入戶門口拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2025,評估中的貓膩，補(bǔ)償少的原因之一,評估中的貓膩，補(bǔ)償少的原因之一
首先，什么是拆遷評估以及拆遷評估的作用
拆遷評估是指在拆遷公告下發(fā)之后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估確定的行為。
簡單來講，拆遷評估就是由一個(gè)獨(dú)立、客觀、公正的機(jī)構(gòu)來判斷：到底您的房屋價(jià)值幾何。這是為被拆遷戶爭取合理拆遷補(bǔ)償做鋪墊的一個(gè)基礎(chǔ)性程序。
當(dāng)然了，拆遷評估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在征收過程中，拆遷方和被拆遷方為了爭取各自最大的利益，往往會(huì)形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個(gè)公平公正的中間人幫助撥動(dòng)天平砝碼，而拆遷評估就承擔(dān)了這樣一個(gè)角色。
其實(shí)，讓我們合理的補(bǔ)償不再成為泡沫的前提，就是成功避開違法的評估報(bào)告。接下來，我們就來為大家列舉出十個(gè)在征地拆遷中遇到的違法報(bào)告。我們在收到評估報(bào)告后，一定要仔細(xì)檢查，看看這份決定你全部“身家”的報(bào)告究竟是不是違法的。
其次，評估過程中，有哪些違法的情形?
1、評估機(jī)構(gòu)的選擇違法
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。
據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時(shí)，根本就沒有收到任何關(guān)于選擇評估機(jī)構(gòu)的通知，甚至評估機(jī)構(gòu)上門進(jìn)行房屋評估時(shí)才知道有評估這一回事。很多時(shí)候，拆遷方為了壓低補(bǔ)償甚至不給補(bǔ)償，干預(yù)評估機(jī)構(gòu)的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強(qiáng)行“硬塞”評估機(jī)構(gòu)的做法。這種評估報(bào)告明顯是偏向于拆遷方的。
2、未經(jīng)實(shí)地查勘程序
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。
所以評估人員必須到拆遷現(xiàn)場，實(shí)際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實(shí)際查勘房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)部設(shè)施等狀況。
但在實(shí)際的評估過程中，評估機(jī)構(gòu)入戶丈量僅僅是“走過場”而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面，這部分的補(bǔ)償自然就丟失了。甚至有些評估師采用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結(jié)構(gòu)，做出了評估報(bào)告。這種情況下得出的評估報(bào)告還能是合法合理的嗎?
3、評估方法錯(cuò)誤問題
《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。
也就是說，如果被征收房屋有類似房地產(chǎn)有交易案例的，應(yīng)當(dāng)按照評估對象的市場價(jià)格，選用市場法進(jìn)行評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)，如果在未來會(huì)有經(jīng)濟(jì)收益，就應(yīng)該選用收益法評估，將被征收房屋的預(yù)計(jì)收益也算在補(bǔ)償中;被征收房屋如果是正在施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，預(yù)計(jì)被征收房屋建成后的價(jià)值。
但在實(shí)際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進(jìn)行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進(jìn)而導(dǎo)致評估價(jià)格嚴(yán)重偏低。
例如，某地區(qū)的土地在征收后，被開發(fā)成了商業(yè)區(qū)，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時(shí)，評估人員為了省事，僅按市場法去評估，沒有將之后的經(jīng)濟(jì)收益算在里面，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補(bǔ)償，造成了損失。
4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確
按照
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。
在實(shí)際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)定。例如：將商住兩用房單純認(rèn)定為住宅房或商鋪，將住改非認(rèn)定為住宅，也會(huì)出現(xiàn)未進(jìn)行實(shí)際測量就直接估算面積的情況。
這些都是不符合法律規(guī)定的。既然認(rèn)定都是錯(cuò)誤的，那么評估報(bào)告的還有什么合法性可言呢?
