一、獲得高額拆遷補償訣竅,二手房過戶交易流程五步走

二手房過戶交易流程：

【第一步】房屋測繪

對房屋進行測繪后，買賣雙方要找有資質的評估公司對房屋進行價值評估。這時要提供測繪報告,買賣雙方身份證明材料，手章，房產證原件、復印件等。評估公司按房屋評估價值的百分比進行收費，最低300元。一般3個工作日左右能給出評估報告。

【第二步】價值評估

對房屋進行測繪后，買賣雙方要找有資質的評估公司對房屋進行價值評估。這時要提供測繪報告,買賣雙方身份證明材料，手章，房產證原件、復印件等。評估公司按房屋評估價值的百分比進行收費，最低300元。一般3個工作日左右能給出評估報告。

【第三步】辦理交易過戶手續

買賣雙方當事人需要到市行政服務中心三樓市住建局6號窗口簽訂買賣契約。提供材料包括房產證原件、復印件兩份，雙方身份證原件、復印件兩份，測繪報告原件、復印件兩份，評估報告復印件兩份，雙方手章。9個工作日后，由本人持受理通知單領取房屋產權轉讓確認表。

【第四步】申領唯一住房查詢函

開家庭唯一住房證明須先到市行政服務中心二樓地稅契稅窗口申請領取許昌市區購買家庭唯一住房查詢函。申領查詢函要提供買賣契約原件、評估報告原件、上手完稅發票復印件、測繪報告原件及復印件、戶口簿原件及復印件、買賣雙方身份證原件及復印件、購房人婚姻狀況(結婚證、離婚證、未婚證明)原件及復印件。

【第五步】對家庭成員進行查詢

當事人領取許昌市區購買家庭唯一住房查詢函后，要持該查詢函和家庭成員身份證明(戶口簿、身份證、結婚證、單身證明、離婚證明、未婚證明等)分別到市住建局產權產籍監理處和市房產交易中心進行查詢，以上兩部門憑此函出具書面查詢結果。這項查詢結果的辦理期限為3個工作日。

一、辦房產證需要什么材料

房屋購銷合同原件以及補充合同原件。房屋購買銷售統一原件。房屋的外業測繪調查表以及分層分戶平面圖原件。（如果房屋測繪報告為舊格式的，則還需要出具竣工驗收單以及填寫市房地產登記申請書，新格式只需要提供房屋的外業測繪調查表以及分層分戶平面圖原件就可以了。）完稅憑證（契稅繳款書）。房屋購買人如果已經結婚了，這樣就需要房屋買賣雙方帶上身份證復印件，還需要帶上房屋買賣雙方身份證進行校驗。房屋購買人如果已經結婚了，房屋購買人需要帶上房屋購買人的婚姻證明復印件，還需要帶上結婚證的原件用來校驗。房屋買賣雙方如果任何一方不能親自到場辦理，則需提供私章；如果委托辦理房屋房產證第三方代辦，則需要同時提供房屋購買者夫妻雙方私章。房屋購買者如果是單身人。房屋購買者的身份證復印件。房屋購買者的戶口簿或者戶籍證明復印件。

二、二手房交易過戶流程和注意事項

（一）出售房地產審計

注意事項：擔心有缺陷的房子購買房地產，是買家的主要原因并非獨立的交易。但是做準備工作的，這個問題將不是問題。首先，應該仔細檢查房地產的所有者許可，關注房地產執照是由幾個人簽名。如果有兩個人，在后面的合同簽署需要兩個人的名字；其次，看房子當相關的憑證，如購買發票、增值稅專用發票、支持證據初步認可房產的所有權。

（二）交定金和簽合同

注意事項：好房子，確定房產，定金是理所當然的事。但不要忽略這個支付定金的訣竅。具體的方法是：買家和賣家銀行簽訂監管協議，同意在交易中心完成交付過程中，給到賣方的帳戶。

