道真仡佬族苗族自治縣住宅小區物業管理條例2025全文, 道真仡佬族苗族自治縣住宅小區物業管理條例2025全文 (2025年1月13日道真仡佬族苗族自治縣第九屆人民代表大會第四次會議通過 2025年5月29日貴州省第十四屆人民代表大會常務
(2025年1月13日道真仡佬族苗族自治縣第九屆人民代表大會第四次會議通過 2025年5月29日貴州省第十四屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規范住宅小區物業管理活動,維護業主、物業服務人等相關主體合法權益,營造和諧有序的生活環境,根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》等法律、法規的有關規定,結合自治縣實際,制定本條例。
第二條 本條例適用于自治縣行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。
本條例所稱住宅小區物業管理,是指住宅小區業主通過委托物業服務人管理或者自行管理的方式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。
住宅小區物業管理遵循黨建引領、業主自治、政府監管、協商共建、科技支撐、多方參與的原則,建立健全街道(鄉鎮)、社區(村)黨組織領導下的居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人等共同參與的協調運行機制。
第三條 自治縣人民政府應當加強對住宅小區物業管理的領導,將物業管理納入現代服務業發展規劃和基層社會治理體系,推動物業管理專業化、社會化、市場化、規范化發展,研究解決物業管理工作中的重大問題。
第四條 自治縣住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的指導和監督管理工作,履行下列職責:
(一)貫徹、執行物業管理法律、法規和相關規定;
(二)制定物業管理相關政策并組織實施;
(三)負責開展物業服務質量評價;
(四)對物業服務行為進行監督管理;
(五)監督管理前期物業服務招投標活動,負責物業服務合同備案;
(六)指導維修資金的交存、管理和使用;
(七)負責房屋建筑工程質量保修的監督管理;
(八)指導鄉鎮人民政府、街道辦事處開展物業管理相關工作;
(九)建立物業服務企業信用檔案,征集、核查和監管物業服務企業信用信息;
(十)指導、監督物業行業協會開展行業自律和服務工作;
(十一)組織物業管理相關人員業務培訓;
(十二)受理物業服務投訴、舉報;
(十三)法律、法規規定的其他物業管理職責。
第五條 自治縣人民政府有關部門和單位應當按照下列規定做好住宅小區物業管理的相關監督管理工作:
(一)公安機關負責加強物業管理區域內治安防范,對流動人口、煙花爆竹燃放、安防監控等開展監督檢查,依法查處擾亂公共秩序、危害公共安全等行為;
(二)發展改革部門負責制定和調整實行政府指導價管理的物業服務收費標準;
(三)自然資源部門負責組織對新建小區的規劃核實,依法查處物業管理區域內改變規劃用途、樓頂加層、開挖地下室及其他違法搭建建筑物、構筑物等行為;
(四)綜合行政執法部門負責對住宅小區環境衛生的指導和監督,依法查處物業管理區域內違反市政、市容管理的違法違規行為,噪聲污染和油煙、廢氣、污水等違法違規排放行為,違規擺攤設點、占道經營行為,占用和損壞公共綠化地及附屬物等違法違規行為;
(五)市場監督管理部門負責特種設備安全監督管理工作,依法查處違法經營、違法違規收費等行為;
(六)消防救援機構負責消防安全的指導監督管理工作,依法查處損壞消防設施設備、占用消防通道等違法違規行為;
(七)司法行政部門負責指導物業服務糾紛人民調解工作。
生態環境、財政、民政、教育體育、衛生健康、國防動員、供水、供電、供氣、通信、通訊等部門按照各自職責做好物業管理相關工作。
第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府履行下列職責:
(一)推動、指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆,按照規定負責組建物業管理委員會并監督其運行;
(二)指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責;
(三)負責管理規約、業主大會和業主委員會有關材料備案;
(四)監督建設單位與前期物業服務人開展承接查驗,監督物業服務人的變更交接;
(五)組織開展轄區內物業管理矛盾糾紛預防、排查和化解,建立健全物業管理糾紛調解處理機制,協調處理業主反映的問題和物業管理糾紛;
(六)法律、法規規定的其他職責。
居(村)民委員會協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作,組織人民調解員等就地預防、排查和化解物業管理矛盾糾紛,并引導發揮居民公約、村規民約在物業管理糾紛多元化解中的作用。
第二章 業主組織
第七條 下列事項由業主共同決定:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會、監事委員會,更換、罷免業主委員會、監事委員會成員;
(四)實施委托管理或者自行管理;
(五)選聘、續聘和解聘物業服務人;
(六)業主共有資金使用與管理;
(七)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(八)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
(九)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(十)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
(十一)業主大會、業主委員會和物業管理委員會的工作經費,業主委員會、物業管理委員會成員工作補貼;
(十二)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第八項至第十項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第八條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議推選主任、副主任,并在三十日內依法向物業所在地鄉鎮人民政府或者街道辦事處備案。