5、房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低
按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。
其中，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn);“被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”是指在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。
由于房屋的價(jià)格除了受市場眾多因數(shù)影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數(shù)的影響，所以在評估中應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途以及建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度以及評估時(shí)當(dāng)?shù)胤课莸钠骄灰變r(jià)格等因素，根據(jù)房屋的具體實(shí)況給出合理的補(bǔ)償。
但在實(shí)際評估過程中，評估機(jī)構(gòu)往往會(huì)直接采用當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償政策中實(shí)際的規(guī)定，把不同區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)的房屋定為同一個(gè)價(jià)格。在這種情況下，評估機(jī)構(gòu)完全淪為拆遷方手中的一個(gè)工具，只是填寫個(gè)數(shù)字而已，形同虛設(shè)，毫無價(jià)值可言。
被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)都是不同的，怎么能評估出一樣的補(bǔ)償價(jià)格?
6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評估
法律明確規(guī)定，對于被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的應(yīng)該另行評估。但在實(shí)踐中，拆遷方大多都只對房屋進(jìn)行評估，不會(huì)對裝修另外評估，這就會(huì)導(dǎo)致被拆遷人的裝修費(fèi)用得不到合理補(bǔ)償。
7、未依法經(jīng)注冊估價(jià)師簽字
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規(guī)定：整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。
在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張?jiān)u估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評估報(bào)告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結(jié)果有異議時(shí)很難提起相關(guān)法律程序。
8、評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估價(jià)報(bào)告
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件;6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。
但是，實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒有提供完整的估價(jià)報(bào)告。單單一個(gè)結(jié)果如何讓被拆遷戶信服呢?
9、沒有依法出具分戶評估報(bào)告
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
這就意味著，評估結(jié)束后，被拆遷戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒謶粼u估報(bào)告。但實(shí)踐中，被拆遷戶只看到了整體評估報(bào)告，卻沒有收到分戶評估報(bào)告;部分被拆遷戶得到了分戶評估報(bào)告，其內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。這兩種情況都是嚴(yán)重違法的。
10、拆遷評估報(bào)告未依法送達(dá)
法律規(guī)定評估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時(shí)，會(huì)直接將評估報(bào)告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉(zhuǎn)交，這些方式都是不合法的。
房屋評估不合理如何應(yīng)對?
事實(shí)上，在房屋評估過程中，上述幾種違法情形并不鮮見。由于房屋評估結(jié)果對于我們獲得補(bǔ)償金額的多少有著重要的影響。所以大家一定要小心，在沒有確定評估報(bào)告的合法性之前，千萬不要簽字!
為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評估，我們愛土拆遷律師團(tuán)建議大家：
1、在評估過程中，及時(shí)行使自己的合法權(quán)利
例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入戶查勘、對評估報(bào)告不滿及時(shí)提起復(fù)核程序、對于評估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報(bào)等。
2、在收到違法的評估報(bào)告之后，積極維護(hù)權(quán)益
(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評估報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復(fù)核評估;
(2)對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會(huì)申請鑒定;
(3)鑒定意見出具后，被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，可通過對房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請行政復(fù)議或6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟來維權(quán)。
一、補(bǔ)償金額不合理的不能簽
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。”
第十九條第一款：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”
從我們律所接待咨詢的當(dāng)事人和代理的案件來看，實(shí)務(wù)中常常存在拆遷人為了降低拆遷成本，無視國務(wù)院行政法規(guī)的規(guī)定，給出的補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)很低，甚至直接拿幾年以前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)付被拆遷人。很多被拆遷人由于缺乏經(jīng)驗(yàn)、不了解房地產(chǎn)市場行情，稀里糊涂地就把協(xié)議給簽了，導(dǎo)致利益受損。
