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一、房屋拆遷補償價值如何確定2025,怎么確定被征收房屋的價值呢

法律分析：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款明確規(guī)定 了被征收房屋補償?shù)臉藴?對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。從實體上看,補償?shù)臉藴什坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格;從程序上看，必須是以評估的結果為準。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

二、被征收房屋價值如何確定

1、房地產價格評估機構評估確定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規(guī)定，被征收房屋的價值經(jīng)評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

2、房地產價格評估機構如何選定

房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。對評估有異議，應當自收到評估報告之日起十日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

3、費用如何承擔

根據(jù)《國有土地上房屋征收與評估辦法》第三十一條的規(guī)定，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

一、國有土地上企業(yè)拆遷如何評估

國有土地企業(yè)評估依據(jù)為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定，房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。第三十四條規(guī)定，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

新辦法規(guī)定，被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結構等影響價值的因素。第三方（評估機構）出現(xiàn)的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規(guī)律來定價。

二、征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償如何確定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條的規(guī)定，對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，應根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

各省、自治區(qū)、直轄市在制定停產停業(yè)損失補償?shù)木唧w辦法時，關鍵在于明確被征收前的效益和停產停業(yè)期限兩個方面的因素。被征收前的效益應僅指被征收前的經(jīng)濟效益，不包括社會效益、主觀效益在內。至于停產停業(yè)期限，應視從搬遷至重新生產營業(yè)的間歇期限而定，具體問題具體處理。計算所得的停產停業(yè)損失應確實是因征收房屋而造成的損失，與房屋征收具有相當?shù)囊蚬P系，否則不予補償。

三、如何確定被征收房屋的價值

法律分析：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

四、房屋被征收后的價值計算公式

企業(yè)拆遷中被征收的房屋的價值計算方法主要會依據(jù)房屋所拆遷的面積價值、被拆遷人的臨時安置費用、土地上附著的青苗費用、房屋拆遷停產停業(yè)所帶來的損失費用來計算的。【法律依據(jù)】《國有土地上征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。《城市房屋拆遷管理條例》第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

五、被征收房屋價值補償不得低于多少？

被征收房屋價值補償不得低于當時的市場價值。

1、房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

2、房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費。

3、農村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定

征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

一、拆遷補償?shù)膬煞N方式是什么？

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

六、被征收房屋性質如何認定

被征收房屋的性質如何認定，是在實際的工作中經(jīng)常遇到的問題，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房，而實際中卻有很多是在底層，用作經(jīng)營，這種登記是住房，實際是商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定，實踐中爭議很大，為此，國務院辦公廳下發(fā)了《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補償依據(jù)。具體而言：

1、房屋產權證上所登記的房屋使用性質，應當作為確定房屋性質的依據(jù)；

2、房屋性質發(fā)生變更的，房屋所有人應當向房管局申請變更登記；

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質為住宅，并且實際用于居住的，應當按照住宅給予補償安置；

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的，應當按照住宅予以補償安置，同時根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當補償。

一、征地拆遷政策有哪些

1、先補償后搬遷，先安置后搬遷：

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，第二十七條規(guī)定：實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

其確定了：不論是政府為公共利益進行的拆遷，還是商業(yè)性開發(fā)拆遷，拆遷方均須通過法定程序，在取得被拆遷人同意、達成協(xié)議后，并給予被拆遷人充分補償，才可對房屋進行拆遷。

而征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起，3個月內全額支付。

2、原有的生活水平、不降低，長遠的生計、有保證：

必須保證原有生活水平不下降，這是征地時，當?shù)卣仨氈鲃訚M足的最基本要求。

而征地補償，必須保證被征地農民，在土地被征收后的、長久穩(wěn)定生活來源和基本保障，將失地農民恰當?shù)募{入，相應的就業(yè)、社保體系。

在《土地管理法》中，四十七條中規(guī)定了：依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

3、禁止采用非法的方式，進行強拆；強拆的方式，只有司法強拆：

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，第二十七條規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

4、手續(xù)不全，不得征地拆遷：

（一）合法征地行為的前提，首先是法定主體適格，包括：

征地批復機關主體：只有國務院或省、自治區(qū)、直轄市政府，有權對上報的征地材料，進行批準。

制定、做出拆遷補償方案的主體：應為縣、市級以上政府。

房屋強拆主體：強拆裁定書，應是由法院，根據(jù)相關行政機關的申請做出的。

（二）拆遷過程中，法定的程序，應包括：

發(fā)布擬征地公告征詢擬被征地人意見對土地及地上附著物調查登記擬訂一書四方案并上報審批發(fā)布征地公告發(fā)布征地補償安置方案公告上報審批補償安置方案土地補償?shù)怯浡鋵嵮a償安置后交付土地拒絕達成協(xié)議、或拒交土地進入強制執(zhí)行程序。

二、被征收房屋如何評估

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機構的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時間內未進行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。

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投稿：顧婷和

內容審核：劉佳律師