一、拆遷補償政策的議程,拆遷談判6大技巧

1、入題技巧。對于一般談判，先從洽談細節問題入題，條分縷析，絲絲入扣，待各項細節問題談妥之后，自然而然達成了原則性的協議；對于特殊的大型談判，由于需要洽談的問題往往要分成若干等級進行多次談判，那么就需要采取先談原則問題，再談細節問題的方法人題，雙方就原則問題達成了一致，洽談細節問題也就有了依據。另外，談判雙方也可以首先確定本次會議的談判議題，然后從這一議題直接人手進行洽談。

2、闡述技巧。闡述應盡可能簡明扼要，并盡量創造協調的洽談氣氛。對于對方開場闡述，要認真耐心地傾聽，歸納弄懂對方開場闡述的內容，思考和理解對方的關鍵問題，以免產生誤會。如果對方開場闡述的內容與我方意見差距較大，不要打斷對方的闡述，更不要立即與對方爭執，而應當先讓對方說完，認同對方之后再巧妙地轉開話題，從側面進行談判。

3、提問技巧。提問方式有封閉式提問、開放式提問、婉轉式提問、澄清式提問、探索式提問、借助式提問、強迫選擇式提問、引導式提問、協商式提問。提問要掌握好時機，一般情況下，可以在對方發言完畢時提問或者在對方發言停頓、間歇時提問，在自己發言前后提問，也可以在在議程規定的辯論時間提問。提問時，應盡量保持問題的連續性，提問后給對方足夠的答復時間。

4、答復技巧。答復不是容易的事，回答的每一句話，都會被對方理解為是一種承諾，都負有責任。因此在答復時一定要注意，不要徹底答復對方的提問，不要確切答復對方的提問，要針對提問者的真實心理答復，要降低提問者追問的興趣，要讓自己獲得充分的思考時間或者找借口拖延答復。

5、說服技巧。在說服對方的過程中，應先談易后談難，先談好后談壞，要多向對方提出要求、傳遞信息、影響對方意見；強調一致、淡化差異；不要奢望對方一下子接受突如其來的要求；要強調合同有利于對方的條件；強調互惠互利、互相合作的可能性、現實性，激發對方在自身利益認同的基礎上來接納自己的意見。

二、拆遷如何談判

法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結果。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

三、動遷談判最佳時機

法律分析：在征地拆遷中談判的時間并沒有準確的要求,但是作為被征收方一定不要主動去與征收方進行談判,可以等到對方找到你要求談判的時候再考慮。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

四、拆遷談判技巧

1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對拆遷政策有一個詳細的了解，這樣才不會一談三不知。2、知己知彼，做好心理預期。對拆遷的進行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進度、談判進程、同等條件下的拆遷補償標準，這些拆遷事項都要有所了解。3、找準負責人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識別溝通的對象，找準溝通的負責人。4、先確定補償原則，再談細節。談判首先要對關鍵性原則性問題達成共識，才能進一步的就細節問題進行協商。5、步步為營，找準時機保價。在談判中不要過早暴露自己的低價，穩扎穩打，步步推進，不要急于求中，對原則性問題達成共識之后，在談判的合適時機再選擇報價。6、營造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對方溝通，以“和”取勝，以理服人。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

五、企業拆遷談判應注意哪些問題？

企業拆遷談判時需要注意的內容如下：1、要求拆遷主體出具完整的拆遷相關文件；2、企業要對自身所遭受的損失進行詳細的說明；3、企業談判時要出具自身被拆遷建筑完整合法的證明文件。【法律依據】《國有土地上征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。《城市房屋拆遷管理條例》第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補償政策的議程包括

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投稿：梁皓

內容審核：馮興元教授