依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，拆遷時(shí)對房屋評估價(jià)值不服的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十九條對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
怎么簽訂房屋拆遷協(xié)議
主要從以下幾個(gè)方面入手：
(一)拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>
拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。
(二)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，在一定情形下拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
(三)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容
簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：訂立協(xié)議的主體；拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；補(bǔ)償安置方式；貨幣補(bǔ)償金額；搬遷期限；違約責(zé)任；爭議的處理；需要約定的其他事項(xiàng)。
還須注意如實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。
1、當(dāng)?shù)卣呢?cái)政狀況；地方領(lǐng)導(dǎo)比較開明所得到的補(bǔ)償會(huì)比較多。
2、養(yǎng)殖場是否具有完整合格的手續(xù)；經(jīng)營證照齊全的實(shí)際養(yǎng)殖經(jīng)營者，在經(jīng)營期間遇到拆遷的，具體數(shù)額先協(xié)商，協(xié)商不成的，委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
3、是否在當(dāng)?shù)卣?guī)定的拆遷期限內(nèi)；各種形式拆遷均會(huì)提到在期限內(nèi)，超出規(guī)定期限內(nèi)的不僅不會(huì)給予補(bǔ)償，當(dāng)?shù)卣€會(huì)組織力量進(jìn)行強(qiáng)制拆除。
4、養(yǎng)殖場環(huán)評是否過關(guān)；養(yǎng)殖場環(huán)評等手續(xù)過關(guān)，那會(huì)獲得較高的補(bǔ)償；如果不過關(guān)，則可能分文沒有。
一、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
(1)青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
辦理征收手續(xù)時(shí)，應(yīng)明確移交土地的時(shí)間，使當(dāng)?shù)卮褰M及早準(zhǔn)備，以免造成過多的損失。損壞被征用土地上的青苗，應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。
對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。
對于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。
(2)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
被征土地上的房屋等設(shè)施需要拆遷時(shí)，必須在申請征用土地的同時(shí)，一并編制計(jì)劃，上報(bào)批準(zhǔn)。在國家建設(shè)工程開工之前，當(dāng)?shù)卣畮椭疬w戶安排好住房。拆遷房屋按“拆什么，補(bǔ)什么，拆多少，補(bǔ)多少，不低于原來水平”的原則，對所拆遷的房屋，按其原有建筑的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積，給予合理補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按各地區(qū)現(xiàn)行價(jià)格分別制定。
電話線、電力線、自來水、排灌站、橋梁、涵洞、鋪石道路、水泥地等，參照建筑造價(jià)，由土地管理部門與被征地單位具體商討確定有關(guān)補(bǔ)償、遷移和復(fù)建事宜。
(3)其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳?zāi)埂⒇i圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。
我們國家對于征地年產(chǎn)值和地上附著物青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面的相關(guān)規(guī)定非常的明確，如果地上有附著物和青苗的話我們國家也會(huì)按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，我們其實(shí)并不用擔(dān)心這個(gè)問題。對于地上附著物都會(huì)采取按照相應(yīng)的造價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。
二、養(yǎng)殖場主體拆遷可得到哪些補(bǔ)償
養(yǎng)殖場拆遷能得到以下補(bǔ)償：土地的補(bǔ)償；養(yǎng)殖場建筑物、附屬物的補(bǔ)償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；設(shè)備折舊及搬遷的補(bǔ)償；禽畜出清補(bǔ)償。拆遷應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征收人原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。
(一)補(bǔ)償方式及選擇
被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)為其房地產(chǎn)市場評估價(jià)格。房屋拆遷評估管理規(guī)定、房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范，由市房產(chǎn)管理部門另行制定。
市人民政府確定實(shí)施的城市建設(shè)工程和招標(biāo)拍賣地塊的住宅房屋被拆遷人或公房承租人，可以選擇以原區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)和房屋重置價(jià)為主要依據(jù)的市場評估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償并由拆遷人提供定銷商品房指標(biāo)的補(bǔ)償方式(其他性質(zhì)的拆遷項(xiàng)目不適用此種方式)；也可以選擇以同類區(qū)段房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為主要依據(jù)的市場評估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，由被拆遷人自行購置房屋，不享受定銷商品房指標(biāo)的補(bǔ)償方式。被拆遷人或公房承租人可選擇其中一種，不得兼選。
