一、網上很多曬拆遷補償,樓房出現破損所需的資金費用如何解決

樓房出現破損所需的資金費用解決方式如下：住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，由責任人承擔維修費用，不得使用維修基金。無法確定責任人的，按照受益人原則分攤維修費用：

1、物業管理區域內住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業管理部門維護管理外，其余部分的維修費用由全體產權人按建筑面積比例分攤；

2、住宅樓房內的共用部位、共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；

3、一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；

4、開發企業應根據以上原則依其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例分攤維修費用。

房屋拆遷補償的方式如下：

1、貨幣補償：通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。

2、產權置換：根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

3、結合型補償：既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

法律依據：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、房屋裂了物業專項維修資金該咋用“曬”個明白

這幾天，家住市區解放路某住宅小區的沈先生心煩不已，家里衛生間的房頂開裂已經有2年多的時間了，不停的滲水，雖然沈先生找物業公司交涉過多次，但物業公司始終以沒有資金進行維修為由進行推諉。

“現在不是有物業專項維修資金嗎，這筆錢不就是用來為業主服務的嗎？怎么物業公司說沒有資金進行維修呢？”沈先生對物業公司的說法表示懷疑。據了解，我市自2009年5月1日開始，對商品房開始歸集物業專項維修資金，雖然不少市民依照政策規定繳納了該筆資金，但很多人對于物業專項維修資金的使用范圍，使用程序不甚了解，為此，記者昨日對相關部門的負責人進行了采訪。

專門賬戶專款專用

24日上午，記者來到了市房管局物業管理科。據該科副科長方松林介紹，我市自2009年5月1日開始對商品房進行物業專項維修資金的首次歸集，“這次歸集是強制性的，只要是在5月1日以后辦理房屋產權證的，就要按照政策規定的比例繳納物業專項維修資金。這筆錢交上來以后由財政部門設立專門的賬戶，還是存在業主的名下，并結息到戶。”對于物業專項維修資金的歸屬問題，方松林這樣解釋到。

業主家門是“分界線”

“對于物業專項維修資金的使用范圍，很多業主可能還存在認識上的誤區，認為該筆資金可以用于自家房屋以及小區內所有公共部分的維修等。實際上，物業專項維修資金是不能用在業主住宅的房屋內的，即業主家的‘大門’即是物業專項維修資金使用范圍的分界線，‘大門’內的維修、更新等都不適用于物業專項維修資金的使用范圍。物業專項維修資金只能用于小區內公共部位、公共設施的維修、更新和改造等。”方松林介紹說。

保修期外方能使用

據方松林介紹，物業專項維修資金不僅有使用范圍，而且有使用時間限制。“物業專項維修資金必須是在開發商對小區房屋的保修期之外才能使用，一般開發商對小區房屋的保修期是5年，這就是說，只有在5年后，小區公共部位或設施出現了問題，需要維修更新等，才能使用物業專項維修資金；5年內，不得使用。”方松林說。

使用細則尚未出臺

“由于我市的物業專項維修資金的歸集時間短，而且物業專項維修資金的使用程序復雜，所以目前我市具體的物業專項維修資金使用辦法細則尚未出臺，也就是說，目前我市的物業專項維修資金還不能拿出來使用。”對于市民關心的物業專項維修資金該如何使用的問題，方松林這樣解答到。

三、房屋損毀后，如何進行維修？誰來承擔費用？

法律分析：如果損毀是因為房屋本身的質量問題，由業主承擔維修費用；如果是因為外力因素或其他人為原因造成損毀，則需要通過協商或訴訟解決責任問題。法律依據：

1.《中華人民共和國物權法》 第九十五條 不動產因權利問題發生的損害，受害人有權請求行使該不動產權利的人承擔民事責任。

2.《中華人民共和國合同法》 第二百四十四條 當事人對合同的履行及其效果有異議的，應當協商解決。

3.《中華人民共和國侵權責任法》 第三十三條 侵權人應當承擔排除危險、消除隱患等必要的費用。

四、房屋維修資金的處理問題

賣房維修基金不退還，隨房屋過戶。房屋維修基金在購房時交納，是跟隨房屋走的。購房者按購房款比例交納維修基金。開發商代收維修基金是為了辦理產權證和承擔擔保責任。交納維修基金和契稅是收房的條件。

