● 圣運推薦：鎮江市政府招商引資2025，以房屋抵工程款建筑商風險何在:今日招商引資更新

一、鎮江市政府招商引資2025,建設工程領域以房抵款：了解與應對法律風險的關鍵

在建設工程領域，以房抵款作為支付工程款項的替代方式逐漸流行起來。這種方式通過將建成但尚未售出的房屋或未來建成的房屋作為抵押物，來履行支付義務。然而，與其帶來的便利性和靈活性相伴而來的是一系列法律風險。了解和有效防控這些法律風險，對于建設單位、施工單位以及其他相關當事人至關重要。

以房抵款是指建設單位將建筑工程委托給施工單位，施工單位完成工程后，由于一些原因無法按照合同約定以貨幣形式支付工程款項。為了履行支付義務，建設單位與施工單位通過協議方式，將所有已建成但尚未售出的房屋，或者未來建成的房屋，作為代替貨幣支付工程款項的抵押物轉交給施工單位。

在建設工程領域，常見的以房抵款情形包括招標投標階段、施工階段、竣工結算后和發生糾紛后。在招標投標階段，業主可以在招標文件中要求投標人提交以房抵款承諾書，或在合同中明確規定以房屋抵付部分工程款。這些做法在法律上被認為是有效的招標條件。在施工階段，如果業主因資金困難無法支付工程款，可以與承包人簽訂以房抵款協議，約定以指定的房產直接抵償拖欠的工程款。類似地，竣工結算后，如果業主無力支付拖欠的工程款，與承包人可以簽訂以房抵款協議，將商品房直接折抵工程款。此外，在糾紛發生后，當事人也可以在訴訟過程中協商達成以房抵款協議，約定將指定的房產折價歸還給承包人，以清償拖欠的工程款。

根據相關規定和指導性案例，以房抵款未辦理過戶登記的裁判規則可以總結如下：債務清償期屆滿后，債務人反悔不履行以房抵債協議時，債權人可以要求繼續履行協議或要求確認所抵押物的所有權歸自己，法院應繼續審理該請求。然而，在辦理過戶登記之前，債權人無法取得房屋所有權，僅享有普通債權請求，不能優先于其他債權人對抵債房屋主張權利。此外，若簽訂以房抵債協議后雙方未辦理房屋過戶手續，不會發生物權變動。同時，債權人在人民法院查封之前未支付全部價款且合法占有房屋的情況下，不能對抗法院的執行行為。

建設工程以房抵款存在多種法律風險。首先是流押、流質風險，即在工程支付期限屆滿前簽訂以房抵款協議，違反了禁止流押、流質的規定，可能導致協議無效。其次是無法取得抵款房產的風險，例如抵款房屋缺乏建設審批手續、被抵押或查封，或者房產的施工單位享有建設工程價款優先受償權，或者房產已被銷售。此外，還存在建設工程價款優先受償權的風險，簽訂以房抵款協議并不表示工程款已收回，如果抵款房產未辦理預告登記或物權轉移手續，承包人在應付款項起算后6個月內未主張建設工程價款優先受償權，可能喪失該權利。最后是未辦理過戶登記的風險，以房抵款協議本身并不產生房屋所有權轉移的效力，對尚未實際履行的協議法院不予確認其效力。因此，對于未辦理預告登記或物權轉移手續的房產，存在不發生物權變動的風險。

為了防控這些風險，需要關注工程款支付期限，確保不違反相關規定。進行抵款房產的合規性盡職調查，包括審查土地、規劃、工程、預售等審批手續，查詢抵押和查封情況，確保選擇合規的抵款房產。重視建設工程價款優先受償權的保留，簽訂完善的以房抵款協議，防止開發商反悔，可以在應付工程款的6個月內主張建設工程價款優先受償權，保留該權利。及時辦理預告登記和物權轉移手續，簽訂房屋買賣合同，辦理房產預告登記，以確保權益的實現。

