出租房屋拆遷補償 承諾函2025,處理問題的三個特質,處理問題的三個特質
集體建設用地使用上的不規(guī)范是形成疑難問題的根本原因，具體表現(xiàn)在：
（一）估價時可操作性差
集體建設用地估價時體現(xiàn)的可操作性差，說明集體建設用地進入市場的條件不具備，急需規(guī)范和調整，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、房地產之間缺乏可比性。由于集體建設用地的開發(fā)建設缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，即便是相同地區(qū)也很少找到類似的房地產，市場的相對窄小造成可比性房地產不易尋求或無法尋求；
2、集體建設用地使用年限難以確定。國有土地國家都規(guī)定了最高的法定使用年限，而集體建設用地的使用大都沒有土地使用年限。雖然有些土地所有者和使用者，在用地協(xié)議中自己設定了使用年限，但是，這些使用年限不是法律承認的使用年限，所以也就不科學，即便在估價中采用了這些使用年限后得出的價格也不是客觀合理的價格。
（二）集體建設用地沒有入市，缺乏有效的市場資料
集體建設用地與國有土地不同，國有土地在符合法律程序條件下隨時可以進入市場交易，而且交易的頻率極高，交易時體現(xiàn)的內容也很豐富，有了豐富的市場就給估價提供了極為豐厚的交易資料，供估價時篩選使用。而集體建設用地沒有市場交易，更沒有交易資料哪有客觀實例可用。在估價時就顯得枯燥乏味，評估出的價格也極難適應市場的要求。
筆者在估價實踐中深深地感受到，無論運用哪種估價方法進行集體建設用地評估，資料都難以收集，如有效的房地產市場交易資料，房地產創(chuàng)造的社會平均利潤，房地產創(chuàng)造的凈收益，房地產資本化率等，一般都是跑斷了腿、磨破了嘴、費盡了工夫搜集來的資料經篩選加工整理后得出的結論還是不可比、不可用，做起來相當艱難。
（三）大部分集體土地無基準地價，估價時無法定依據(jù)
按估價規(guī)范的要求在進行土地價格評估時，必須選擇一種估價方法就是基準地價修正法。這是因為基準地價是國家或政府制定的為規(guī)范土地市場的一種法定價格。防止土地進行人為炒作，或是隨意壓低或抬高價格，擾亂市場秩序，或是造成資產流失而要求的。但是農村集體土地大部分是在本地區(qū)基準地價覆蓋區(qū)之外。沒有基準地價的指導，勢必造成價格的混亂。
（四）使用權內涵不同，價格（價值）不可比
集體建設用地使用權與國有土地使用權的內涵不同，表現(xiàn)在：
1、國有土地使用權在服從規(guī)劃條件下即可按照最高最佳使用原則進行開發(fā)建設，使土地的效益盡可充分發(fā)揮和體現(xiàn)；
2、按照不同的開發(fā)建設條件建設并按照不同規(guī)劃用途不同使用年限使用土地，這就給國有土地使用權在某種程度上進行了價格（或價值）的定位；
3、國有土地使用權價格可根據(jù)房地產的不同用途，可用市場比較法、收益法、成本逼進法評估其在一定用途和使用年限的使用權價格，較為靈活；
4、國有土地有完整的房地產市場，其交易價格體現(xiàn)的相對充分，價格形成較為完全，這種價格歷經市場檢驗是科學、客觀的。
集體建設用地使用權的內涵是：
1、集體建設用地使用權的使用開發(fā)建設相對來說是無序的，市場是不充分的；
2、集體建設用地使用權沒有入市，決定了其市場的正常交易量稀少。也就是講，不經過市場檢驗，使價格（或價值）難以定位和體現(xiàn)；
3、集體土地使用權的價格以何種方式進行估價，其中的資料都會受到限制，使用權價格難以體現(xiàn)科學、客觀。
法律主觀：從中國公開審判制度的執(zhí)行情況來看，主要存在著以下問題：1、缺乏實質性公開，公開審判流于形式。公開審理要求法院對案件的實質性審判活動，即對案件證據(jù)的采用、事實的認定、對當事人是非責任的評判都應當在公開的法庭上進行，法官只有通過法庭審理，才能形成對案件的認識，作出裁判，作到讓勝訴方贏的堂堂正正，敗訴方輸?shù)拿髅靼装祝月犝呗牭那迩宄６谒痉▽嵺`中，普遍存在著公開審理形式化的傾向，突出表現(xiàn)為：(1)先定后審。盡管隨著民事審判方式改革的不斷推進，法官“大包大攬”的狀況已經有所改觀，但總體而言，人民法院在訴訟過程中行使職權時仍顯的過于積極主動。法官在開庭審理之前過多的介入訴訟，通過對證據(jù)的調查收集和對當事入的詢問，事實上已經開始了對案件的實質性審理，評斷意見也已經形成，使得公開審理僅僅是走走過場而已;(2)審理與判決脫離。即審案的不判案、的不審案。在審判委員會是法院里的最高權利機構，絕大多數(shù)案件要經過審判委員會討論后，才能定案，合議庭必須執(zhí)行。事實上，審判委員會在決定肘，一般由“主辦人”匯報案情，如當事人爭議的事實，雙方各自的證據(jù)和理由、合議庭對證據(jù)和事實的認定、適用法律及最終的處理意見。