拆遷壓低補(bǔ)償怎么辦,在評(píng)估階段，壓低補(bǔ)償?shù)娜w雷很危險(xiǎn)，您中了嗎,在房屋拆遷活動(dòng)中，對(duì)被拆遷戶的房屋進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。房屋價(jià)值評(píng)估也是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)母疽罁?jù)，因此您的補(bǔ)償合不合理、高不高會(huì)受到直接影響。在拆遷實(shí)踐當(dāng)中，征
在房屋拆遷活動(dòng)中，對(duì)被拆遷戶的房屋進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。
房屋價(jià)值評(píng)估也是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)母疽罁?jù)，因此您的補(bǔ)償合不合理、高不高會(huì)受到直接影響。在拆遷實(shí)踐當(dāng)中，征收方往往會(huì)在房屋評(píng)估的時(shí)候設(shè)置很多雷區(qū)，侵害拆遷戶的合法權(quán)益。很多被征收人因?yàn)檎`踩這些雷區(qū)，丟掉了高額補(bǔ)償，非常可惜。
今天，愛土拆遷律師團(tuán)就為大家講講征收評(píng)估的三顆雷，大家可以根據(jù)這些情況在房屋評(píng)估過程中做好充分準(zhǔn)備，從而巧妙排除這些危險(xiǎn)的雷區(qū)。
第一顆雷：征收部門不給被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利
當(dāng)房屋被拆遷時(shí)，很多被拆遷戶常常在什么都不知道的情況下就收到了一份評(píng)估報(bào)告，并且也落款了___評(píng)估機(jī)構(gòu)。這樣的評(píng)估報(bào)告就是權(quán)威的嗎?答案肯定不是，被拆遷人是有權(quán)利選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的，也就是說如果被拆遷人沒有參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)是不合法的。
律師排雷：
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
同時(shí)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
所以根據(jù)以上法律規(guī)定未經(jīng)被拆遷人選定僅由拆遷方選定，就已經(jīng)侵犯了被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第二顆雷：未見評(píng)估人員就收到評(píng)估報(bào)告
還有一種情況就是被拆遷戶從頭到尾都沒有見到有人來對(duì)自己的房屋進(jìn)行勘察、測(cè)量，就莫名其妙的收到一份房屋評(píng)估報(bào)告。你想想既然是要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，沒有見到實(shí)物就出具的評(píng)估報(bào)告能靠譜嗎?
律師排雷：
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。
因此如果你的評(píng)估報(bào)告沒有評(píng)估人員到現(xiàn)在勘察記錄，這樣出具的評(píng)估報(bào)告沒有什么可信性，完全可以拒絕簽收，并要求重新評(píng)估。
第三顆雷：現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估人員沒有評(píng)估資格
說到現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估人員，也必須是有資質(zhì)的專業(yè)人員才行，不能是隨便一個(gè)征收方的工作人員就能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估的。
律師排雷：
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。
根據(jù)此條規(guī)定，開展評(píng)估工作的人員必須是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，所以被拆遷戶一定要注意在房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)候，應(yīng)該要求評(píng)估人員出示有效證件，否則可以拒絕被評(píng)估。
以上三個(gè)雷區(qū)是在房屋評(píng)估過程中不可忽視的，一不小心踩雷的話很有可能會(huì)導(dǎo)致拿到一份非常不合理的評(píng)估報(bào)告。因此，面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的拆遷方，被拆遷戶一定要學(xué)會(huì)及時(shí)拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利，對(duì)于拆遷方的違法行為可以申請(qǐng)有關(guān)部門查處或直接提起行政訴訟維權(quán)。
一、評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)格
很多時(shí)候，被拆遷人在拿到拆遷評(píng)估報(bào)告時(shí)經(jīng)常有這樣的錯(cuò)覺，總覺得評(píng)估報(bào)告上體現(xiàn)出來的價(jià)值和自己心里的預(yù)期有比較大的差距。其實(shí)，在征地拆遷中，評(píng)估公司有意壓低評(píng)估價(jià)格的事情并不少見。地方上的評(píng)估公司，受到地方政府的干預(yù)，評(píng)估程序不合法，評(píng)估結(jié)構(gòu)也難讓人滿意。
如何避開：
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十二條規(guī)定：“被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。”
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。”《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定“被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