綜上所述，建設工程以房抵款在實踐中存在一定的法律風險。為了有效防控這些風險，建設單位、施工單位以及其他相關當事人應當密切關注工程款支付期限、進行合規性盡職調查、明確協議條款、保留優先受償權，并及時辦理過戶登記和物權轉移手續。需要注意的是，建設工程領域的以房抵款是一個復雜且具有風險的領域，本文所提供的信息僅供參考。如需進一步了解或面臨具體情況，請咨詢專業的法律顧問或律師，以獲得準確的法律建議。只有在充分了解并有效應對法律風險的情況下，我們才能在建設工程以房抵款交易中確保自身的權益和合法利益得到最大的保護。

二、以房屋抵工程款建筑商風險何在

以房屋抵工程款建筑商風險何在 施工過程中，開發商在出現資金難以周轉，暫時無法支付工程款時，為了使工程完工銷售、資金回籠，開發商往往可能提出以房屋抵工程款。建筑商為了保全工程款，也傾向于接受以房抵工程款的方案。筆者結合曾代理的此類案件，從建筑商的角度對以房抵工程款法律風險進行分析，以期建筑商防范風險。一、案例基本情況2003年某建筑公司與某房地產開發公司簽訂《施工合同》，約定由某建筑公司承建某商品房住宅小區工程項目，工程暫估價壹億壹仟萬元，工程款按工程量據實結算。在工程施工過程中某房地產開發公司未能按時足額支付工程進度款，目前已經產生工程欠款約兩千多萬。現發包人已經發生資金困難無法支付工程款，承包人已停工。發包人在其資金困難的情況下為了能夠按期完工，提議將在建的部分商品房折價出售給承包人抵扣工程款。二、法律分析該方案中涉及到兩個法律關系：工程施工合同關系和房屋買賣合同關系。以房抵款，實際上是開發商將商品房售出，以所得價款支付工程款的簡化形式。目的是支付工程款。其形式是以房屋的交付履行支付工程款的義務。從法律上看，對于建筑商而言，采取以房抵工程款需要防范以下法律風險：1、由于本案中工程尚未竣工，因此簽訂開發商折抵給建筑商的商品房屬于期房，雙方簽訂的合同為商品房預售合同。建筑商需要查驗開發商是否已經取得商品房預售許可證，在取得預售許可證之前簽訂的預售合同系無效合同，而且也無法到房管局備案，買房人權益難以保護。2、建筑商需要審查該商品房在建工程是否為銀行設置了抵押權。根據最高院關于擔保法的司法解釋第六十七條：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。因此，如果存在抵押權，抵押權人實現抵押權時將會使建筑商難以現實的獲得房屋所有權。3、建筑商以房抵工程款目的不是獲得房屋所有權，而是通過出售商品房獲得現金。在現實中，為了避免繁瑣的過戶手續和交易稅費，建筑商通常并不要求房屋過戶，而是委托開發商或銷售公司銷售房屋，并由開發商與購房人簽訂商品房買賣合同，開發商將收到的銷售款返還給建筑商。這種操作模式雖然比較簡單，但是存在較大的法律風險。如果建筑商買的是期房，則存在著期房再轉讓受限的法律問題。如果建筑商買的是現房，則存在房屋未經過戶，建筑商委托他人銷售商品房的效力問題。同時，如果開發商不誠信，未將收到的銷售款支付給建筑商，則建筑商將面臨著很大的風險，錢財兩空。4、另外一個很大的風險是，如果達成以房抵款協議，則視為雙方重新達成還款協議，還款期限視銷售情況而定，建筑商難以再行使工程款優先受償權。

三、在建工程抵押存在的法律風險

1、目前，雖然我處嚴格規定，要在建工程抵押權人與按揭貸款抵押押權人必須一致，但因為貸款額度等原因，也存在開發商在一家銀行用在建工程申請抵押貸款，同時在預售期房時又與另一家銀行達成按揭貸款合作協議，出現重復抵押的現象。