（三）首付和金融監管

注意事項：除了產權，第二個需要擔心的主要問題是資金的監督和控制。事實上，金融監管已成為系統，雙方依照本法規定做，風險很小。是否的方式交易，付款必須放在銀行監管。具體操作是：賣方和買方資金監管的銀行簽署了一項協議，然后每個銀行開戶，同意買家轉讓完成后，得到新的房產證，支付給賣方。如果成功完成交易，銀行會把錢給賣家，如果出現在中間的終止交易，買方的定金打回。銀行提供這種服務，一般將收取一個監管費500元，但如果你通過抵押貸款銀行資金的監督和控制，你可以節省錢。平的角度考慮，銀行需要買方和賣方在簽署貸款監管協議簽署第一，此類貸款買家和賣家不需要去銀行，也可以避免買家不的時候貸款給賣方帶來了麻煩。

（四）簽訂銷售合同

注意事項：簽訂書面協議，最重要的要注意四個方面，房地產，房地產價格、交易稅費和日期。每個人都應該注意是明確的書面協議交易稅雙方如何分享。日期也是非常重要的，交訂金，轉讓、交貨時間，日期，確保交易的順利進行，如果不是一次性付款，買家還需要向銀行做抵押貸款。買方需要貸款申請到銀行，把原來的身份證，證明收入，銷售合同。直接向銀行申請貸款的客戶經理，說做房地產抵押貸款，他會有所幫助。至于選擇銀行和中介人員建議，四大國有銀行，貸款額度將會更加放松工作效率會更高。至于利率是否能下降，各家銀行政策基本上是相同的，所以不需要更多的考慮。

（五）轉移和納稅

注意事項：產權轉移登記，房產坐落的地方需要辦理轉移手續。雙方都需要把原來的身份證，房地產執照最初的二手房的銷售合同。通用交付業主前可以收到允許銀行把監管存款。

（六）后續事項

注意事項：一般涉及到財產轉讓，水，電，天然氣和其他，如果房地產室內和家具，家電，我們必須驗證是否被替換或移除，交換鑰匙，正式完成交易。

一、二手房交易過戶需提交哪些材料

（一）房屋所有權轉移登記報告原件

（二）申請人夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證原件及復印件（離婚的離婚證）

（三）單位的營業執照、法人身份證（復印件）、法人授權委托書（蓋章）及委托人身份證（復印件）

（四）房屋買賣協議原件

（五）新疆增值稅發票（原件及復印件）

（六）契稅稅收憑證（原件及復印件）

（七）住宅專項維修資金專用手據（原件）

（八）原不動產權證（原件及復印件）

（九）買賣夫妻雙方到場簽字摁手印。

二、二手房交易費用有哪些

契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外）父母子女間贈與免契稅，買方首次購房90平方以下的房產按照1%繳納；買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產按照1.5%繳納；以下情況按照3%繳納：144（含144平）平方以上；買方不是首次購房；非普通住宅（商業用房）。營業稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）房產證滿2年，144平方以下的普通住宅房產免征營業稅，房產滿2年，按照5.5%繳納營業稅；房屋面積超過144平方，房產證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.5%，商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.5%。個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外），房產證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產免征個人所得稅，賣方夫妻名下不是唯一房產或房產證未滿5年，按照1%繳納，商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率20%。其他費用相對較少：交易費：6元/平方*房屋平方數，工本費：一個證件80元；二個證件90，評估費：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）抵押工本費：100元（銀行貸款需要繳納）購房證明：20元一份一般需開3份。公證收費標準：300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業務收費）。

三、二手房交易交易過戶流程是什么？

二手房交易過戶流程：

1、信息核對。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋產權證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋產權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、產權登記變更，發放貸款。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋產權證后，銀行將貸款一次性發放。

8、物業交割。買方領取房屋產權證、付清房款，賣方交付房屋并結清物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

