一、未經(jīng)登記拆遷補償,未經(jīng)登記房屋的補償

未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定由負(fù)責(zé)征收的市、區(qū)人民政府負(fù)責(zé)，依法按照相關(guān)程序，出具認(rèn)定結(jié)論，按照認(rèn)定結(jié)論結(jié)合房地產(chǎn)市場評估價進(jìn)行補償。

具體的房屋拆遷補償還是要根據(jù)房屋所在地的實際情況、拆遷項目等其他具體情況確定如何補償，無論如何，補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)就是不損害被拆遷者的合法利益，合法、合理補償。

一、房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的計算公式：

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

備注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

因此，在政府實施土地征收和拆遷補償安置的過程中，只要違背“給予被征收人公平補償”這一基本原則，即可視為違法，被征收人應(yīng)該果斷通過法律途徑爭取合理補償。

二、房屋拆遷補償按面積還是人頭

1、房屋拆遷補償按面積還是人頭進(jìn)行計算

各地區(qū)根據(jù)自己的地域特征，都有一些自己的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，具體以當(dāng)?shù)氐膶嶋H拆遷政策為準(zhǔn)。但是通常是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

2、房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

三、棚戶區(qū)拆遷補償和正常房屋拆遷有什么區(qū)別?

棚戶區(qū)拆遷補償和正常房屋拆遷的區(qū)別是在補償?shù)木唧w數(shù)額和補償?shù)姆绞酱嬖谥欢ǖ膮^(qū)別，棚戶區(qū)拆遷補償和正常房屋拆遷補償?shù)难a償項目基本是一樣的，只是補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、補償?shù)亩嗌俚却嬖趨^(qū)別。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

二、未登記房屋和改變用途房屋補償標(biāo)準(zhǔn)

（一）未登記房屋對征收范圍內(nèi)因歷史原因形成的未經(jīng)登記的建筑，作出征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)《條例》的規(guī)定，組織有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查認(rèn)定的結(jié)果依法進(jìn)行處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，依據(jù)認(rèn)定的結(jié)果依法進(jìn)行房地產(chǎn)評估予以補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

（二）改變用途房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，在2011年10月1日《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已依法取得以被征收房屋為經(jīng)營場所的營業(yè)執(zhí)照、并連續(xù)照章納稅二年以上的，按住宅用房進(jìn)行補償，但可在同類住宅房屋補償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)增加補償；2011年10月1日之后未按照《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定履行報批手續(xù)，擅自改變房屋用途的，一律依法不予補償。具體補償方式為：

1、城市主次干道臨街一樓“住改非”經(jīng)營性用房補償標(biāo)準(zhǔn)：一級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的30％—40％增加補償；二級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的20％—30％增加補償；三級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的10％—20％增加補償；四級及以下區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的5％—10％增加補償；次干道補償在補償標(biāo)準(zhǔn)浮動范圍內(nèi)按下限補償。

2、其他的“住改非”經(jīng)營性用房：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的5％—10％增加補償。同一街道兩邊的“住改非”經(jīng)營性用房，屬于同一征收項目，但區(qū)段不同的，可按同一標(biāo)準(zhǔn)予以補償。對經(jīng)營年限長、納稅數(shù)額高的，應(yīng)在補償標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)適當(dāng)向上浮動；對經(jīng)營年限短、納稅數(shù)額低的，應(yīng)在補償標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)適當(dāng)向下浮動。增加補償?shù)那闆r，應(yīng)在房屋征收范圍內(nèi)公告。區(qū)段等級的確定按《市人民政府關(guān)于公布實施襄樊市市區(qū)基準(zhǔn)地價（2006年更新成果）的通知》（襄樊政發(fā)〔2007〕32號）執(zhí)行；若區(qū)段等級變更的，則按變更后的等級執(zhí)行。