2、為不影響銷售開發商預售抵押在建項目的商品房之前，并未按有關規定要求應取得抵押權人的書面同意并且如實告之購房者。

3、施工單位墊資，開發商將部分房地產抵付工程款后，又將其進行抵押。一旦與工程價款優先權相競合，銀行將處于次受償順序，債權的保障程度將大打折扣。

4、在建工程抵押價值的評估及允許抵押的在建工程比例等問題尚無通一標準。

5、部分開發商為回避在進行合同備案時預售管理部門對其施行的預售款監管管理工作，與購房人簽定合同后，不及時進行備案登記，造成預售款挪用。

6、雖然很多地方都已施行商品房網上備案工作，但購房群眾對此仍不了解，不能通過網上公示的商品房信息了解自己購房屋的基本情況。

7、個別預售款監管銀行監管措施不力或未及時從預售款中收取貸款，至使在辦理《房屋所有權證》時，《國有土地使用證》或在建工程仍未解除抵押，造成辦理產權過戶出現障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權證》。

一、在建工程抵押解押手續

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《民法典》出臺前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《民法典》實施后在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。

3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

二、評估范圍

房地產價值是房地產權利價值的貨幣表現形態，對房地產的估價實際上是對其權利價值的評估。由于在建工程與已建成或舊有的房地產不同，其權利狀態中的某些情況由于種種原因，具有一定的隱蔽性。因此，科學的在建工程抵押價值評估應建立在對在建工程評估范圍的準確界定上。

1、土地權屬

在建工程的土地權屬有兩種性質，四種情況，即以出讓方式取得的國有土地使用權；以租賃方式取得的土地使用權；以無償劃撥方式取得的國有土地使用權；集體所有制土地使用權。不同的權屬性質和情況，其抵押評估價值內涵和被評估在建工程即將發生的經濟行為是不完全相同的。

2、項目權屬

對在建房地產項目的抵押貸款評估，要查明委估房地產項目是否屬聯建項目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權。若委托單位是委估對象的主建單位，另有一個或兩個參建單位，則參建單位的價值不屬于委托單位所有，其價值不屬于委估房地產的抵押范圍；若委估房地產項目是聯建項目則委托單位對委估對象擁有的權利部分是多少？因此評估人員必須對上述情況進行充分的調查并把握，其中特別是要搞清楚項目公司的組成各方的權利狀況以及各方之間的經濟合同在法律上是否有效等等。評估人員只能對委托單位對委估房地產項目所實際擁有的權利部分進行抵押價值評估。

3、工程進度

在估價實務中，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設計地坪以下的基礎工程（包括地下室結構部分）；有的是剛剛完成了裙房的結構部分；有的已完成全部的結構封頂等等。大部分的項目，其裝修及設備安裝工程還沒有進行。對于上述不同的情況，評估時必須準確地把握在建工程項目的實際完成進度，即把握其已完成的實物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設備，就不能納入在建房地產項目的評估范圍。因此在對在建工程進行抵押價值評估時，不能簡單地根據工程的實際投資進度來評估其價值。

4、銷售狀況

有些委估的房地產在建項目，已領有商品房預售許可證，并已預售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預售許可證所允許預售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應的土地使用權價值從整個在建房地產項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權利已不屬于委托單位所有，委托人無權將其抵押。

四、工程款抵房款風險

法律分析：工程款抵房款最大風險在于開發商會不會因為資金問題無法完成開發，到時購房者則必然會有經濟損失。同時，如果開發商缺錢，通常會將項目、土地抵押用于融資，如果購房者不清楚開發商的融資狀況而購買了房子，后期可能會面臨不少法律方面的糾紛問題，而且后續辦理房產證、土地證等也會受到影響。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第三百五十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采用書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。

