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一、拆遷糾紛房屋維修補償案例2025,暴雨后房屋修繕重建款兌現難題：易律師釋法案例深度解析

【易律師案例釋法一百四十三】暴雨傾盆后，房屋修繕款或者重建款兌現了嗎？ 【案件背景】附圖僅供說明，圖文無關。每年從春天到夏天，從南到北，都會上演一場暴雨逐步北移的過程，從廣東一直逐步延伸到最北邊的內蒙古，歷時可能超過半年以上，而每年基本都有房屋受損或者倒塌的事情發生。易騰飛律師在過去多年的執業經歷中，有一類涉及到房屋的糾紛類型中，很特別，也很值得人去同情，那就是涉及到氣象災害，特別是暴雨之后對于受損房屋的修繕或者重建的案例，本來及時、快速且完整的救助行為，實踐中有可能會變味了，甚至逐步演變成一個個案件，打起了官司。A案例，某地的房屋在經歷多場大雨之后，由于離山坡僅僅只有不到10米的距離，山體松動，相當危險，甚至已經有部分泥沙傾瀉，擠壓到了委托人的房屋后面墻體。于是委托人在經歷了緊急轉移，躲完大雨之后，又在更安全的地帶擇新址重建了房屋，然而僅僅完工3年之后，仍然收到了鄉政府的《違章建筑限期拆除通知書》。B案例，委托人一家在當地的老宅子，在當年7-8月間，遭遇了重大暴雨，幸好水退的快，僅僅房屋進水了，需要修復重新裝修一下。賑災工作很快啟動。具體的補償或者稱為修復款項，分為修復款和按照家庭人口數量來進行的補助款，工作流程和鑒定過程，由第三方評估機構完成公示后發放，但是迄今為止，已經過去了1年左右，補助款仍然沒有到位。案例C，2021年雨季到來之前，本來房屋已經被劃定為“拆遷區域”，仍然被認定為“危險房屋”，鑒定之后的結果C級，具體意思是，如果房屋管理人或者產權人不管或者管理不善，政府可以強行消除隱患，即拆除房屋。后來不到3個月，房屋果然被拆了。 【易律師的講解】同樣是跟房屋有關，大家可以看到，涉及到的法律關系、行政管理關系，還有法律規則可能是完全不一樣的。同樣是面臨著大雨傾盆的狀態下，按理說，救災賑濟應當是第一位的，但是實際的情況差距很大。這個事情就屬于要分門別類的整理好，具體的情況了。其實法律實務中，法律關系的爭論也是我們常常會面臨著的分歧之一。比方說，案例A中，重建新房按理說也屬于賑災或者重建之后的財產范圍，應當說，將其納入到城市或者農村的規劃范圍之內，并適用《城鄉規劃法》賦予的鄉、鎮人民政府的執法權，就此類房屋進行執法，上述做法的事實認定是有重大事實錯誤的，應當按照房屋作為賑災事項、財產來處理，但是在實踐中，上述事實有很多時候是難以舉證的，甚至可能會讓人覺得，與鄉政府的執法行為距離太遠，甚至與案件爭議的事實無關。我們曾經在別的案子里面也遇到過，省旅游局專門資助景區附近的農戶擴建房屋，發展旅游增加收入，后來也是被鎮政府當做“違章建筑”來執法了。案例B中，我們支持公開透明的補償或者補助流程，大雨過后，我們委托人家里墻上還有明顯的水漬痕跡，按照評估公司的結論屬于需要修復的情形，只是在最后發放款項的這個環節一拖再拖，涉嫌挪用、侵占或者濫用救災資金的性質。目前本案仍然在處理的過程中，易騰飛律師認為，雖然不是巨額款項，但是性質很惡劣。至于案例C中，很多時候關于行政機關的執法目的，眾多網友的爭論很大，一時半會兒也很難完全有定論。但是易騰飛律師認為，執法的依據上，在立法時，肯定已經明確了執法目的。比方說，《廣州市房屋安全管理條例》就危險房屋進行管理，作出危險等級評定，肯定是為了保護公眾安全，防止傷人或者損害無辜的人的財產，肯定不是為了把那些個不聽話的拆遷戶給逼走。本案中，納入拆遷單位已經3年有余，老住戶早就走光了，只剩我們委托人一家的房子在這里，何來損害公眾安全一說？如果真的是，跟未來的暴雨天氣有關，我想這也是在找客觀原因的吧，反正房屋被拆光了，看那個不肯簽約的拆遷戶還能堅持多久？#房屋拆遷補償# #律師# #法律# #征地補償法律實務# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、房屋漏雨，開發商修復漏雨過程較長10年，現在看應該修好，后續繼續觀察。問題：賠償問題如何提出?