審判委員會委員根據(jù)匯報的情況各自發(fā)表意見，最后少數(shù)服從多數(shù)形成決議。這實際上是在審判委員會的委員未直接聽證的情況下，對案件又進行了一次審理。這種情況就必然導致“審”與“判”的脫節(jié)，更何況有些法院甚至由主管院長或庭長拍板定案的情形屢見不鮮了。2、審判公開的內容不徹底。突出表現(xiàn)在開庭走過場現(xiàn)象的存在。審判方式改革所倡導的及時開庭、當庭宣判的主要目的是充分發(fā)揮庭審功能，有證舉在庭上，有理辯在庭上。由于庭前證據(jù)交換還沒有形成一項法律制度，有的審判人員開庭前，就通知當事人進行詢問，對判決的結果內心早已形成確信，特別是一些庭審直播、觀摩庭的案件，法官對案件的如何處理早已心中有數(shù)，開庭變成形式。3、公開審判程度不夠，即在判決理由和法律適用上的公開不夠。審判公開既包括認定事實的公開，也包括適用法律的公開。有的審判人員，由于缺乏一定的法學功底，對判決結果不能從法理的高度作出令當事人信服的解釋。不能針對當事人的訴訟請求，并結合案件具體事實，說明采納與否的理由，只簡單地說明依據(jù)某某法律多少多少條。但對該條的內容是什么，卻沒有注明，而當事人由于受到其文化水平的限制，查找法律條文特別是一些司法解釋性文件往往還存在一定的困難。4、審判公開的程序不規(guī)范。審判公開，一是在庭審過程中，對社會公眾的公開不夠，尤其對新聞媒體，常常限制記者采訪和報道。公開開庭的實際效果不理想，大多數(shù)是當事人的親友到庭旁聽，公眾旁聽開庭的制度還未形成。而審判公開的對象，不僅包括當事人，還包括社會。二是審判人員在開庭的準備程序中，也很不規(guī)范。有的案件應該公開審理卻未公開，也有的審判人員對某些案件想公開就公開，不想公開就不公開。有的開庭進行了公告，有的開庭未公告，只在卷宗中附有一張開庭公告，群眾無從知曉開庭，當然也就無法旁聽。三是有的法院無專門的公告場所;有的法院開庭場所不規(guī)范，法官由于審判庭緊張或為圖省事，在辦公室內開庭。群眾無法旁聽，公開開庭無法落實。四是在宣判環(huán)節(jié)上，對當庭宣判的不公開審理的案件，往往沒有做到公開宣判。五是在執(zhí)行過程中，權利人對自己的案件何時能夠執(zhí)結，心中沒底，權利不能得到及時有效的保護，執(zhí)行程序如何公開沒有法定。如果在審理案件時涉及到了國家的機密或者是公民的隱私等情況時，是可以選擇不進行公開審理和宣判的，這樣也是可以在最大程度上保護當事人的隱私，當決定不公開宣判時也是會在審理的過程中不進行公開，在審理時除了法定的人員外，也是不許其他人進行到法庭的。
開發(fā)商的不誠信行為導致購房人權益受損，包括隱瞞資質、惡意搭售、逾期交付、設計調整和房屋質量問題。購房人往往無法獲得合同約定的權益，開發(fā)商利用合同條款規(guī)避責任，導致購房人無法重新選擇或獲得合理賠償。這些問題對購房人造成了經濟和居住上的困擾，需要加強法律保護和監(jiān)管。
法律分析
（1）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證等事實，對外銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋。在合同被宣告為無效時只有拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權利也無法變成現(xiàn)實。
（2）開發(fā)商惡意搭售商品房。特別在房價價位高時，開發(fā)商往往通過在合同的實測面積與暫測面積差異的處理條款中設定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為3%)時有權解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補足而無端構成違約，更為嚴重的是可能造成開發(fā)商超預售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產權登記，對于縮水的商品房一個最大的麻煩是預計使用的面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。
（3）商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強調要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本甲方逾期交付的違約責任條款中，一般設定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給與在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格應有的地位。
