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位提出購(gòu)買申請(qǐng)，詳細(xì)說(shuō)明購(gòu)買的意愿、原因等。產(chǎn)權(quán)單位會(huì)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初步審核，查看承租人是否符合購(gòu)買條件，如租賃年限、是否仍符合住房保障條件等。

　　達(dá)成購(gòu)買意向與簽訂合同

　　若承租人申請(qǐng)通過(guò)審核，可與出租人就購(gòu)買事宜進(jìn)行協(xié)商，確定購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)份額(可選擇全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán))、價(jià)格等關(guān)鍵事項(xiàng)。公租房出售價(jià)格參照周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房銷售價(jià)格確定，并給予一定的價(jià)格優(yōu)惠，優(yōu)惠后均價(jià)不得低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房銷售均價(jià)的 80%，政府部門還會(huì)根據(jù)樓層、朝向等因素適當(dāng)設(shè)置樓層差價(jià)。

　　協(xié)商一致后，雙方簽訂《公有住房買賣合同》。若為部分產(chǎn)權(quán)購(gòu)買，后續(xù)在首次購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)后的 5 年內(nèi)，可按原價(jià)繼續(xù)購(gòu)買剩余的產(chǎn)權(quán)份額;超過(guò) 5 年，房?jī)r(jià)要重新核定。

　　辦理立契過(guò)戶手續(xù)

　　買賣雙方達(dá)成合同后，持合同及相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理立契過(guò)戶手續(xù)。交易管理部門自收齊買賣雙方有關(guān)材料之日起，在 25 個(gè)工作日內(nèi)完成審查、計(jì)收有費(fèi)收益等工作，最終完成立契過(guò)戶手續(xù)。

　　交納款項(xiàng)與基金

　　承租人憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》后，在簽訂《出售合同》后的三十天內(nèi)，向房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易核心辦理交易過(guò)戶審核手續(xù)。收到《過(guò)戶審核表》后，承租人憑相關(guān)資料向公有住房權(quán)屬人或受托人辦理購(gòu)房手續(xù)，并交納購(gòu)房款項(xiàng)和首期房屋維修基金。

　　辦理變更登記與申領(lǐng)權(quán)證

　　承租人按規(guī)定向財(cái)稅部門和交易核心交清全部稅費(fèi)或保證金后，向房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。之后，憑《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金相關(guān)事宜。

　　出售限制與手續(xù)

　　購(gòu)買公租房后，在出售方面也有諸多限制：

　　出售的公共租賃住房自購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)登記之日起 5 年內(nèi)，不得上市交易。5 年后需要上市交易的，由政府優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格考慮原銷售價(jià)格加同期銀行存款活期利息等因素確定;政府放棄回購(gòu)的，按屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)或其他社會(huì)投資機(jī)構(gòu)投資建設(shè)的公共租賃住房，且其土地用途為住宅的，可以先租后售，出租期限不低于 5 年(出租期限自公共租賃住房辦理房地產(chǎn)登記之日起計(jì)算)。在規(guī)定的最低出租期限到期后，可以繼續(xù)出租，也可按核定的價(jià)格出售，出售價(jià)格由市國(guó)土資源房管局會(huì)同市物價(jià)局在綜合考慮建設(shè)、財(cái)務(wù)成本等因素的基礎(chǔ)上確定。