所以當(dāng)我們面臨征地拆遷時(shí)，一定要合理評(píng)估自己房屋的價(jià)值，做到心里有數(shù)。建議多查些資料，向房產(chǎn)機(jī)構(gòu)做一下評(píng)估。不被征收方的套路陷阱所欺騙。如果評(píng)估不合理，一定要積極行使自己的權(quán)利，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定、申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
首先，什么是拆遷評(píng)估以及拆遷評(píng)估的作用
拆遷評(píng)估是指在拆遷公告下發(fā)之后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評(píng)估辦法，對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。
簡(jiǎn)單來講，拆遷評(píng)估就是由一個(gè)獨(dú)立、客觀、公正的機(jī)構(gòu)來判斷：到底您的房屋價(jià)值幾何。這是為被拆遷戶爭(zhēng)取合理拆遷補(bǔ)償做鋪墊的一個(gè)基礎(chǔ)性程序。
當(dāng)然了，拆遷評(píng)估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在征收過程中，拆遷方和被拆遷方為了爭(zhēng)取各自最大的利益，往往會(huì)形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個(gè)公平公正的中間人幫助撥動(dòng)天平砝碼，而拆遷評(píng)估就承擔(dān)了這樣一個(gè)角色。
其實(shí)，讓我們合理的補(bǔ)償不再成為泡沫的前提，就是成功避開違法的評(píng)估報(bào)告。接下來，我們就來為大家列舉出十個(gè)在征地拆遷中遇到的違法報(bào)告。我們?cè)谑盏皆u(píng)估報(bào)告后，一定要仔細(xì)檢查，看看這份決定你全部“身家”的報(bào)告究竟是不是違法的。
其次，評(píng)估過程中，有哪些違法的情形?
1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。
據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時(shí)，根本就沒有收到任何關(guān)于選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知，甚至評(píng)估機(jī)構(gòu)上門進(jìn)行房屋評(píng)估時(shí)才知道有評(píng)估這一回事。很多時(shí)候，拆遷方為了壓低補(bǔ)償甚至不給補(bǔ)償，干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強(qiáng)行“硬塞”評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法。這種評(píng)估報(bào)告明顯是偏向于拆遷方的。
2、未經(jīng)實(shí)地查勘程序
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。
所以評(píng)估人員必須到拆遷現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實(shí)際查勘房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)部設(shè)施等狀況。
但在實(shí)際的評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶丈量?jī)H僅是“走過場(chǎng)”而已，全憑被拆遷人跟評(píng)估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評(píng)估公司說全面，這部分的補(bǔ)償自然就丟失了。甚至有些評(píng)估師采用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評(píng)估結(jié)構(gòu)，做出了評(píng)估報(bào)告。這種情況下得出的評(píng)估報(bào)告還能是合法合理的嗎?
3、評(píng)估方法錯(cuò)誤問題
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
也就是說，如果被征收房屋有類似房地產(chǎn)有交易案例的，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)，如果在未來會(huì)有經(jīng)濟(jì)收益，就應(yīng)該選用收益法評(píng)估，將被征收房屋的預(yù)計(jì)收益也算在補(bǔ)償中;被征收房屋如果是正在施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，預(yù)計(jì)被征收房屋建成后的價(jià)值。
但在實(shí)際拆遷中，評(píng)估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對(duì)上述幾類評(píng)估方法進(jìn)行分析，而是隨意選擇某一評(píng)估方法，進(jìn)而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。
例如，某地區(qū)的土地在征收后，被開發(fā)成了商業(yè)區(qū)，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時(shí)，評(píng)估人員為了省事，僅按市場(chǎng)法去評(píng)估，沒有將之后的經(jīng)濟(jì)收益算在里面，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補(bǔ)償，造成了損失。
4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確
按照
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
在實(shí)際評(píng)估過程中，對(duì)于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)定。例如：將商住兩用房單純認(rèn)定為住宅房或商鋪，將住改非認(rèn)定為住宅，也會(huì)出現(xiàn)未進(jìn)行實(shí)際測(cè)量就直接估算面積的情況。
這些都是不符合法律規(guī)定的。既然認(rèn)定都是錯(cuò)誤的，那么評(píng)估報(bào)告的還有什么合法性可言呢?
