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政府返回拆遷補(bǔ)償款，回遷房土地出讓金由哪方出:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2025-03-18 23:10:25
作者：
圣運(yùn)律師
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政府返回拆遷補(bǔ)償款,土地出讓金返回的具體方式,1、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入

政府返回拆遷補(bǔ)償款，回遷房土地出讓金由哪方出:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、政府返回拆遷補(bǔ)償款,土地出讓金返回的具體方式

1、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房

2、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開(kāi)發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開(kāi)發(fā)商代為拆遷。在開(kāi)發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬(wàn)中，用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬(wàn)元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元。

3、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。

一般情況下，由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善得到解決，土地的開(kāi)發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)開(kāi)始前，國(guó)土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無(wú)地面附著物的宗地。

但是在經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時(shí)，這種情況更比比皆是。

因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會(huì)以土地出讓金返還的形式，用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈裙こ探ㄔO(shè)的補(bǔ)償。

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈然A(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。

4、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館)

公共配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開(kāi)發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開(kāi)發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

一、土地出讓金返還方式有哪些

1、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房

2、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

3、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

4、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館)

二、回遷房土地出讓金由哪方出

法律分析：雙方協(xié)商。

1、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

3、通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》

第四十三條通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并書面通知土地所有權(quán)人。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第六十三條違反本條例規(guī)定，侵犯農(nóng)村村民依法取得的宅基地權(quán)益的，責(zé)令限期改正，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

三、政府返還土地出讓金是否違法

不合法土地出讓金返還是不合法的,按照我國(guó)土地法的相關(guān)法律規(guī)定,土地出讓金一旦征收之后是不可以返還的,不管是通過(guò)哪種方式返還土地出讓金都是違法的行為。但也有一種特殊情況,那就是如果在土地使用權(quán)沒(méi)有到期之前返還土地出讓金,那么就沒(méi)有觸犯我國(guó)這方面的法律規(guī)定,這種情況的土地出讓金返還就是合法的。而且有一點(diǎn)大家要記住,在土地使用權(quán)沒(méi)有到期之前,國(guó)家是不可以回收土地使用權(quán)的,如果提前回收的話,當(dāng)?shù)卣仨毥o予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。一、土地征收返還的類型1、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)。綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等條件，至少每三年調(diào)整或重新公布一次。2、青苗補(bǔ)償費(fèi)。按照補(bǔ)償再搬遷的原則，尊重個(gè)人意愿，重新安排宅基地、提供安置房或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予補(bǔ)償，并對(duì)搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償。3、其他附著物。征收土地需要遷移高壓電線、通訊線等線路，拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物等的補(bǔ)償，也應(yīng)當(dāng)參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移或補(bǔ)償費(fèi)。二、土地征收補(bǔ)償?shù)耐緩?、按被征收土地以前的途徑來(lái)補(bǔ)償。2、貨幣補(bǔ)償，這里面包括土地彌補(bǔ)的金額、安置輔助的金額、土地上附著物，還有青苗補(bǔ)償金等等。假如這些補(bǔ)償不能夠讓農(nóng)民維持以前的生活水準(zhǔn)，那么需要添加費(fèi)用，但是補(bǔ)助的總額不可以超過(guò)前三年平均產(chǎn)值的30倍。3、其他補(bǔ)助，這個(gè)費(fèi)用這個(gè)大多是由政府依照本地的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定。法律依據(jù)：《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》第二十二條經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價(jià)格。各類有償使用的土地供應(yīng)不得低于國(guó)家規(guī)定的用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款。

四、土地出讓金返還流程是什么

土地在具備出讓條件后，由國(guó)土評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地招拍掛的基價(jià)進(jìn)行評(píng)估確定，以價(jià)高者得的原則進(jìn)行招拍掛，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地受讓方憑市國(guó)土資源管理局開(kāi)具的“國(guó)有土地資金繳款通知單”按規(guī)定的時(shí)間將土地出讓金直接交市財(cái)政局收費(fèi)中心。市財(cái)政局收費(fèi)中心在征收款項(xiàng)的同時(shí)，向土地受讓方開(kāi)具“土地出讓金專用收據(jù)”。市國(guó)土資源管理局憑“土地出讓金專用收據(jù)”辦理土地使用權(quán)證。市財(cái)政局收費(fèi)中心將土地出讓金劃轉(zhuǎn)到“財(cái)政局土地出讓金專戶”．土地出讓金的返還由兩部分組成：

一、土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用；

二、土地的增值溢價(jià)部分。

一、成本部分的返還流程：土地整理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)、國(guó)土部門認(rèn)可后提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門返還。

二、土地的增值溢價(jià)部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級(jí)財(cái)政留成部分向政府提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門返還。土地價(jià)款的具體范圍包括：

1、以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款；

2、轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；

3、變現(xiàn)處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；

4、轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；

5、改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。按照土地出讓合同規(guī)定依法向受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在土地出讓合同生效后可以抵作土地價(jià)款。國(guó)土資源管理部門依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用（不含征地管理費(fèi)），一并納入土地出讓收入管理。所以，土地出讓金的返還，需要市國(guó)土資源管理局憑“土地出讓金專用收據(jù)”辦理土地使用權(quán)證。市財(cái)政局收費(fèi)中心將土地出讓金劃轉(zhuǎn)到“財(cái)政局土地出讓金專戶”。