業主委員會辦理備案后,可以持備案證明依法刻制業主大會、業主委員會印章,開設業主共有資金賬戶,在共有資金賬戶中可以設立業主委員會工作經費和補貼科目。
第九條 業主大會可以設立監事委員會,代表全體業主監督業主委員會的工作,成員在非業主委員會成員的業主中選舉產生。監事委員會職責、成員資格及任期等事項由業主大會議事規則規定。
第十條 業主委員會履行以下職責:
(一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;
(二)召集業主大會會議,向業主大會報告物業管理實施情況和業主委員會履職情況;
(三)制定業主委員會財務、印章、會議、檔案管理制度,并建立會議記錄、會計憑證、會計賬簿、財務報表等相關檔案;
(四)擬訂共有部分經營方案和共有資金使用管理辦法并提請業主大會決定;
(五)擬訂物業服務人選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會決定;
(六)代表業主與業主大會依法選聘、續聘的物業服務人簽訂物業服務合同,監督和協助物業服務合同的履行,與退出的物業服務人進行交接;
(七)監督管理規約的實施,督促業主、物業使用人和物業服務人遵守管理規約;
(八)聽取業主、物業使用人的意見和建議;
(九)組織調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(十)接受住房和城鄉建設等相關部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導、監督和管理,支持、配合有關方面依法履行職責;
(十一)根據業主大會決定和授權,組織、監督維修資金的使用;
(十二)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。
第十一條 業主委員會應當及時在住宅小區物業服務區域顯著位置公示下列事項,并將相關資料存檔:
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同或者自行管理方案;
(四)業主大會和業主委員會工作經費的收支明細;
(五)維修資金的籌集、使用情況;
(六)業主委員會的履職情況;
(七)法律、法規規定和管理規約約定的其他應當向業主公開的事項。
前款第一項、第三項的事項應當持續公示;前款第二項的事項應當在作出決定之日起三日內公示,公示期不少于三十日;前款第四項至第七項的事項,每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。
業主可以查閱業主大會會議、業主委員會或者物業管理委員會履職相關資料,并有權就公示內容向業主委員會或者物業管理委員會提出詢問,業主委員會、物業管理委員會應當及時予以答復。
第十二條 業主委員會成員不得有下列行為:
(一)阻撓、抗拒業主大會或者業主依法行使權利,拒不執行業主共同決定事項;
(二)擅自決定選聘、續聘、解聘物業服務人;
(三)擅自決定業主共有部分經營管理使用、維修資金籌集使用、業主共有資金管理使用等重大事項;
(四)挪用、侵占物業共有部分、共用設施設備等業主共有財產,或者擅自改變物業共有部分、共用設施設備的性質和用途;
(五)抬高、虛增、截留、挪用維修資金以及業主共同支付的其他費用;
(六)明示暗示物業服務人減免物業服務費、停車管理服務費或者其他應當由其個人支付的費用,索取或者收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人不正當利益;
(七)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件資料,偽造或者指使他人偽造其他業主簽名;
(八)擅自使用業主大會、業主委員會印章;
(九)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴舉報人;
(十)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;
(十一)違反法律、法規規定侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會成員有前款規定行為之一的,業主大會或者其授權的業主委員會可以更換業主委員會成員。
第十三條 業主委員會不能正常開展工作或者任期屆滿九十日前,應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;業主委員會任期屆滿未換屆的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自期滿之日起九十日內指導、協助重新選舉業主委員會。
第十四條 業主委員會任期屆滿,應當在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督下,將其保管的有關憑證、檔案、印章及相關財物予以移交。產生新一屆業主委員會的,產生之日起十日內移交新一屆業主委員會。未產生新一屆業主委員會的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定其內設管理機構或者居(村)民委員會代為保管。
業主委員會成員任期內資格終止或者被罷免的,應當在終止或者罷免之日起三日內,向業主委員會移交由其保管的有關憑證、檔案、印章及其他屬于全體業主共有的財物。
第十五條 業主大會、業主委員會或者物業管理委員會應當依法履行職責。
業主大會、業主委員會或者物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,自治縣住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
業主大會、業主委員會或者物業管理委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第三章 建設單位職責
第十六條 物業服務人承接新建物業前,建設單位和物業服務人應當對物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等開展承接查驗。物業承接查驗可以邀請業主代表以及自治縣住房和城鄉建設主管部門參加,可以聘請相關專業機構協助進行。
經查驗達不到物業交付條件的,由自治縣住房和城鄉建設主管部門督促建設單位限期整改,并按照前款規定進行復驗,相關費用由建設單位承擔。
未經承接查驗的物業,建設單位不得交付使用,物業服務人不得承接。