5、房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低
按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
其中，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn);“被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。
由于房屋的價(jià)格除了受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數(shù)的影響，所以在評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途以及建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度以及評(píng)估時(shí)當(dāng)?shù)胤课莸钠骄灰變r(jià)格等因素，根據(jù)房屋的具體實(shí)況給出合理的補(bǔ)償。
但在實(shí)際評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往會(huì)直接采用當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償政策中實(shí)際的規(guī)定，把不同區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)的房屋定為同一個(gè)價(jià)格。在這種情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)完全淪為拆遷方手中的一個(gè)工具，只是填寫個(gè)數(shù)字而已，形同虛設(shè)，毫無價(jià)值可言。
被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)都是不同的，怎么能評(píng)估出一樣的補(bǔ)償價(jià)格?
6、沒有依法對(duì)被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估
法律明確規(guī)定，對(duì)于被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的應(yīng)該另行評(píng)估。但在實(shí)踐中，拆遷方大多都只對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，不會(huì)對(duì)裝修另外評(píng)估，這就會(huì)導(dǎo)致被拆遷人的裝修費(fèi)用得不到合理補(bǔ)償。
7、未依法經(jīng)注冊(cè)估價(jià)師簽字
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條規(guī)定：整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。
在房屋評(píng)估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張?jiān)u估公司的評(píng)估單，上面既沒有評(píng)估師的簽字，也沒有評(píng)估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評(píng)估報(bào)告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對(duì)該評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)很難提起相關(guān)法律程序。
8、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估價(jià)報(bào)告
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件;6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。
但是，實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒有提供完整的估價(jià)報(bào)告。單單一個(gè)結(jié)果如何讓被拆遷戶信服呢?
9、沒有依法出具分戶評(píng)估報(bào)告
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
這就意味著，評(píng)估結(jié)束后，被拆遷戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒謶粼u(píng)估報(bào)告。但實(shí)踐中，被拆遷戶只看到了整體評(píng)估報(bào)告，卻沒有收到分戶評(píng)估報(bào)告;部分被拆遷戶得到了分戶評(píng)估報(bào)告，其內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡(jiǎn)單。這兩種情況都是嚴(yán)重違法的。
10、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)
法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時(shí)，會(huì)直接將評(píng)估報(bào)告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉(zhuǎn)交，這些方式都是不合法的。
房屋評(píng)估不合理如何應(yīng)對(duì)?
事實(shí)上，在房屋評(píng)估過程中，上述幾種違法情形并不鮮見。由于房屋評(píng)估結(jié)果對(duì)于我們獲得補(bǔ)償金額的多少有著重要的影響。所以大家一定要小心，在沒有確定評(píng)估報(bào)告的合法性之前，千萬不要簽字!
