一、售后返租拆遷有補(bǔ)償嗎,售后返租可以主張延期交房損失嗎

售后返租的情況下，可以主張延期交房損失。

一、根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在售后返租的情境中，若開發(fā)商未按約定時(shí)間交房，即構(gòu)成違約，租戶有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，包括賠償延期交房的損失。

二、關(guān)于延期交房損失的賠償，具體方式可根據(jù)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行確定。如果合同中已明確約定了延期交房的違約金標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按照合同約定執(zhí)行。若合同未約定或約定不明確，可參考同樣地段、相同戶型面積、樓層的房屋租賃價(jià)格來調(diào)整延期交房違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)，或通過協(xié)商、司法途徑解決。

三、如果開發(fā)商在催告后的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)，租戶還可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條的規(guī)定，主張解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)合同約定的違約金，同時(shí)要求返還購房款及利息。

綜上所述，售后返租的情況下，租戶可以主張延期交房損失，并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、售后返租中的法律關(guān)系

售后返租可能涉及多方主體，如開發(fā)商、運(yùn)營商、擔(dān)保人、投資者、商鋪實(shí)際使用者等等，因此售后返租中包含了多層的法律關(guān)系，主要有如下幾種：

（一）房屋買賣合同關(guān)系

開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割為小單元對外出售，投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，雙方建立房屋買賣合同關(guān)系。房屋買賣合同關(guān)系是售后返租的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他法律關(guān)系均基于此。

（二）房屋租賃合同關(guān)系

開發(fā)商在投資者購買商業(yè)地產(chǎn)后，自行或指定另外的經(jīng)營管理公司與投資者簽訂租賃合同，約定投資者將所購買的商業(yè)地產(chǎn)出租給開發(fā)商或經(jīng)營管理公司。開發(fā)商或經(jīng)營管理公司通過返租的方式從所有投資者手上獲得商業(yè)地產(chǎn)的整體承租權(quán)，并對外進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。

（三）其他法律關(guān)系

售后返租中還存在其他的法律關(guān)系，如物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、開發(fā)商與經(jīng)營管理公司之間的委托關(guān)系、承包經(jīng)營等。

一、售后包租有哪些表現(xiàn)形式？

1、總款返租。

京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，是將商鋪虛擬分割，銷售給業(yè)主，每年承諾一定比例的回報(bào)，再將商鋪整體包租給大商家。商家的租金是比較低的，主要依靠商戶的自由資金組成，構(gòu)成虛擬回報(bào)。有按每年返租金的，也有將幾年的租金一次性支付的。

2、首付款返租。

為了降低商戶購買門檻而采取的返租方式，比如把一個(gè)商鋪分割成若干小商鋪出售給業(yè)主，從業(yè)主的首付款里扣除5％至10％的回報(bào)。

3、代租抽成。

首先開發(fā)商將商鋪賣給業(yè)主，然后由開發(fā)商的關(guān)聯(lián)管理公司與業(yè)主簽訂租賃管理協(xié)議，約定由商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)招商，并與商家簽訂房屋租賃協(xié)議。對于租金，商業(yè)管理公司與業(yè)主按一定的比例分成。商業(yè)管理公司一般要求業(yè)主前幾年免租，幾年后開始對租金分成。

二、隱名股東資格確認(rèn)的司法邏輯

隱名股東資格如何確認(rèn)？尋找其司法邏輯是首當(dāng)其沖的問題。綜合理論界和實(shí)務(wù)界的認(rèn)識，主要有三種觀點(diǎn)。

一是實(shí)質(zhì)說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，公司是資本企業(yè)，出資為取得股東資格的對價(jià)，實(shí)際出資人有與公司建立股東關(guān)系的真實(shí)意思表示，因此，按照出資取得股東資格原則，實(shí)際出資人應(yīng)確認(rèn)為公司法律股東，應(yīng)確認(rèn)隱名投資者的股東資格。