第十七條 新建物業應當按照法律、法規的規定配置物業服務用房。分期開發建設的項目,物業服務用房規劃在后期建設的,建設單位應當在本期商品房交付使用前,提供符合使用標準的物業服務用房。業主委員會辦公用房在物業服務用房中調劑。
建成物業未配置物業服務用房或者配置不能滿足需要的,可以根據法律、法規規定的標準,經業主共同決定,按照依法批準的方案利用共有場地建設。
第十八條 建設單位應當按照國家規定和合同約定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。物業在保修期限和保修范圍內發生質量問題,業主、業主委員會、物業管理委員會或者物業服務人要求建設單位履行保修義務的,建設單位應當及時維修。
第十九條 前期物業管理服務期間,物業服務人退出,又不具備成立業主大會條件的,建設單位參照前期物業選聘方式及時選聘新物業服務人,新物業服務人進入前,由建設單位承擔相應管理服務責任。
建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理服務責任的,前期物業服務人退出前六十日,應當書面告知業主和街道辦事處或者鄉鎮人民政府。具備成立業主大會條件的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在物業服務人退出前,指導、協助成立業主大會,決定管理服務模式;不具備成立業主大會條件的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組建物業管理委員會進行管理服務。
第二十條 建設單位出售房屋時,不得出售或者變相出售屬于業主共有物業配套用房和共有部分,不得以任何方式向房屋購買人贈送屬于業主共有的樓頂、公共綠地、架空層、地下層等共有部分。
第四章 物業服務
第二十一條 物業服務人應當具備為業主提供物業管理服務的專業能力,按照國家有關物業服務規范和標準提供服務。
第二十二條 物業服務人按照物業服務合同的約定提供物業服務,履行以下責任:
(一)提供衛生保潔、安全保障、綠化養護、秩序維護等物業服務;
(二)依法對管理區域內的共用電梯、消防設施及其它共用設施設備進行維護管理,提供消防安全防范服務,對管理區域內的消防車通道、登高操作場地實施管理;
(三)建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案;
(四)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;
(五)接受業主和業主委員會的監督,定期聽取業主的意見和建議,改進和提升服務;
(六)對違法建設、違規裝修、違規出租房屋,私拉電線和占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等行為進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,應當及時報告相關主管部門;
(七)發現有安全風險隱患的應當及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;
(八)配合相關主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和居(村)民委員會,執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,做好物業管理相關工作;
(九)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。
第二十三條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置如實公示、及時更新下列信息:
(一)物業服務內容和標準、收費項目和標準等;
(二)物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;
(三)電梯、消防等公共設施設備維修保養情況;
(四)利用業主共有部分進行經營的授權依據、經營收入、合理成本和收益等情況;
(五)法律、法規規定和合同約定其他應當公示的信息。
業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當及時答復。
第二十四條 物業服務人應當建立、保存下列檔案資料:
(一)業主檔案;
(二)物業承接查驗資料;
(三)小區共有部分經營管理檔案;
(四)小區監控系統、電梯、消防設施等共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;
(五)提供物業服務期間形成的預收、代收、清算的有關費用及相關賬冊、票據;
(六)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。
第二十五條 物業服務合同簽訂或者變更之日起三十日內,物業服務人應當將物業服務合同報自治縣住房和城鄉建設主管部門備案,同時報送所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
第二十六條 物業服務人不得有下列行為:
(一)擅自撤離物業管理區域,終止物業管理服務;
(二)與業主委員會成員串通,損害業主利益;
(三)泄露、非法出售業主信息;
(四)撤退時不按規定移交資料;
(五)物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人;
(六)物業服務人不得將涉及人身安全的設施設備委托給非專業服務企業維修和養護;
(七)擅自利用業主共有部分開展經營活動,挪用、侵占業主共有部分收益;
(八)強制或者變相強制業主通過指紋、人臉識別等生物識別信息方式使用共用設施設備;
(九)采取停止供水、供電、供氣,限制業主進出或者使用電梯等方式催交物業費;
(十)強行推銷裝飾裝修材料;
(十一)無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工,阻止裝飾裝修人員和材料進出物業管理區域;
(十二)法律法規規定的其他侵犯業主合法權益的行為。
第二十七條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。
前期物業服務費、政府保障性住房物業服務費實行政府指導價,自治縣發展改革部門會同住房和城鄉建設主管部門依法制定政府指導性收費標準,并向社會公布,每三年對收費標準進行評估,根據評估結果調整收費標準。