對于嚴重影響正常居住使用的房屋漏水問題，業主可以要求開發商退款退房。業主可以要求開發商限期整改，房屋漏水不能修復或難以通過修復解決的，應予準許解除合同進行退房。法律依據：《商品房銷售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。《民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

多年來，我購買的商品房漏雨問題沒有得到解決，我起訴了開發商。難道他們要求我提供漏雨質檢證明，這是合理的嗎？

房子漏雨開發商不給修當事人可以先行協商，協商、調解不成的可以向房地產管理部門投訴，或者根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；當事人沒有訂立仲裁協議或仲裁協議無效的可以向人民法院起訴，要求開發商履行修繕義務。法律依據：《仲裁法》第二條平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。《土地管理法實施條例》第三條國家依法對土地實行登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。《民事訴訟法》第一百二十二條當事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調解的，先行調解，但當事人拒絕調解的除外。

我買了一套精裝房。物業和開發商承諾在檢查過程中修復問題，但已經修復了半年。還是以前，很多問題都沒有修復

精裝房出現問題的維權方式為：收集證據，拒絕辦理交房手續，通知開發商在合理期限內維修。協商不成，可依法起訴房屋開發商請求解除合同和賠償損失來維護自己的合法權益。法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

房子買了交付當天發現漏水，開發商簽了協議讓上去看房子。現在已經修好了，現在還有問題，滲水，我們有權要求開發商換房子嗎？

房子交房后出現漏水業主可以要求開發商限期整改，房子漏水不能修復或經修復仍不能達到約定質量標準的，業主可以拒絕收房，解除房屋買賣合同、賠償相應的損失。法律依據：《商品房銷售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。《民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

我買了一家商店，已經漏雨三年了，還沒有修好。我能退房嗎？

購房人以下情況下可以要求開發商退房：1、延遲交房；2、沒有產權證；3、開發商證件不全；4、面積誤差超過3%；5、主體結構質量有問題；6、開發商擅自變更設計。房屋漏水可以要求開發商退房嗎房屋漏水可以要求開發商退房。房屋在保修期內出現漏水，出賣人有義務進行維修，如果出賣人拒絕修復的話，買受人可以自己先行修復并保留好修復費用的相關證據，然后再要求出賣人承擔修復費用和由此給買受人造成的損失。當然，如果房屋漏水非常嚴重，經過多次維修也無法修復，達到了嚴重影響正常的居住使用的程度，買受人還是可以要求退房的。：《商品房銷售管理辦法》第二十四條法律依據：：《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

我買了一家商店，一直在漏雨修理3年，一直沒有修好，可以退房嗎？

購房人以下情況下可以要求開發商退房：1、延遲交房；2、沒有產權證；3、開發商證件不全；4、面積誤差超過3%；5、主體結構質量有問題；6、開發商擅自變更設計。房屋漏水可以要求開發商退房嗎房屋漏水可以要求開發商退房。房屋在保修期內出現漏水，出賣人有義務進行維修，如果出賣人拒絕修復的話，買受人可以自己先行修復并保留好修復費用的相關證據，然后再要求出賣人承擔修復費用和由此給買受人造成的損失。當然，如果房屋漏水非常嚴重，經過多次維修也無法修復，達到了嚴重影響正常的居住使用的程度，買受人還是可以要求退房的。：《商品房銷售管理辦法》第二十四條法律依據：：《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

三、房屋倒塌申請修房 法律問題

法律分析:

宅基地上的房屋倒塌了是可以申請重建的，村民帶上用地申請書、建房申請表及原來的宅基地使用證，去村委會申請。一般情況下，原來宅基地上房屋倒塌，都是原地重建。這里要注意，如果倒塌后兩年沒有申請的，村委會可以將宅基地收回。

法律依據:

《中華人民共和國民法典》 第三百六十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

四、雨災造成房屋損壞應該怎么辦

法律分析：受損房主可以找政府、開發商和保險公司索取賠償。暴雨屬于法律上的不可抗力的重大自然災害。根據現有法律規定，此類受損房屋難以獲得相應賠償，國家、集體、組織和其他公民沒有承擔賠償的義務。