（4）發(fā)展商對房屋設計單方面做出重大調整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責任的設計很不合理——僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設計重大調整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預計很低。
（5）房屋的裂、漏是個大問題。而且一般認為裂縫在0.3mm以內屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，其過程也煩人，此時購房人一般只能忍受。
結語
購房人在面對開發(fā)商的諸多不良行為時，往往陷入被動地位。開發(fā)商隱瞞事實、惡意搭售、逾期交付、設計調整和房屋質量問題，都給購房人帶來了困擾和損失。現(xiàn)行的合同條款往往對購房人保護不足，賠償機制不完善。購房人需要更多的權益保障和補償措施，以確保公平交易和安全居住。
法律依據(jù)
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第八條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章 房地產交易 第二節(jié) 房地產轉讓 第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。
商品房銷售管理辦法：第一章 總則 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。
（一）對農村財務監(jiān)督渠道不暢。一是司法機關監(jiān)督乏力。97刑法施行后，村干部不再是貪污、挪用等職務犯罪的主體，檢察院不能對其立案偵查；同時又不是侵占、挪用公司資金等犯罪的主體，公安機關不能對其立案偵查；法院又不能以民事案件立案。村級干部的經濟問題成為法律空白。二是紀檢機關監(jiān)督乏力。村干部是黨員的，紀檢部門還可以查處，對不是黨員的，紀檢部門根本無法查處。三是群眾監(jiān)督乏力。分散的家庭經營，使村民集體觀念、民主管理意識淡薄。部分村民對集體的事不關心、不過問、不了解，民主管理和監(jiān)督流于形式，給了某些不廉潔的干部可乘之機。四是內部監(jiān)督乏力。由于村級財會人員由村級任用，部分財務人員怕丟飯碗，對村干部的經濟違法、違紀行為不愿監(jiān)督或放棄監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題不敢管，聽之任之，當“老好人”。
（二）對農村財務管理工作不力。一是村級財務管理缺乏透明度，財務公開力度不夠。有些村雖然定期將財務收支情況公開，但是公開的內容不具體，比較空洞，群眾無法了解資金的用途、去向；個別村對一些村民關心的熱點問題沒有及時公開，致使群眾無法實施民主監(jiān)督。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經站與其他部門合署辦公，人員相對減少，對村級財務的管理職能有所削弱。三是賬前審核制度沒有落到實處，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農經站根本沒有認真審查，在票據(jù)上蓋上“同意注賬”的字樣了事。四是村級招待費零管理的配套措施沒有跟上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部下村工作的伙食費用無法解決。
（三）對農村財務問題重視不夠。一是目前鄉(xiāng)村干部普遍存在著“重稅費、輕管理”的片面認識。二是認為村級自治，不宜多管。由于這種認識上的誤差，導致鄉(xiāng)村干部對村級財務管理不重視，對群眾反映財務方面的問題不進行認真的調查和處理，這在一定程度上助長了財務管理混亂的蔓延，給某些不廉潔干部開了方便之門。三是財務方面的政策、規(guī)章制度沒有得到很好的貫徹落實。有些主管財務的村干部不熟悉財務法規(guī)和財務制度，不按財務規(guī)章制度辦事，不聽財會人員的意見和建議，造成財務管理新老問題不斷、一片混亂的局面。
（四）財會人員隊伍不穩(wěn)定，業(yè)務水平低。財務管理的工作性質要求財會人員要相對穩(wěn)定。但是，目前部分村的財會人員實際上都是由村干部指定，用的都是自己的親信。每逢村黨支部、村委會換屆，出納、會計也跟著換屆，出現(xiàn)了“一朝天子一朝臣”的現(xiàn)象。另一方面，會計人員年齡老化，學歷偏低。由于年輕人不愿意在村里干，又找不到合適人選，致使一些業(yè)務生疏的財會人員也“持證上崗”。還有一些村，在挑選財會人員時，不是從工作考慮，而是完全憑個人好惡、憑感情辦事。一些素質低下、根本不具備會計條件的人，被選拔到會計崗位上來。