【本文關聯的相關法律依據】

《不動產登記暫行條例》 第十五條 當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記。

不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

《不動產登記暫行條例》 第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；

（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

四、二手房過戶的交易流程

一、辦理過戶登記手續的條件：

1、持有房地產證的房屋出售，交易當事人應當簽訂書面合同，并申報成交價格，到市房地產交易中心申請辦理交易過戶和登記手續，購房者領取房地產證。

2、若屬抵押（按揭）購房，在辦理交易過戶同時辦理抵押登記，核發《房地產他項權利證》給銀行。

二、二手房辦理交易需要繳交的資料；

（1）廣州市房地產證買賣登記申請表

（2）廣州市房地產買賣合同

（3）房屋買賣征詢意見通知（房屋屬共同共有或出租或房改房的）

（4）房地產證（如兩人以上共有，提交共有證）

（5）測繪分戶圖（按申請戶數）

（6）買賣雙方身份證明

（7）解困房買賣合同（屬解困房）

（8）地價評估答復書（未辦土地有償出讓手續的房地產）

出售或購房一方屬單位者，還須提供以下資料：

（1）營業執照復印件

（2）法定代表人授權委托書

（3）法定代表人和代理人身份證明

（4）有關部門同意出售或購買的證明

屬抵押（按揭）購房者，還須提供以下資料：

（1）廣州市房地產他項權利登記申請表

（2）抵押物價值評估書或雙方確定價值協議書

（3）抵押合同和主合同

（4）主管部門或董事會同意抵押的證明

（5）金融機構法人資格證明

（6）金融機構法定代表人授權委托書

（7）金融機構法定代表人和代理人身份證明

三、流程圖：

收件前，申請人到測繪部門辦理房屋面積測繪或轉繪，領取結果

申請人備齊資料到收件窗口申請登記

收件人員進行收件預審后立案受理，預約過戶時間，涉及抵押（按揭），同時受理抵押登記，核發《房地產申請登記回執》。

辦案人員對資料進行審核，根據需要進行現場查勘和評估

申請人按預約的過戶時間，到過戶窗口領取繳款單，繳納有關稅費

申請人憑稅費發票到過戶窗口辦理交易過戶手續

申請人到發件窗口領取房地產證。屬抵押（按揭）同時領取他項權證。

四、辦理期限：

從收件窗口立案受理，領取《房地產申請登記回執》之日計算10個工作日。（涉及其他登記業務合并受理的，相應增加該業務辦理時間）

五、收費標準：

費用名稱

收費標準

備注

交易服務費

買方：3元／平方米

賣方：3元／平方米

穗價［2002］97號文

穗價［1999］217號，［2000］123號

粵價［1999］532號，［2000］163號

計價格［2000］595號

房屋所有權登記費

買方80元／宗，每增加一人加收10元

權利許可證照印花

買方：5元／本

房屋測量費

住宅用房：1．36元／m2

商業樓用房：2．04元／m2

多功能綜合樓用房：2．72元／m2

國測財字［2002］3號

房地產平面附圖轉繪

按房屋面積測繪收費標準的30％

另外，需到財政局繳契稅，到稅局繳印花稅、土地增值稅、個人所得稅

費用名稱

收費標準

備注

印花稅

買方：房屋產價的0．05％

賣方：房屋產價的0．05％

每宗房屋交易

契稅

買方：個人購買普通住宅按產價1．5％計收，其余按3％計收

每宗房屋交易

土地增值稅

賣方：具體標準由調房總站核定

房屋有增值部分

個人所得稅

賣方：具體標準由調房總站核定

房改房上市，未住滿5年

六、領證須知：

權利人（或合法代理人）持本人身份證件（原件）和已繳稅費收據（原件）及《房地產申請登記回執》（原件）到發件窗口領證。領證時請仔細核對領取的權屬證明文件。

五、二手房交易過戶的流程

二手房買賣流程是指房屋所有權人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過戶登記的過程。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

【本文關聯的相關法律依據】

《民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

《民法典》第二百一十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

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投稿：金錦凝

內容審核：黃旭暉律師