為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評(píng)估，我們愛土拆遷律師團(tuán)建議大家：
1、在評(píng)估過程中，及時(shí)行使自己的合法權(quán)利
例如：積極參與選定評(píng)估公司、配合評(píng)估人員入戶查勘、對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿及時(shí)提起復(fù)核程序、對(duì)于評(píng)估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報(bào)等。
2、在收到違法的評(píng)估報(bào)告之后，積極維護(hù)權(quán)益
(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)并指出問題，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估;
(2)對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定;
(3)鑒定意見出具后，被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，可通過對(duì)房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟來維權(quán)。
一、補(bǔ)償金額不合理的不能簽
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。”
第十九條第一款：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。”
從我們律所接待咨詢的當(dāng)事人和代理的案件來看，實(shí)務(wù)中常常存在拆遷人為了降低拆遷成本，無視國(guó)務(wù)院行政法規(guī)的規(guī)定，給出的補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)很低，甚至直接拿幾年以前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)付被拆遷人。很多被拆遷人由于缺乏經(jīng)驗(yàn)、不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，稀里糊涂地就把協(xié)議給簽了，導(dǎo)致利益受損。
方法：
第一、當(dāng)事人有權(quán)拒絕接受評(píng)估價(jià)格。
第二、當(dāng)事人可以對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
政府征地補(bǔ)償?shù)驮趺崔k
可以提起行政訴訟。依據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定，對(duì)對(duì)征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的，對(duì)土地進(jìn)行征收時(shí)給的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償太低的，被征收人可以提起行政訴訟，維護(hù)自己的利益。
《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第十二條，人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：
（一）對(duì)行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收違法所得、沒收非法財(cái)物、罰款、警告等行政處罰不服的；
（二）對(duì)限制人身自由或者對(duì)財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強(qiáng)制措施和行政強(qiáng)制執(zhí)行不服的；
（三）申請(qǐng)行政許可，行政機(jī)關(guān)拒絕或者在法定期限內(nèi)不予答復(fù)，或者對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)行政許可的其他決定不服的；
（四）對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的；
（五）對(duì)征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的；
（六）申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的；
（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營(yíng)自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的；
（八）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力排除或者限制競(jìng)爭(zhēng)的；
（九）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的；
（十）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)沒有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會(huì)保險(xiǎn)待遇的；
（十一）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的；
（十二）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的。
除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起訴訟的其他行政案件。
征收魚塘怎么補(bǔ)償
征收魚塘是按養(yǎng)殖水面積補(bǔ)償，根據(jù)水面的面積進(jìn)行計(jì)算。《土地管理法》要求補(bǔ)償魚塘的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和魚苗的補(bǔ)償費(fèi)。
《土地管理法》第四十七條，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。 縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。 多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。 擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。 相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。
法律依據(jù)：
法律分析：賠償責(zé)任劃分。按交通法規(guī)定，交通事故賠償先在交強(qiáng)險(xiǎn)分項(xiàng)賠償責(zé)任額度內(nèi)全額賠償對(duì)方損失。一方是非機(jī)動(dòng)車或行人時(shí)，減輕其賠償責(zé)任10%左右；如果都是非機(jī)動(dòng)車或行人，直接按責(zé)任比例分擔(dān)就行。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)道路交通安全法》 第七十條 在道路上發(fā)生交通事故，車輛駕駛?cè)藨?yīng)當(dāng)立即停車，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)；造成人身傷亡的，車輛駕駛?cè)藨?yīng)當(dāng)立即搶救受傷人員，并迅速報(bào)告執(zhí)勤的交通警察或者公安機(jī)關(guān)交通管理部門。因搶救受傷人員變動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明位置。乘車人、過往車輛駕駛?cè)恕⑦^往行人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
在道路上發(fā)生交通事故，未造成人身傷亡，當(dāng)事人對(duì)事實(shí)及成因無爭(zhēng)議的，可以即行撤離現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)交通，自行協(xié)商處理損害賠償事宜；不即行撤離現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)迅速報(bào)告執(zhí)勤的交通警察或者公安機(jī)關(guān)交通管理部門。
在道路上發(fā)生交通事故，僅造成輕微財(cái)產(chǎn)損失，并且基本事實(shí)清楚的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先撤離現(xiàn)場(chǎng)再進(jìn)行協(xié)商處理。
內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
1、加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量?jī)x器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈?guó)許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng);同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核.在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù);出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫。
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多入共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度.具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理。外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國(guó)，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大。委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類外部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津。
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