1、訴訟。
嚴格的訴訟程序、最高的權威裁判和國家強制力的保證等因素使得訴訟在醫(yī)療糾紛的解決中始終占據(jù)著核心的地位。
然而訴訟的不足也顯而易見：醫(yī)療糾紛的專業(yè)化不可避免地造成醫(yī)療糾紛訴訟的拖延和高成本；醫(yī)療糾紛的重要證據(jù)是醫(yī)療事故鑒定結論，由于醫(yī)療事故鑒定委員會的行政級別對鑒定結論的效力有較大影響，致使重復鑒定，費時費錢；訴訟中原被告雙方互不信任，甚至互相敵視，嚴重破壞醫(yī)患關系。
2、行政裁決。
即是申請衛(wèi)生行政部門處理。在2002年《醫(yī)療事故處理條例》出臺之前，由于醫(yī)療糾紛的民事性質定性在法律上未予明確，絕大部分醫(yī)療糾紛的解決方式都是采用的行政裁決。通過行政裁決解決醫(yī)療糾紛的優(yōu)點主要是：其一，快速方便。作為行業(yè)主管機關，衛(wèi)生行政部門所具有的專業(yè)認知能力是其他糾紛解決機制所不具有的；其二，節(jié)約費用。衛(wèi)生行政部門解決醫(yī)療糾紛是職權行為，費用較低；其三，效力較強。行政裁決一經作出，就具有法律效力，具有強制性。其四，對行政裁決的不服，可以通過行政復議或訴訟再次進行解決。
但是，在我國，通過行政裁決解決醫(yī)療糾紛仍面臨很大的障礙，主要是社會對衛(wèi)生行政部門的解決醫(yī)療糾紛的公正性缺乏信心。由于歷史原因，我國醫(yī)療衛(wèi)生行政機構既是醫(yī)療管理機構，又是醫(yī)療的開辦機構；就象足球比賽，一個人既是裁判，又是運動員，我們還能相信這場比賽的公正嗎？在部門保護主義以及行業(yè)本位主義的影響下，公眾對醫(yī)療衛(wèi)生部門的裁決的公正性仍然引發(fā)較多的質疑；再有，醫(yī)療行政機構的行政裁決主要立足于醫(yī)療損害的具體事實，而對糾紛所面對的社會環(huán)境、醫(yī)患雙方利益等缺乏綜合評估，這也是其缺陷之一。
基于上述原因，尤其是公正性問題無法妥善解決，所以，目前選擇行政裁決作為解決糾紛的路徑的案例日趨減少。
3、和解。
即是協(xié)商。和解是成本最低的一種解決方式，醫(yī)患雙方都應優(yōu)先考慮。
和解的實現(xiàn)建立在一個重要的基礎之上，就是糾紛主體對相關事實和權益的處置規(guī)則的認識趨同。也正是由于現(xiàn)實中國這一基礎未能很好形成，導致和解的成功率較低。私權觀念、交易常識、平等意識、自我需求等等觀念的匱乏，導致醫(yī)方對自身權利義務理解不清，患方沒有形成理性的就醫(yī)觀念，結果是當事人不選擇和解，或者說就是沒有適用和解的基礎。
4、仲裁。
由于仲裁員的選任的特殊性，即可以有法律專家又可以有醫(yī)療專家共同組成仲裁庭處理糾紛，兩個專業(yè)的結合使糾紛解決更具效率。目前我國鮮見醫(yī)療糾紛仲裁的案例。依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第2條之規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。第3條規(guī)定：下列糾紛不能仲裁：
第一，婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護、撫養(yǎng)、繼承糾紛；
第二，依法應當由行政機關處理的行政爭議。
醫(yī)療糾紛不屬于不可仲裁的事項，醫(yī)療糾紛的性質是違約與侵權的競合責任，應該屬于其受案范圍。并且仲裁在我國已經形成了較為完整的體系，可以直接加以利用，只需要在其中加入部分醫(yī)學專家、法醫(yī)學專家即可。
一、常見的醫(yī)療糾紛解決4種途徑是怎樣的
一是協(xié)商。
醫(yī)患雙方就賠償問題進行協(xié)商，達成一致意見，雙方簽訂協(xié)議書，可以辦理公證或律師見證，并報衛(wèi)生行政主管部門備案。
二是申請衛(wèi)生行政部門處理。
當事人應當提出書面申請，并在知道或應當知道身體健康受到損害之日起1年內提出。
三是向人民法院起訴。
醫(yī)療糾紛可以不向衛(wèi)生行政部門申請?zhí)幚恚苯酉蛉嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，以侵權為案由的，訴訟時效為1年，以違約為案由的，訴訟時效為2年，均自知道或應當知道自己的權益受到侵害之日起計算。
四是調解（第三方支持下協(xié)商解決）、仲裁（雙方同意仲裁）等。
二、醫(yī)療糾紛的含義
醫(yī)療糾紛是指發(fā)生在醫(yī)療衛(wèi)生、預防保健、醫(yī)學美容等具有合法資質的醫(yī)療企事業(yè)法人或機構的糾紛，目前中國的醫(yī)療糾紛是特別不好處理的事情。
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