法律依據：《中華人民共和國防震減災法》 第五十條 地震災害發生后，抗震救災指揮機構應當立即組織有關部門和單位迅速查清受災情況，提出地震應急救援力量的配置方案，并采取以下緊急措施：

（一）迅速組織搶救被壓埋人員，并組織有關單位和人員開展自救互救；

（二）迅速組織實施緊急醫療救護，協調傷員轉移和接收與救治；

（三）迅速組織搶修毀損的交通、鐵路、水利、電力、通信等基礎設施；

（四）啟用應急避難場所或者設置臨時避難場所，設置救濟物資供應點，提供救濟物品、簡易住所和臨時住所，及時轉移和安置受災群眾，確保飲用水消毒和水質安全，積極開展衛生防疫，妥善安排受災群眾生活；

（五）迅速控制危險源，封鎖危險場所，做好次生災害的排查與監測預警工作，防范地震可能引發的火災、水災、爆炸、山體滑坡和崩塌、泥石流、地面塌陷，或者劇毒、強腐蝕性、放射性物質大量泄漏等次生災害以及傳染病疫情的發生；

（六）依法采取維持社會秩序、維護社會治安的必要措施。

五、暴雨房屋垮塌政策 法律問題

法律分析:

根據自然災害的危害程度等因素，國家自然災害救助應急響應分為四級。根據不同的等級，出臺相應的補助政策。

法律依據:

《國家自然災害救助應急預案的通知》 6.3、倒損住房恢復重建。因災倒損住房恢復重建要尊重群眾意愿，以受災戶自建為主，由縣級人民政府負責組織實施。建房資金等通過政府救助、社會互助、鄰里幫工幫料、以工代賑、自行借貸、政策優惠等多種途徑解決。重建規劃和房屋設計要根據災情因地制宜確定方案，科學安排項目選址，合理布局，避開地震斷裂帶、地質災害隱患點、泄洪通道等，提高抗災設防能力，確保安全。

六、農村房屋倒塌后重建的相關問題

農村房屋倒塌責任分配：建設單位與施工單位連帶賠償，除非無質量缺陷證明。其他責任人賠償后可向其他責任人追償，包括所有人、管理人、使用人或第三方。政府將給予不可抗力導致倒塌的重建補助。

法律分析

農村房屋倒塌可以重建，一般由建設單位與施工單位承擔連帶賠償責任（能夠證明不存在質量缺陷的除外），二者賠償后有其他責任人的向其他責任人追償，因所有人、管理人、使用人或第三人的原因造成樓房倒塌的由該方擔責。屬于不可抗力的，重建由政府給予一定的補助。

拓展延伸

農村房屋倒塌重建：政策、資金與法律的挑戰與解決

農村房屋倒塌重建涉及政策、資金和法律等多個方面的挑戰與解決。在政策層面，需要建立健全的房屋重建政策，包括土地使用、規劃、審批等方面的規定，以確保重建工作的順利進行。資金是重建的關鍵，需要通過政府投入、社會捐助、貸款等多種方式籌集足夠的資金，以支持農村房屋倒塌后的重建工作。同時，法律也起著重要的作用，需要制定相關法規，明確權責和程序，保障農民的合法權益，加強監管和執法力度，防止違法行為發生。面對這些挑戰，政府、社會組織、專業律師和農民等各方應積極合作，共同努力，制定有效的解決方案，推動農村房屋倒塌重建工作的順利進行，為農民提供安全、穩定的居住環境。

結語

農村房屋倒塌重建是一項涉及政策、資金和法律等多個方面的挑戰。政府應建立健全的重建政策，確保規定的順利實施；同時籌集足夠的資金，支持農村房屋的重建工作；法律的制定和執行也至關重要，保障農民的權益，加強監管和執法力度。政府、社會組織、律師和農民等各方應積極合作，共同努力，制定有效的解決方案，為農民提供安全、穩定的居住環境。

法律依據

《自然災害救助條例》第十九條自然災害危險消除后，受災地區人民政府應當統籌研究制訂居民住房恢復重建規劃和優惠政策，組織重建或者修繕因災損毀的居民住房，對恢復重建確有困難的家庭予以重點幫扶。居民住房恢復重建應當因地制宜、經濟實用，確保房屋建設質量符合防災減災要求。受災地區人民政府民政等部門應當向經審核確認的居民住房恢復重建補助對象發放補助資金和物資，住房城鄉建設等部門應當為受災人員重建或者修繕因災損毀的居民住房提供必要的技術支持。

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投稿：滕軍南

內容審核：王學棉律師