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一、外購房屋用于拆遷補償2025,“拆一還一”的稅收分析

一、什么是“拆一還一”
      根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償形式可歸納為兩種:一種是實行貨幣補償，拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。另一種是實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以自己建設(shè)的房屋或者外購的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說的“拆一還一”實物補償形式。
二、“拆一還一”的稅收分析
      房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己所擁有的不動產(chǎn)(自建或外購)補償給被拆遷房屋的所有人，房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得了相應的經(jīng)濟利益，實際上是以房屋換被拆遷人的土地使用權(quán)，即使其中涉及價差補款，一般金額不大，屬于典型的非貨幣交易。
      (一)、營業(yè)稅
      1、自建房屋用于補償
      根據(jù)國稅函發(fā)[1995]549號文:對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。
      即:償還面積與拆遷面積相等的，按成本價計征營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，即以市場價計征營業(yè)稅。如無市場價，則以組成計稅價格計征:營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。
      大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包含七大類成本，分別是:土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費，一般將土地成本以外的各大項費用統(tǒng)稱為“建安成本”或“工程成本”。國稅函發(fā)[1995]549號文中所提到的成本價，沒有明確是指包含土地成本的總建造成本，還是僅指建安成本，但我們可從幾個地方性法規(guī)中，得到一些啟示。
      穗地稅發(fā)[2000]79號:“同類住宅房屋成本價”是指該房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。
      珠地稅發(fā)[2005]415號:考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，因此，補償房產(chǎn)的成本價不應再計算土地成本。能單獨計算成本價的，可單獨計算核定成本價計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅;對不能單獨計算成本價的，可參考同類住宅的成本價，根據(jù)建筑材料使用和室內(nèi)外裝修差異，配套工程(如配套停車場，可觀賞噴水池假山工程等)差異等因素作合理調(diào)整后核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。
      從以上條規(guī)來看，拆遷補償房產(chǎn)成本不應簡單等同于商品房開發(fā)成本，應不包括土地成本，以建安成本作為計稅依據(jù)。
      2、外購房屋用于安置
      有兩種情況:一種是開發(fā)公司先向第三方購置房屋，再將房屋補償給被拆遷人;另一種是開發(fā)公司與第三方約定好，直接將房屋過戶給指定的被拆遷戶。
      兩種情況涉及的營業(yè)稅計征方法不一樣，下面分別說明:
      對于第一種情況，開發(fā)公司實質(zhì)是將其購置的房屋銷售給被拆遷人，應按財稅[2003]16號文:單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，計征營業(yè)稅。
      對于第二種情況，由于開發(fā)公司購入房屋并沒有以自己為購買人，而是指定將房屋直接過戶給被拆遷人，第三方將銷售不動產(chǎn)發(fā)票直接開具給被拆遷人，開發(fā)公司相當于以補償面積內(nèi)的價款支付貨幣補償給被拆遷戶，被拆遷戶委托開發(fā)公司以購置價向第三方房屋購置房屋，收取的價差相當于支付的手續(xù)費，開發(fā)公司應以收取的超面積價差按照“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”稅目申報繳納營業(yè)稅。
      3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。由于被拆遷人一般是個人，無法取得發(fā)票。故房地產(chǎn)公司應將政府的拆遷文件、補償合同、支付憑據(jù)以及領(lǐng)款花名冊、被拆遷人身份證復印件等保存完備，作為入賬依據(jù)。
      (二)、所得稅:
      根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號:第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為:
      (一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;
      (二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;
      (三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
      拆一還一，屬于典型的非貨幣交易，屬于所得稅法中的視同銷售，銷售價款按市場價確認，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認收入的實現(xiàn)。關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。
      (三)、土地增值稅
      根據(jù)國稅發(fā)[2009]91號文件第19條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認:
      1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
      2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
      根據(jù)國稅函〔2010〕220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入。
      以上規(guī)定和所得稅的規(guī)定一致，應以市場價確認收入。同時，確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
      (四)、個人所得稅:
      財稅[2005]45號:對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
      (五)、契稅:
      根據(jù)財稅[2004]134號規(guī)定:成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
      因此，房地產(chǎn)公司支付的拆遷補償費、青苗補償費等應交契稅。
      根據(jù)《契稅暫行條例實施細則》規(guī)定:“土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。”
      財稅[2005]45號規(guī)定:“對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償?shù)模瑢Τ^部分征收契稅。”
      因拆一還一是等面積償還，是等價交換，不交契稅。如果，因結(jié)構(gòu)價差等原因發(fā)生了款項收付，則應由支付價差一方交契稅。
三、案例分析
      案例1:**復黃房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年5月開發(fā)某項目(屬于城中村改造)，該項目用地面積15，000m2，住宅建筑面積為45，000m2，可銷售面積40，000m2，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為10，000m2，其余30，000m2的住宅可由復黃公司自由銷售。
      該項目于2011年9月完工。2011年10月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共10，000m2。2011年10月正式對外銷售，并于2011年12月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為8，000元/m2，取得銷售收入24，000萬元(30，000m2×8，000元/m2)。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為8，000萬元。(土地征用費及拆遷補償費為0元)。請分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。(不考慮印花稅以及營業(yè)稅附加)