市政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。
(二)古城保護(hù)等拆遷行為的政策適用問題
根據(jù)規(guī)劃要求和古城、古鎮(zhèn)、古村落保護(hù)需要逐步遷移居住人口，改善居住環(huán)境的，可以參照房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。
一、評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和確定
對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價(jià)評估的機(jī)構(gòu)，由拆遷人在市房產(chǎn)管理部門公布的目錄中選定并進(jìn)行公示。如同一項(xiàng)目內(nèi)半數(shù)以上被拆遷人持有異議，由市房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機(jī)構(gòu)中抽簽確定。市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在抽簽前3日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公告抽簽的時(shí)間和地點(diǎn)。
二、評估結(jié)果公示和答疑
評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。
拆遷人或被拆遷人對評估報(bào)告有疑問的，可以向評估機(jī)構(gòu)咨詢。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場設(shè)立接待場所，向其解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。
三、評估復(fù)核和鑒定
拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報(bào)告之日起3日內(nèi)，可以向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核。拆遷當(dāng)事人對原評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果3日內(nèi)，可以向市房產(chǎn)管理部門申請技術(shù)鑒定。
四、基本居住需求保障
被拆遷人或房屋承租人僅有一處住房且獲得的貨幣補(bǔ)償金額低于本市當(dāng)年最小戶型定銷商品房總價(jià)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照該總價(jià)對被拆遷人或房屋承租人予以補(bǔ)償。
被拆遷人或房屋承租人按照前款規(guī)定獲得貨幣補(bǔ)償后不愿自行購置房屋的，可以放棄前款補(bǔ)償，由拆遷人直接安置最小戶型的定銷商品房(產(chǎn)權(quán)房)。
定銷商品房戶型標(biāo)準(zhǔn)以《蘇州市市區(qū)定銷商品房銷售管理暫行辦法》的規(guī)定為準(zhǔn)。
五、私房落實(shí)政策房屋的補(bǔ)償
拆遷因國家有關(guān)私房改造政策形成租賃關(guān)系的(不包括原租戶性質(zhì))私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣補(bǔ)償。拆遷人按照貨幣補(bǔ)償金額支付給被拆遷人；同時(shí)，按照該金額的80%對原房屋承租人給予補(bǔ)償。
六、非住宅房屋的認(rèn)定
被拆遷人或房屋承租人具有工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的房屋(需提供拆遷前一年的持續(xù)營業(yè)稅單)，按非住宅房屋認(rèn)定，經(jīng)營面積按土地變更面積或房屋租賃面積認(rèn)定。
七、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)點(diǎn)
房屋拆遷評估涉及的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)點(diǎn)，以房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為準(zhǔn)。
八、施行日期
本辦法自發(fā)布之日起施行。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評估并將分戶評估報(bào)告向被征收人送達(dá)。如有異議：
1、被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告10日內(nèi)向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。
2、被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會(huì)申請鑒定，評估專家委員會(huì)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進(jìn)行鑒定。
3、對評估專家委員的鑒定結(jié)果仍有異議，要立即走法律途徑維權(quán)。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十九條
對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
一、拆遷評估過程中，以下幾個(gè)方面被拆遷人尤其需要注意：
1、評估機(jī)構(gòu)及評估方法的選擇
首先，關(guān)于評估機(jī)構(gòu)，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。
其次，關(guān)于評估方法，法律規(guī)定評估方法主要有成本法、市場法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)法、假設(shè)開發(fā)法等，可以同時(shí)選擇適用兩種以上方法。
2、故意繞開談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字;故意丟項(xiàng)落項(xiàng)或有意加上一些本來沒有的附屬物。
評估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說沒有經(jīng)過談判直接讓你簽字，這好似是個(gè)無意的行為，其實(shí)不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。
另外，有些評估機(jī)構(gòu)有意丟項(xiàng)、落項(xiàng)。也會(huì)主動(dòng)給你加上一些沒有的東西，沒有的附屬物，到時(shí)候說你有意謊報(bào)附屬物的數(shù)量，有意謊報(bào)建筑物的面積，這都會(huì)拖延你的補(bǔ)償。
3、送達(dá)評估報(bào)告不蓋章不簽字，就是一個(gè)清單。
4、拆遷方應(yīng)將分戶初步評估結(jié)果公示
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。
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