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拆遷補償視同銷售，視同銷售的回遷房所得稅是否要繳納？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-01-03 03:48:48
作者：
圣運律師
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拆遷補償視同銷售,回遷房開發產品成本視同銷售,回遷房的開發產品成本在特定情況下可以視同銷售。這主要涉及到企業所得稅的處理。一、企業所得稅法下的成本定義根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十九條，企業所得稅法第八條所稱成本，包括

拆遷補償視同銷售，視同銷售的回遷房所得稅是否要繳納？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償視同銷售,回遷房開發產品成本視同銷售

回遷房的開發產品成本在特定情況下可以視同銷售。這主要涉及到企業所得稅的處理。

一、企業所得稅法下的成本定義

根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十九條，企業所得稅法第八條所稱成本，包括銷售成本、銷貨成本、業務支出等。在房地產開發中，這包括了回遷房的開發產品成本。

二、視同銷售的概念

視同銷售是指在會計或稅務處理上，某些非銷售行為被視為銷售行為進行處理。對于房地產開發企業，當開發產品（如回遷房）被用于非銷售目的，如作為拆遷補償等，其成本在稅務上可能被視為銷售成本進行處理。

三、回遷房開發產品成本視同銷售的情況

在房地產開發過程中，如果回遷房被用作拆遷補償，那么其開發成本在企業所得稅的處理上，可能被視同銷售成本。這意味著，雖然這些房屋并沒有直接銷售給第三方，但稅務上將其視為已銷售，相關成本可以在計算企業所得稅時作為扣除項。

四、稅務處理與合規性

在處理回遷房的開發產品成本時，企業應遵循相關稅法規定，確保稅務處理的合規性。同時，由于稅收政策和法規可能隨時間變化，企業應定期關注并更新其稅務策略。

綜上所述，回遷房的開發產品成本在用作拆遷補償等特定情況下，可以視同銷售進行稅務處理。企業在處理此類成本時，應確保遵守相關稅法規定，以保持合規性并優化稅務負擔。

二、視同銷售的回遷房所得稅是否要繳納？

根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》規定：

企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。其他改變資產所有權屬的用途。企業發生本通知第二條規定情形時，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。”

根據上述規定，企業將房屋作為取得土地的費用支付給土地提供商，已經改變了資產的權屬，應視同銷售繳納企業所得稅。

回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。具體來說，開發商發生房屋回遷業務應納稅種主要有以下幾種。

1、契稅。《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。第八條規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業發生的房屋回遷業務并沒有規定相關的減免政策，因此，開發商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業務中相當于拆遷補償的部分。

2、營業稅。國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

開發商發生房屋回遷業務，開發商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

3、印花稅。《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定，條例所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。房屋回遷合同，是指房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產權轉移書據。

另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產權轉移書據繳納印花稅。

4、土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》第十一條規定，條例第八條

(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產的，比照本規定免征土地增值稅。

可見，開發商發生的房屋回遷業務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發商應按規定計算土地增值稅。

5、企業所得稅。國家稅務總局《關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條

(四)項規定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產企業的房屋回遷業務具有特殊性，開發商發生房屋回遷業務進行企業所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規定歸集開發成本。

三、回遷安置房視同銷售需要繳納企業所得稅嗎

回遷安置房視同銷售需要繳納企業所得稅。法律規定，企業所得稅的征稅對象就包含有轉讓財產收入。回遷安置房視同銷售轉讓就需要納入企業所得稅的征稅范圍內。

一、企業轉讓房產所得稅如何征收

企業轉讓房產所得稅，應當按照轉讓收入減去合理支出后的所得，并入企業所得稅應納稅所得額中繳納企業所得稅。企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。

二、與轉讓房地產有關的稅金包括什么

與轉讓房地產有關的稅金包括：

1、銷售營業稅，由稅務部門收取；

2、城市建設維護稅，由出售方繳納，稅務部門收取；

3、印花稅，雙方均繳納，由國土部門代收；

4、企業所得稅，出售方繳納，稅務部門收取；

5、登記費，買方繳納，國土部門收取；

6、契稅，由國土部門代收。

三、企業賣房子要交哪些稅

根據我國相關法律的規定，企業轉讓購買的房產，應該按照銷售不動產的標準來收取一定的營業稅。土地增值稅，是根據企業出售房產所獲得的增值額來進行計稅的。公司賣房子還需要繳納印花稅。還應該繳納一定的企業所得稅。需要繳納城市維護建設稅和教育費附加。還需要繳納堤圍防護費。根據《中華人民共和國企業所得稅法》第一條：在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國企業所得稅法》第一條在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。個人獨資企業、合伙企業不適用本法。第六條企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務收入；（三）轉讓財產收入；（四）股息、紅利等權益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入。

四、回遷安置房視同銷售需要繳納企業所得稅嗎

法律分析：回遷安置房視同銷售需要繳納企業所得稅。法律規定，企業所得稅的征稅對象就包含有轉讓財產收入。回遷安置房視同銷售轉讓就需要納入企業所得稅的征稅范圍內。

法律依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第一條在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。個人獨資企業、合伙企業不適用本法。第六條企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務收入；（三）轉讓財產收入；（四）股息、紅利等權益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入。

五、開發商給被拆遷戶的\"回遷房\"要視同銷售交稅嗎？如何征收？

開發商給被拆遷戶的\"回遷房\"要視同銷售交稅嗎？如何征收？開發商給被拆遷戶的\"回遷房\"要視同銷售交稅嗎？如何征收開發商給被拆遷戶的\"回遷房\"要交稅。回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷戶的房子;回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。回遷房作為第一種情況，即業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為5年;墻面、廚房和衛生間地面為5年。《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月。供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質量保證書中。房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。這樣解釋大家理解嗎？