二、征一還一和拆一還一的區(qū)別 -法律知識

法律分析：

就是合法的產(chǎn)權(quán)面積，拆一平方米，安置一平方米。

拆遷合法面積和還建面積相等。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

三、拆一還一政策 ？

法律分析：

城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點，應當堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點的面積不減少。

法律依據(jù)：

《城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理規(guī)定》

第十二條 城市商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)計應當符合經(jīng)濟適用、新穎美觀的要求。建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝及使用功能上應當適合不同行業(yè)、不同商業(yè)網(wǎng)點的要求。

第十三條

城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點，應當堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點的面積不減少。被拆除的與人民群眾生活關(guān)系密切的網(wǎng)點以及名店、老字號，應當就地或就近重建。

四、拆一還一政策 法律問題

法律分析:

城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點，應當堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點的面積不減少。

法律依據(jù):

《城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理規(guī)定》

第十二條 城市商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)計應當符合經(jīng)濟適用、新穎美觀的要求。建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝及使用功能上應當適合不同行業(yè)、不同商業(yè)網(wǎng)點的要求。

第十三條 城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點，應當堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點的面積不減少。被拆除的與人民群眾生活關(guān)系密切的網(wǎng)點以及名店、老字號，應當就地或就近重建。

五、年終個稅匯算清繳時要合并嗎

法律主觀：個人所得稅綜合所得匯算清繳，就是要將工資薪金、勞務(wù)報酬等四項收入合并起來，計算全年應納個人所得稅，簡單說就是按年算賬、多退少補。一、個稅繳納后的匯算清繳怎么辦理1、自己辦。據(jù)了解，稅務(wù)機關(guān)將推出系列優(yōu)化服務(wù)措施，加大年度匯算的政策解讀和操作輔導力度，分類編制辦稅指引，通俗解釋政策口徑、專業(yè)術(shù)語和操作流程，通過個人所得稅手機APP、網(wǎng)頁端、12366自然人專線等渠道提供涉稅資訊，解決辦理年度匯算中的疑難問題，幫助納稅人順利完成年度匯算。2、單位辦。納稅人可以通過取得工資薪金或連續(xù)性取得勞務(wù)報酬所得（如保險營銷員或證券經(jīng)紀人）的扣繳義務(wù)人代為辦理。3、請人辦。納稅人可根據(jù)自身情況，自主委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)或其他單位、個人代為辦理年度匯算。選擇這種方式，受托人需與納稅人簽訂委托授權(quán)書并妥善留存，明確雙方權(quán)利、責任和義務(wù)。二、退稅補稅應該怎么操作1、只要納稅人在申報表的相應欄次勾選“申請退稅”，即完成了申請?zhí)峤弧６悇?wù)機關(guān)按規(guī)定履行必要的審核程序后，為納稅人辦理退稅，退稅款直達個人銀行賬戶。2、納稅人辦理年度匯算需要補稅的，稅務(wù)機關(guān)也同樣提供了多種便捷渠道。納稅人可以通過網(wǎng)上銀行、POS機刷卡、到銀行柜臺、非銀行支付機構(gòu)（即第三方支付）等轉(zhuǎn)賬方式繳納應補稅款。三、個稅匯算清繳有什么好處一方面，這能更好保障納稅人的權(quán)益。比如有人由于工作忙，能享受的稅前扣除項目在平時沒來得及享受；還有一些扣除項目只有年度結(jié)束才能確切知道支出金額是多少，比如專項附加扣除中的大病醫(yī)療支出等。另一方面，通過年度匯算，才能準確計算納稅人綜合所得全年應該實際繳納的個稅，實現(xiàn)多退少補，讓稅負更加公平合理。