二是形式說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，為了保護(hù)交易安全和交易效率，商法尤其注重外觀性，名義出資人經(jīng)公司章程、股東名冊和公司登記的記載，符合法律規(guī)范意義的形式特征，應(yīng)否認(rèn)實(shí)際出資人即隱名投資者的股東資格而認(rèn)定名義出資人為法律股東。

三是相對性的觀點(diǎn)。相對性的觀點(diǎn)可視為實(shí)質(zhì)說和形式說的折中，其要旨在于既保障公司資本性質(zhì)和保護(hù)投資者積極性，又維護(hù)公司公示公信原則及交易安全兩者的平衡之中尋求務(wù)實(shí)和靈活的解決方式，以恰當(dāng)處理隱名投資人的股東資格問題。

目前，實(shí)務(wù)界大多采取相對性的觀點(diǎn)來處理案件。本文贊同相對性的觀點(diǎn)。實(shí)質(zhì)說強(qiáng)調(diào)股東資格的實(shí)質(zhì)條件，以股東實(shí)質(zhì)｝｝｛資作為認(rèn)定股東資格的充分必要條件，但在現(xiàn)代公司法授權(quán)資本制下，股東資格的取得并不以出資為前提條件，如我國《公司法》第26條、第81條規(guī)定了授權(quán)資本制，股東可以在公司成立后的～定期限內(nèi)繳足出資。實(shí)質(zhì)說將公司章程、股東名冊和公司登記記載的公示公信效力輕描淡寫，有違商法強(qiáng)調(diào)外觀性的原則，不利于維護(hù)交易安全和提高交易效率。形式說則強(qiáng)調(diào)公司登記的公示公信的外觀效力，但忽視了股東出資的質(zhì)條件，遠(yuǎn)離我國的現(xiàn)實(shí)生活。在當(dāng)事人有明確約定，且并無規(guī)避法律強(qiáng)制性規(guī)范的情況下，概否定隱名投資協(xié)議的效力，有違契約自由、意思自治的原則上述兩種觀點(diǎn)均難于周全。相對性的觀點(diǎn)則開了一付辨證而治的中藥方，它以雙重標(biāo)準(zhǔn)，有別為基本原則，在處理公司內(nèi)部關(guān)系引發(fā)的糾紛時(shí)，原則上遵循契約自由、意思自治的原則，選擇個(gè)人法調(diào)整。在處理公司外部法律關(guān)系時(shí)，遵循公示主義和外觀主義原則，維護(hù)交易穩(wěn)定交易安全，選擇團(tuán)體法調(diào)整

第一，按照實(shí)際出資人與名義出資人之問的協(xié)議約定來處理。原則上按照雙方的約定來確認(rèn)隱名股東的資格并確定股權(quán)歸屬，同時(shí)考慮實(shí)際出資人實(shí)際行使股權(quán)的表征證據(jù)：如無約定或約定無效，也無其他實(shí)際出資人行使股權(quán)的表征證據(jù)，則不應(yīng)認(rèn)定實(shí)際出資人的股東資格。

第二，按照隱名原因劃分標(biāo)準(zhǔn)來處理。如隱名投資規(guī)避法律的，可根據(jù)違法的性質(zhì)和情節(jié)，原則上對實(shí)際出資人請求確認(rèn)股東資格和行使股權(quán)的主張不予支持，也可基于維持交易事實(shí)關(guān)系的考慮，責(zé)令限期改正，重新安排出資關(guān)系。如隱名投資屬于其他合法原因的，則尊重當(dāng)事人意思自治，根據(jù)具體情況予以認(rèn)定。

第三，按照公司內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系有區(qū)別的原則來處理。這與《公司法》第33條內(nèi)含的立法精神是吻合的。對于公司內(nèi)部關(guān)系，即股東之間及股東與公司之問的關(guān)系，應(yīng)審查隱名股東與顯名股東之間達(dá)成的協(xié)議約定、隱名股東有無行使實(shí)際股權(quán)或以股東身份參與公司經(jīng)營管理的事實(shí)。如果協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議約定隱名股東行使股東權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，并且該約定已經(jīng)以一定方式告知公司或有理由相信公司已經(jīng)知道，或者雖無協(xié)議，但隱名股東向公司行使股權(quán)，或者以股東身份參與公司經(jīng)營管理，公司對此知情且無異議的，應(yīng)確認(rèn)隱名股東的法律股東資格。

