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沿街樓房拆遷經(jīng)營戶有補(bǔ)償嗎，臨街住宅做經(jīng)營,是按照住改非拆遷嗎:今日樓房拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-13 14:18:38
作者：
圣運(yùn)律師
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沿街樓房拆遷經(jīng)營戶有補(bǔ)償嗎,臨街住宅做經(jīng)營,是按照住改非拆遷嗎,“住改非”房屋，是指設(shè)計(jì)審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實(shí)際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅房屋用途。確定的講，“住改非”不是一個(gè)法律術(shù)語，在法律法規(guī)中

沿街樓房拆遷經(jīng)營戶有補(bǔ)償嗎，臨街住宅做經(jīng)營,是按照住改非拆遷嗎:今日樓房拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

一、沿街樓房拆遷經(jīng)營戶有補(bǔ)償嗎,臨街住宅做經(jīng)營,是按照住改非拆遷嗎

“住改非”房屋，是指設(shè)計(jì)審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實(shí)際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅房屋用途。

確定的講，“住改非”不是一個(gè)法律術(shù)語，在法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。是大家對(duì)把原住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，但是現(xiàn)在卻真切的出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如一戶家庭將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經(jīng)營小生意，并且辦理了營業(yè)執(zhí)照，也一直在依法納稅，但是房屋產(chǎn)權(quán)證上并未做變更，房屋用途依然是住宅性質(zhì)，這個(gè)就是所謂的“住改非”。

一、“住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”；以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估。”本案法院認(rèn)定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對(duì)征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”一般來說，經(jīng)營性用房的單價(jià)相對(duì)較高，此部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、農(nóng)村臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋就是“住改非”房屋嗎

一、農(nóng)村臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋是不是“住改非”房屋農(nóng)村的臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋是不是住改非房屋要依據(jù)房屋原本的性質(zhì)而定，如果是住宅的，并且取得營業(yè)執(zhí)照的，就是住改非房屋。“住改非”合法嗎物權(quán)權(quán)能之一就是使用權(quán)。房屋所有權(quán)人可以根據(jù)自身生產(chǎn)生活的需要，自行決定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租給他人使用；既可以用于居住，也可以用于生產(chǎn)經(jīng)營。目前，我國還沒有法律法規(guī)規(guī)定禁止將住房改作生產(chǎn)經(jīng)營用房，只是有些地方規(guī)定住改非前需征得相鄰權(quán)人的同意后，方能辦理相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營手續(xù)。根據(jù)“法無明文規(guī)定即可為”的民事行為規(guī)則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定的前提下，辦理住改非是合理合法的，并且它還能進(jìn)而充分發(fā)揮其物權(quán)效能。“住改非”既然是合理合法的，那它又該如何認(rèn)定呢？在認(rèn)定住改非時(shí)，我們需要從多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量。

第一、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。這些證照能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體和地點(diǎn)，簡(jiǎn)單明了地顯示出待征房屋的實(shí)際用途。拆遷律師提醒大家要注意的是，當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營地為準(zhǔn)。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證（免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明）可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒有辦理相關(guān)證照，但確實(shí)用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營；而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營。前者應(yīng)＊同住改非，后者則不能享受住改非待遇。所以，征收單位需要按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條之規(guī)定，調(diào)查登記房屋用途。

第五、經(jīng)營時(shí)間。有些被征收人事先得到消息，居住地馬上要征收了，為多些補(bǔ)償，才將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，此類房屋不能要求按照住改非補(bǔ)償。凡是生產(chǎn)經(jīng)營行為應(yīng)當(dāng)是持續(xù)存在了一定時(shí)間的，只有達(dá)到一定年限方可。

二、住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”；以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估。”本案法院認(rèn)定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對(duì)征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”一般來說，經(jīng)營性用房的單價(jià)相對(duì)較高，此部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。農(nóng)村的臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋是不是住改非房屋要依據(jù)房屋原本的性質(zhì)而定，如果是住宅的，并且取得營業(yè)執(zhí)照的，就是住改非房屋。

三、住宅改商鋪違法嗎

法律分析：首先對(duì)于居住性質(zhì)的住宅一般是不能改成商鋪的，更改房屋用途需要備案批準(zhǔn)，可以向工商局和住建局投訴。其次可以以其行為影響你使用房屋的，可以就噪音擾民以及氣味的問題起訴維權(quán)提起民事訴訟，要求其停止侵權(quán)、排除妨礙。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百七十二條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

四、農(nóng)村臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋是不是“住改非”房屋

農(nóng)村的臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋是不是住改非房屋要依據(jù)房屋原本的性質(zhì)而定，如果是住宅的，并且取得營業(yè)執(zhí)照的，就是住改非房屋。

“住改非”合法嗎

物權(quán)權(quán)能之一就是使用權(quán)。房屋所有權(quán)人可以根據(jù)自身生產(chǎn)生活的需要，自行決定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租給他人使用;既可以用于居住，也可以用于生產(chǎn)經(jīng)營。目前，我國還沒有法律法規(guī)規(guī)定禁止將住房改作生產(chǎn)經(jīng)營用房，只是有些地方規(guī)定住改非前需征得相鄰權(quán)人的同意后，方能辦理相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營手續(xù)。根據(jù)“法無明文規(guī)定即可為”的民事行為規(guī)則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定的前提下，辦理住改非是合理合法的，并且它還能進(jìn)而充分發(fā)揮其物權(quán)效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又該如何認(rèn)定呢?在認(rèn)定住改非時(shí)，我們需要從多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒有辦理相關(guān)證照，但確實(shí)用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營。前者應(yīng)*同住改非，后者則不能享受住改非待遇。所以，征收單位需要按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條之規(guī)定，調(diào)查登記房屋用途。