三、未登記房屋合法性認(rèn)定 -法律知識

法律分析：

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

四、什么叫合法未登記房屋

市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

1、從上述法律規(guī)定不難看出，該條第1款明確要求市、縣級人民政府及其下屬的城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，加強對轄區(qū)內(nèi)建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》依法予以處理。之所以這樣規(guī)定，是因為《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施以前，很多地方政府的房屋拆遷活動中，拆除違章建筑經(jīng)常被異化為提高搬遷效率，降低拆遷成本的促遷手段，甚至于對違章建筑的范圍隨意擴(kuò)大，由此引發(fā)大量矛盾乃至群體事件。因此該法律條款強調(diào)違章建筑的認(rèn)定與處理屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的常設(shè)職責(zé)，且在征收前先行對違章建筑調(diào)查、認(rèn)定、處理，既可以防止拆違矛盾異化為征收矛盾，也可以避免地方政府利用拆違的名義違法拆除民房。

2、依據(jù)該條第2款規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織土地、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)等有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)的未登記房屋進(jìn)行調(diào)查、定性、和處理，且該工作應(yīng)當(dāng)在市、縣級人民政府作出房屋征收決定前完成。

（1）未登記房屋的調(diào)查：調(diào)查擬征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記房屋的數(shù)量、建造年月、是否部分取得審批手續(xù)及是否嚴(yán)重影響城市規(guī)劃、未超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑的剩余使用年限等。

（2）未登記房屋的定性：根據(jù)調(diào)查結(jié)果確定未經(jīng)登記的房屋是屬于違法建筑的未經(jīng)登記建筑、可以進(jìn)行合法性補正的未經(jīng)登記建筑、可以視為合法建筑的未經(jīng)登記建筑、可以參照合法建筑適當(dāng)補償?shù)奈唇?jīng)登記建筑、未超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑、還是超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑。

（3）未登記房屋的處理：城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對定性為違法建筑的未經(jīng)登記房屋有權(quán)限期拆除，對可以進(jìn)行合法性補正的未經(jīng)登記建筑可以責(zé)令限期改正并處罰款。

3、市、縣級人民政府作出房屋征收決定后，對征收范圍內(nèi)的未登記房屋，根據(jù)有關(guān)部門的前置調(diào)查、定性結(jié)果區(qū)別處理：

（1）違法建筑與超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑不予補償；

（2）可以進(jìn)行合法性補正的未登記建筑先補齊相關(guān)手續(xù)并繳納罰款后作為合法建筑予以補償；

（3）可以視為合法建筑的未登記建筑作為合法建筑予以補償；

（4）可以參照合法建筑適當(dāng)補償?shù)奈吹怯浗ㄖ鶕?jù)補償方案予以部分補償；

（5）未超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑作為合法臨時建筑予以補償。

4、從法律意義上來說，“違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)”的違法建筑僅指建設(shè)當(dāng)時違反《城市規(guī)劃條例》、《城市規(guī)劃法》或者《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之規(guī)定的建筑物。城鄉(xiāng)規(guī)劃部門在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)違法建筑的存在時，應(yīng)當(dāng)分兩種情況進(jìn)行處理：

（1）未取得任何審批許可并嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，限期拆除；（不予補償）

（2）一般影響城市規(guī)劃，尚可以采取改正措施的，責(zé)令限期改正并處以罰款。

五、拆遷補償中如何處理未登記房屋的問題？

法律分析：對于未登記房屋的拆遷補償問題，法律并未明確規(guī)定具體的處理方式。但是，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，未經(jīng)登記的房屋不具有物權(quán)保護(hù)。因此，在拆遷補償中，未登記房屋的所有權(quán)人可以根據(jù)實際情況與拆遷方協(xié)商處理。如果雙方無法協(xié)商一致，則需要依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)解或訴訟解決。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第二十四條：房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依法登記。未經(jīng)登記的房屋不具有物權(quán)保護(hù)。

2.《物權(quán)法》第七十條：不動產(chǎn)所有權(quán)取得登記時，可以申請登記以前的權(quán)利予以保護(hù)。

3.《拆遷管理條例》第十九條：對未登記的不動產(chǎn)，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；無法協(xié)商的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。

4.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條：房屋所有權(quán)的獲取，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定按照程序登記。

綜上所述，未登記房屋在拆遷補償中需要根據(jù)實際情況與拆遷方進(jìn)行協(xié)商處理。如果協(xié)商無法達(dá)成一致，則需要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。

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文章來源參考：【頭條】，未經(jīng)登記拆遷補償金怎么算

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投稿：安松

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