如果協(xié)議未約定實(shí)際出資人作為股東或行使股東權(quán)利并承擔(dān)股東義務(wù)，或無實(shí)際行使股權(quán)或參與公司經(jīng)營管理等表征股東身份或權(quán)利的，則不應(yīng)認(rèn)定實(shí)際出資人的股東資格。對于公司外部關(guān)系，包括向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，對外承擔(dān)責(zé)任等，應(yīng)當(dāng)遵循公示主義原則和外觀主義原則。顯名股東在公司章程、股東名冊和工商登記上，對外彰顯了其股東資格的形式特征，在處理股東與公司外第三人的關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定顯名股東的法律資格，以保護(hù)善意第三人的信賴?yán)妫S護(hù)交易安全、提高交易效率。

三、商鋪售后返租如何起訴

法律分析：準(zhǔn)備好購買合同以及商鋪返租的證據(jù)，到法院去申請立案。

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件： （一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織； （二）有明確的被告； （三）有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由； （四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。第六十五條　當(dāng)事人對自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)。人民法院根據(jù)當(dāng)事人的主張和案件審理情況，確定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供的證據(jù)及其期限。當(dāng)事人在該期限內(nèi)提供證據(jù)確有困難的，可以向人民法院申請延長期限，人民法院根據(jù)當(dāng)事人的申請適當(dāng)延長。當(dāng)事人逾期提供證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其說明理由；拒不說明理由或者理由不成立的，人民法院根據(jù)不同情形可以不予采納該證據(jù)，或者采納該證據(jù)但予以訓(xùn)誡、罰款。第六十三條證據(jù)包括： （一）當(dāng)事人的陳述； （二）書證； （三）物證； （四）視聽資料； （五）電子數(shù)據(jù)； （六）證人證言； （七）鑒定意見； （八）勘驗(yàn)筆錄。 證據(jù)必須查證屬實(shí)，才能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。第六十四條當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。 當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。 人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。

四、租戶違約提前退房要承擔(dān)什么責(zé)任

法律分析：承租人提前退租解除租賃合同的，需要承擔(dān)違約責(zé)任，如雙方約定了違約金的，出租人可以要求承租人支付違約金。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百七十八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。第五百八十二條 履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

五、售后返租違法嗎

法律分析：“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，出售樓盤時(shí)與買家約定，在出售后的一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二條 實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的；（二）以轉(zhuǎn)讓林權(quán)并代為管護(hù)等方式非法吸收資金的；（三）以代種植（養(yǎng)殖）、租種植（養(yǎng)殖）、聯(lián)合種植（養(yǎng)殖）等方式非法吸收資金的；（四）不具有銷售商品、提供服務(wù)的真實(shí)內(nèi)容或者不以銷售商品、提供服務(wù)為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金的；（五）不具有發(fā)行股票、債券的真實(shí)內(nèi)容，以虛假轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)售虛構(gòu)債券等方式非法吸收資金的；（六）不具有募集基金的真實(shí)內(nèi)容，以假借境外基金、發(fā)售虛構(gòu)基金等方式非法吸收資金的；（七）不具有銷售保險(xiǎn)的真實(shí)內(nèi)容，以假冒保險(xiǎn)公司、偽造保險(xiǎn)單據(jù)等方式非法吸收資金的；（八）以投資入股的方式非法吸收資金的；（九）以委托理財(cái)?shù)姆绞椒欠ㄎ召Y金的；（十）利用民間“會”、“社”等組織非法吸收資金的；（十一）其他非法吸收資金的行為。

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投稿：許欣

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