法律客觀：《中華人民共和國個人所得稅法》第十條有下列情形之一的，納稅人應當依法辦理納稅申報：（一）取得綜合所得需要辦理匯算清繳；（二）取得應稅所得沒有扣繳義務(wù)人；（三）取得應稅所得，扣繳義務(wù)人未扣繳稅款；（四）取得境外所得；（五）因移居境外注銷中國戶籍；（六）非居民個人在中國境內(nèi)從兩處以上取得工資、薪金所得；（七）國務(wù)院規(guī)定的其他情形。扣繳義務(wù)人應當按照國家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報，并向納稅人提供其個人所得和已扣繳稅款等信息。

六、集團統(tǒng)借統(tǒng)還稅收政策

法律分析:

一、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，是指：

（1）企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。

（2）企業(yè)集團向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構(gòu)或債券購買方的業(yè)務(wù)。

二、按照文件的規(guī)定，我們總結(jié)為，集團企業(yè)融資利息要適用統(tǒng)借統(tǒng)還的優(yōu)惠政策，免征增值稅，必須同時滿足以下條件：

1.必須是真正的集團企業(yè)，按照《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》成立，取得《企業(yè)集團登記證》。如果沒有進行集團企業(yè)登記，則不適用該政策。

2.資金來源必須是金融機構(gòu)。如果是從非金融機構(gòu)的借款，不適用該政策；如果是集團內(nèi)部資金委托金融機構(gòu)進行的委托貸款，也不適用該政策。

3.融資主體（統(tǒng)借方）必須是集團企業(yè)，或者集團中的核心企業(yè)。該核心企業(yè)可以是集團的財務(wù)公司，也可以是集團中的某個公司。以上述案例舉例，融資主體（統(tǒng)借方）可以是集團企業(yè)，也可以是A、B、C、D任何一個公司。

4.資金由融資主體（統(tǒng)借方）統(tǒng)一借入，歸還時也必須由融資主體（統(tǒng)借方）統(tǒng)一歸還。

5.融資主體（統(tǒng)借方）借入資金后，統(tǒng)一調(diào)撥，且僅限一級調(diào)撥，如果二級或者多級轉(zhuǎn)撥，則不適用該政策。

6.融資主體（統(tǒng)借方）向集團內(nèi)部其他企業(yè)借出資金的利率不得超過向金融機構(gòu)借入資金的利率。如果超過了，則不適用該政策，應當全額繳納增值稅。如案例中若A公司為統(tǒng)借方，則A公司向其他公司收取的利息，利率不得超過5%，如超過5%，則全額征收增值稅。

7.資金從金融機構(gòu)流入，到最終使用方，必須有清晰的、一一對應的資金流。

8.必須簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議。并且實務(wù)操作中，建議協(xié)議中最好明確約定，按照統(tǒng)借統(tǒng)還的稅法政策，資金借出方應當提供增值稅免稅發(fā)票。

法律依據(jù):

《企業(yè)所得稅法》 第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：

（一）向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項；

（二）企業(yè)所得稅稅款；

（三）稅收滯納金；

（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；

（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出；

（六）贊助支出；

（七）未經(jīng)核定的準備金支出；

（八）與取得收入無關(guān)的其他支出。

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文章來源參考：【頭條】2025外購房屋用于拆遷補償怎么辦，外購商品房安置

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投稿：龐昭

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