實行市場調節價的,業主和物業服務人遵循合理、公開以及收費標準與服務質量相適應的原則,結合物業服務要求在合同中約定物業服務收費標準,物業服務人不得擅自調整約定的物業收費標準。鼓勵物業服務人向業主提供增值服務。
物業行業協會在自治縣住房和城鄉建設主管部門的指導監督下,定期發布物業服務價格監測信息,供業主和物業服務人在協商物業服務費用時參考。
第五章 物業的使用
第二十八條 住宅小區物業管理區域內禁止下列行為:
(一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構;
(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(三)違反法律、法規和管理規約,以及未經有利害關系的業主同意,改變建筑物及其附屬設施的用途;
(四)違法搭建建筑物、構筑物,違法挖掘房屋地下空間,擅自改變房屋外觀;
(五)擅自在建筑物、構筑物和其他設施上懸掛、張貼、刻劃、涂噴經營性招貼物和有礙市容的字、畫;
(六)擅自占用、挖掘道路、場地,毀壞綠化植物和綠化設施;
(七)違反規定傾倒垃圾、排放污水,焚燒垃圾;
(八)違反規定擺攤設點、占道經營;
(九)占用、堵塞小區出口、道路,阻礙交通通行,違規停放大型車輛、危險化學品車輛;
(十)占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口,埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距等違反消防法律法規的行為;
(十一)在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口等公共區域停放電動車或者為電動車充電;
(十二)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質;
(十三)建筑物內向外拋擲物品;
(十四)違反規定飼養動物;
(十五)在工作日的12時至14時30分、22時至次日8時之間以及法定休息日,在住宅樓內進行產生噪聲、振動的裝飾裝修作業;
(十六)擅自安裝用水、用電、用氣計量裝置;
(十七)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,利害關系人有權投訴,物業服務人、業主委員會、物業管理委員會應當勸阻、制止,勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門在接到投訴或者報告后,應當依法處理。
第二十九條 自然資源部門核發建設規劃許可證應當確定物業管理區域的產權車位、人防車位、公共車位數量,含商業綜合體的項目,應當明確住宅與非住宅區域停車位數量。
規劃用于停放汽車的車位(庫),應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要。車位(庫)用于出售的,應當首先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的,應當首先出租給本物業管理區域內的業主使用。
新建住宅小區應當配置電動車充電設施設備或者預留建設安裝條件,分期建設的,應當按照比例分別配置,滿足住宅小區業主需要。
第三十條 業主共同決定利用業主的共有部分、共有設施設備從事相關經營活動的,可以授權業主委員會管理,也可以委托物業服務人或者其他經營主體經營。
利用共有部分、共有設施設備產生的公共收益應當單獨列賬,并向業主公示。
鼓勵業主大會將公共收益用于電動車充電樁(棚)、機動車停車位、監控設備等共用部位、共用設施設備的更新、改造。
第三十一條 城市征收拆遷安置等保障類房屋維修資金的交存,按照國家和省的有關規定在安置方案中予以明確。
第三十二條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的,應當事先告知物業服務人。
物業服務人應當將裝飾裝修中的禁止行為、施工時間、垃圾堆放和清運等注意事項告知業主或者物業使用人。
物業服務人應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。
第六章 法律責任
第三十三條 違反本條例規定,有下列行為之一的,由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定予以處罰:
(一)違反第十七條第一款規定,不按照規定配置物業服務用房的,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款;
(二)違反第二十條規定,處五萬元以上二十萬元以下罰款,造成損失的,依法承擔賠償責任;
(三)違反第二十六條第四項規定,責令限期改正,逾期不改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款;
(四)違反第二十八條第二項規定,責令改正,恢復原狀,處五百元以上一千元以下罰款;造成他人損失的,依法承擔賠償責任。
第三十四條 違反本條例第二十八條規定,有下列行為之一的,由綜合行政執法部門按照下列規定予以處罰:
(一)違反第五項規定,責令限期清除,可以處一百元以上一千元以下罰款;
(二)違反第八項規定,責令限期改正,處二十元以上二百元以下罰款。
第三十五條 違反本條例第二十八條規定,有下列行為之一的,由消防救援機構按照下列規定予以處罰:
(一)違反第十項規定,責令改正,對個人處警告或者五百元以下罰款,對單位處五千元以上五萬元以下罰款,拒不改正的,強制執行,所需費用由違法行為人承擔;
(二)違反第十一項規定,責令改正,拒不改正的,對經營性單位和個人處以二千元以上一萬元以下罰款,對非經營性單位和個人處以五百元以上一千元以下罰款。
第三十六條 違反本條例規定的其他行為,法律、法規有處罰規定的,依照其規定。
第七章 附 則
第三十七條 城鎮區域內未實施物業管理的居民自建房、單位集資房等住宅區,由街道辦事處、鄉鎮人民政府劃定物業管理區域,征求業主意見后,按照本條例規定實施物業管理。
住宅小區內非住宅的物業管理參照本條例執行。
第三十八條 本條例自2025年7月1日起施行。
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來源:頭條-道真仡佬族苗族自治縣住宅小區物業管理條例2025全文,道真縣住建局官網
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