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一、房屋評估拆遷補償方案2025,拆遷補償資產(chǎn)評估工作方案

拆遷補償資產(chǎn)評估工作方案

拆遷補償資產(chǎn)評估是為了確保被征收人獲得公平、合理的補償，保障其合法權(quán)益，同時也是規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動的重要環(huán)節(jié)。以下是一個拆遷補償資產(chǎn)評估的工作方案：

一、明確評估目的和范圍

評估目的：確定被征收房屋的價值，為征收補償提供依據(jù)。

評估范圍：包括被征收房屋及其附屬設(shè)施、用地等。

二、選定評估機構(gòu)

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。選定具有相應(yīng)資質(zhì)和獨立、客觀、公正性的評估機構(gòu)進行評估。

三、現(xiàn)場勘查和數(shù)據(jù)收集

評估機構(gòu)工作人員進行現(xiàn)場勘查，對被征收房屋進行實地查看、測量和拍照等。

收集被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明、建筑年代、結(jié)構(gòu)類型、裝修情況等相關(guān)資料。

四、選用評估方法和計算補償金額

根據(jù)被征收房屋的實際情況和市場行情，選用合適的評估方法，如市場比較法、收益法、成本法等。

結(jié)合收集到的數(shù)據(jù)和選用的評估方法，計算被征收房屋的價值和補償金額。

五、編制評估報告和送達

評估機構(gòu)根據(jù)計算結(jié)果編制評估報告，報告內(nèi)容應(yīng)包括被征收房屋的基本情況、評估方法、評估結(jié)果等。

將評估報告送達給被征收人，并解釋評估結(jié)果和補償金額的計算依據(jù)。

六、異議處理和復(fù)核評估

如被征收人對評估結(jié)果有異議，可以向評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

評估機構(gòu)應(yīng)對異議進行及時處理，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果對評估報告進行相應(yīng)調(diào)整。

七、監(jiān)督和法律責(zé)任

房屋征收部門應(yīng)對評估機構(gòu)的評估行為進行監(jiān)督，確保其獨立、客觀、公正地開展評估工作。

如評估機構(gòu)或其工作人員存在違法違規(guī)行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

以上是一個基本的拆遷補償資產(chǎn)評估工作方案，具體實施時可根據(jù)實際情況進行適當(dāng)調(diào)整。

二、拆遷補償項目資產(chǎn)評估方法有哪些

（一）房屋建（構(gòu)）筑物拆遷損失。房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價值。

本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為：

評估值＝重臵成本×成新率

（二）管道溝槽拆遷損失。管道溝槽搬遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價值。

本次對管道溝槽評估采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為：

評估值＝重臵成本×成新率

（三）機器設(shè)備拆遷損失。評估依據(jù)企業(yè)財務(wù)、設(shè)備管理部門及現(xiàn)場勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進行評估，經(jīng)對具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進行詳細(xì)了解，對設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進行分析，將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進行了全面的核實和確定；最終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評估申報表作為本次評估范圍。

（四）土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)用途為工業(yè)，經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍，因此采用市場法確定評估值。

一、拆遷補償項目資產(chǎn)評估的價值類型

依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。

所謂市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制。

二、拆遷補償項目資產(chǎn)評估的法律依據(jù)

1．中華人民共和國國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

2．原國家國有資產(chǎn)管理局以國資辦發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；

3．國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；

4．國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》

5．國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知。

三、拆遷補償評估方法

實際拆遷補償根據(jù)實際評估方法選擇的不同而產(chǎn)生差異很大，按照房地產(chǎn)評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評估方法。在實踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了最后所得出來的評估價值以及認(rèn)定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進行實際評估對被拆遷企業(yè)來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實踐當(dāng)中補償價格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值＋人工的價值＋相關(guān)稅費的價值＝所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當(dāng)廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法。在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法，其實也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當(dāng)中進行實際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。

第四、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設(shè)開發(fā)法來進行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。

四、拆遷補償項目資產(chǎn)評估的法律依據(jù)

1.中華人民共和國國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

2.原國家國有資產(chǎn)管理局以國資辦發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；

3.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；

4.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》

5.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知》

一、街道審查企業(yè)改制內(nèi)容規(guī)范

企業(yè)改制工作由街道辦負(fù)責(zé)組織實施。各街道辦應(yīng)成立企業(yè)改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由黨工委書記或辦事處主任掛帥，主管經(jīng)濟的副主任和紀(jì)檢、組織、勞動、財政、審計、法律服務(wù)中心和投資管理公司等有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參與組成。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)企業(yè)改制總體方案的制訂，審定每個企業(yè)的改制方案；組織企業(yè)的財務(wù)審計和產(chǎn)權(quán)界定，委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對企業(yè)進行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估，并對財務(wù)審計、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評估結(jié)果進行確認(rèn)；負(fù)責(zé)企業(yè)債權(quán)債務(wù)的處理與資產(chǎn)損失的核銷；管理企業(yè)改制專項資金；做好企業(yè)員工安置和經(jīng)濟補償工作等。

區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局（以下簡稱區(qū)國資局）主要負(fù)責(zé)企業(yè)改制工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)與監(jiān)督，對企業(yè)的資產(chǎn)處置、不良資產(chǎn)核銷、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、改制方案等進行備案；并對改制過程中的資產(chǎn)評估報告、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同審查后進行備案。

二、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵

企業(yè)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)中，由于市場機制尚不完善，而轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)又涉及到轉(zhuǎn)讓方案的設(shè)計、職工安置、債權(quán)、債務(wù)的處理，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的報批、資產(chǎn)的評估等諸多情況，所以企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易往往還是以協(xié)議轉(zhuǎn)讓為主。但是國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會在《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》中明確規(guī)定了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，也在第十八條規(guī)定經(jīng)公開征集只產(chǎn)生一個受讓方或者按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)的，可以采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式。

五、誰可以進行拆遷資產(chǎn)評估？

法律分析如下：

法律分析：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，進行拆遷資產(chǎn)評估的單位應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有獨立性、客觀性、公正性的原則，遵循合理、公正、公平的原則進行評估。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理辦法》第十九條：進行拆遷資產(chǎn)評估的單位應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)。

2.《城市房屋拆遷管理辦法》第二十一條：評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有獨立性、客觀性、公正性的原則，遵循合理、公正、公平的原則進行評估。

六、企業(yè)拆遷評估補償

法律分析：企業(yè)面臨拆遷時，如果是對房屋價值評估的，可以共同委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估，如果是對土地使用權(quán)評估的，可以按省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。停產(chǎn)停業(yè)損失，依據(jù)公司實際經(jīng)營情況確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認(rèn)為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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投稿：曹睿嘉

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