屋頂花園拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2025,房屋拆遷評(píng)估依據(jù),房屋拆遷評(píng)估的依據(jù)主要包括《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等相關(guān)法律法規(guī)。具體評(píng)估過(guò)程中,會(huì)結(jié)合房屋的實(shí)際情況,如房齡、戶型、樓層、朝向、位置和配套等因素進(jìn)行綜合
房屋拆遷評(píng)估的依據(jù)主要包括《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等相關(guān)法律法規(guī)。具體評(píng)估過(guò)程中,會(huì)結(jié)合房屋的實(shí)際情況,如房齡、戶型、樓層、朝向、位置和配套等因素進(jìn)行綜合評(píng)估。以下是詳細(xì)的評(píng)估依據(jù)和流程:
一、法律法規(guī)依據(jù)
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》:該條例明確規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t、程序、補(bǔ)償內(nèi)容等,是房屋拆遷評(píng)估的重要法律依據(jù)。在評(píng)估過(guò)程中,評(píng)估機(jī)構(gòu)需要遵循該條例的規(guī)定,確保評(píng)估結(jié)果的公正、公平、合法。
《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》:該法規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估的基本原則、評(píng)估方法、評(píng)估程序等,為房屋拆遷評(píng)估提供了法律保障。評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估時(shí),需要遵循該法的規(guī)定,采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法,確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性、合理性。
二、評(píng)估依據(jù)
在房屋拆遷評(píng)估過(guò)程中,評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)結(jié)合以下因素進(jìn)行綜合評(píng)估:
房齡:房屋的新舊程度直接影響其價(jià)值,評(píng)估時(shí)會(huì)考慮房屋的折舊情況。
戶型:正規(guī)的戶型更受市場(chǎng)歡迎,價(jià)值相對(duì)較高;異型戶型或過(guò)大、過(guò)小的戶型價(jià)值會(huì)相應(yīng)降低。
樓層:中間樓層的房屋通常更受歡迎,價(jià)格也更高;底樓帶有花園或頂樓帶有屋頂花園的房屋價(jià)格也可能更高。
朝向:南北朝向的房屋采光、通風(fēng)性能較好,價(jià)格也更高;其他朝向的房屋價(jià)格會(huì)相應(yīng)降低。
位置:房屋所處的位置也是影響價(jià)值的重要因素,臨街房屋可能會(huì)降低價(jià)格,而環(huán)境優(yōu)美、安靜的房屋價(jià)格更高。
配套:周邊的交通、醫(yī)療、教育、購(gòu)物和餐飲等配套設(shè)施也會(huì)影響房屋價(jià)值。如果配套設(shè)施不齊全或缺失,房屋價(jià)值會(huì)相應(yīng)減少。
綜上所述,房屋拆遷評(píng)估的依據(jù)主要包括相關(guān)法律法規(guī)和房屋的實(shí)際情況。評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估時(shí),需要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合房屋的實(shí)際情況進(jìn)行綜合評(píng)估,確保評(píng)估結(jié)果的公正、公平、合法、準(zhǔn)確、合理。
一般采用市場(chǎng)比較法,未來(lái)收益法,以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評(píng)估。 還有成本材料法等,但是因社會(huì)變遷以及實(shí)踐需要一般不會(huì)采用。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條房屋征收評(píng)估前,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查,明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀,不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
法律分析:拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種:市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià),它們用途各有不同,在不同情形下分別適用。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu),根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
房屋評(píng)估后自拆遷補(bǔ)償方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)予以拆遷補(bǔ)償。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后、實(shí)施房屋征收前一次性支付拆遷補(bǔ)償。【法律依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后,被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
法律分析:拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種:市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià),它們用途各有不同,在不同情形下分別適用。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償; (三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
一、房屋拆遷的五種評(píng)估方法
1、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
市場(chǎng)比較法是最具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法,因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格,但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。
2、成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值
3、收益法是雨季估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū),由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。
二、房屋拆遷過(guò)程中房屋拆遷評(píng)估的一般程序流程
在房屋拆遷過(guò)程中,關(guān)于被拆遷房屋的的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估流程一般如下:
1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門或委托單位的委托后開(kāi)展具體評(píng)估工作。
2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。
4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù),為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。
5、編寫相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料,提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn),具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過(guò)程。
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