五、在建工程抵押風險

1、權屬風險在建工程的權利是由土地使用權和建安工程的所有權組成的。土地使用權可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風險有：權利主體是否明確、權屬是否有糾紛、設定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短于貸款期限等。

2、價值風險價值風險的產生原因有：評估原因、市場原因和權屬界定原因。

3、質量風險開發商為了降低開發成本，在建筑工程招投標過程中，實行工程量清單后，以合理最低價為中標條件之一，使得承包商為了能夠中標，以很低的報價投標。中標后，在施工過程中可能會有偷工減料、以次充好、以劣充優等違法行為，從而造成質量隱患。當抵押權人處置該在建工程時，出現了質量問題，其處置價格會比正常價格低很多，由此造成貸款風險。

4、登記風險抵押物只有在辦理抵押登記后，貸款銀行才是真正的抵押權人，才能享有優先受償權。有的貸款銀行根據開發商的信譽，擅自不辦理抵押登記、公證和保險手續。當開發商不能履行合同時，會造成貸款風險。

5、重復風險在土地管理部門和房產管理部門相分離的地方，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程（含土地）在房產管理部門登記。當開發商用單獨的土地和在建工程（含土地）在不同的銀行辦理抵押貸款，同時由于房產管理部門和土地管理部門信息不互通，而分別辦理了抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押，可能會造成貸款風險。在建工程在辦理了抵押登記后，仍然進行銷售，并由另一家銀行辦理按揭，按揭款沒有歸還原該套房在建工程抵押的貸款額度，造成該套房產重復抵押，也會有貸款風險。

6、處置風險在建工程處置時，會影響開發商形象和開發項目的形象，同時處置行為乃非公平市場行為，使得該項目的處置價值遠低于市場價值，從而造成貸款不能全額收回的風險。在建工程抵押能很好的規避以上風險，才能很好的保證在建工程的抵押。

六、建設工程“以房抵債”法律風險有哪些

建設工程“以房抵債”法律風險：1.可能喪失建設工程優先受償權。根據法律規定，發包人未按照建設工程施工合同約定支付工程款，承包人有權行使建設工程優先權。但如果“以房抵債”協議中，雙方當事人明確約定原建設工程施工合同項下的債務消滅，此時承包人僅享有一般受償權，即使“以物抵債”協議不能達到合同目的，也不能要求就發包人建設工程價款獲得優先受償。2.出現“一房二抵”現象。建設工程施工過程中可能面臨著諸多建設單位，房地產企業由于沒有能力支付工程款，采用“以房抵債”的方式清償債務，在此過程中，往往會出現“一房二抵”，甚至“一房多抵”的現象，導致所有的施工單位債權都無法予以實現。3.房屋其他債權人強制執行。由于建設工程當中相關主體較為復雜，房地產企業往往有諸多的債權人，在簽訂“以房抵債”協議后，如若未及時辦理房屋產權登記，還房屋還在房地產企業名下，則可能面臨著被其他的債權人強制執行的風險。【溫馨提示】遇到法律問題，有81%的當事人第一時間通過搜索與學習基本法律知識來了解問題的可能風險殊不知背后的法律糾紛，遇到法律問題及時找專業的律師咨詢，點擊咨詢按鈕快速找到最合適、可靠的律師，能夠降低該問題上存在的3363%以上的常見法律風險。【延伸知識】一般情況下，債的更改需要雙方當事人對于舊債務消滅達成合意，否則即使在債務到期后，簽訂了“以房抵債”協議，該協議項下的“以房抵債”方式亦應認定為雙方當事人另行增加的一種債務清償方式。因此，“以房抵債”協議簽訂后，在雙方并無明確約定的情況下，原建設工程施工合同項下的工程款并不代表無需予以支付，而僅是增加了一種支付工程款的途徑和方式。

法律依據

《民法典》第八百零七條，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

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投稿：陳語玲

內容審核：索建國律師