法律分析

一、賣房維修基金怎么辦

根據建設部、財政部關于印發《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的通知(建房〔1998〕213號)第13條規定：“業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。”維修基金用于物業保修期滿后共用部位、共用設備設施的大中修和更新、改造。所以一般沒有問買方索取補償的。

公共維修基金只是房主在當時購買新房的時候交的，這個費用相當于給房子買的保險，是跟隨房子走的。在現實交易中，房子賣了，房屋公共維修基金就會跟隨房屋自動轉移。

二、房屋維修基金怎么交的

1、商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位(開發商)代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

開發商與住宅專項維修基金沒有關系，但是開發商會代收房屋維修基金，之所以會代收這筆費用，是因為代辦產權證的需要。

2、買方在與開發商簽訂購房合同時，如果是采用按揭貸款方式購房，開發商基本上都會在合同中約定代為辦理產權證。這是因為開發商在為業主代辦按揭貸款時，銀行要求開發商承擔階段擔保責任。在業主的產權證沒辦下來之前，開發商為業主承擔了擔保責任。

一旦業主出現不還銀行貸款的情況，銀行會直接從開發商的保證金中扣款。所以為了盡快解除擔保責任，開發商會以代辦產權證為由代收住宅專項維修基金。因為不交納住宅專項維修基金便辦不了產權證。就像一個連鎖反應一樣，開發商為了省去日后催交的麻煩于是便把交納專項維修基金及契稅作為收房的條件。

結語

購房者在購買商品房時，需按照購房款的2-3%比例向售房單位交納維修基金，這是一種類似于購買保險的費用，用于房屋共用部位設施的維修與更新。根據相關規定，房屋維修基金隨房屋所有權一起轉移，不會退還給賣方。開發商代收維修基金的原因是為了辦理產權證，并承擔階段擔保責任。因此，交納住宅專項維修基金和契稅是收房的條件，確保房屋交易的順利進行。

法律依據

物業管理條例：第五章 物業的使用與維護 第五十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

中華人民共和國民法典：第六章 業主的建筑物區分所有權 第二百八十五條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

物業管理條例：第五章 物業的使用與維護 第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

五、二手房買賣中房屋維修資金的處理技巧

1、二手房不需要交納公共維修基金，已交納的基金會隨產權變更一并轉移。

2、交易雙方可協商處理已交納的維修基金，包括順延給下個買家、買賣雙方共同承擔費用、按份額付費或購房者承擔全部費用。

3、二手房維修基金辦理過戶時需注意：專款專用、余額不能獲取或交還、辦理過戶前需明確約定。

法律分析

1、采購二手房是不是要交納公共維修基金?

二手房無須交納公共維修基金，前一個房子產權人業已交納過的公共維修基金是跟著房子產權的變更一并變更的。

2、現已交納過房子維修基金費用的二手房交易時，房子維修基金該如何處理?

當交易雙方簽署協議時遇到房子維修基金是不是應由買家付出時，通常的解決辦法是經由交易雙方洽談終究達到一致。通常會有四種處理辦法：

(1)房子業主將房子維修基金無償順延給下個買家

(2)交易雙方經過洽談客戶與業主一同承當這筆費用，即客戶付出原業主所交納房子維修基金費用的50%。

(3)交易雙方經過洽談按必定份額付出房子維修基金費用。份額公式為(房子產權年限-原業主所購房子與出售房子的時間差)/房子產權年限。(注：通常房子產權年限為70年)

(4)房子業主不同意將房子維修基金無償順延給客戶也不想按份額與客戶分管這筆費用，那么購房者如采購該套房子則需承當原業主最初購房時所交納的這筆房子維修基金費用。

交易雙方能夠經過上述幾種洽談辦法處理公共維修基金疑問，不過通常狀況下，公共維修基金通常都是業主無償順延給客戶的。

3、二手房維修基金的辦理過戶要注意什么問題?

(1)維修基金專項用于住所共用部位、共用設備和物業管理區域公共設備的維修和更新，不能挪作他用。

(2)賣家出售房子，其物業維修基金賬戶中的余額，不能獲取或交還，可由下家經過物業管理部門與上家結算。

(3)維修基金是結算，還是無償辦理過戶，應當在訂金付出前就予以明確約好，不然訂金付出后，依據“有約好，從約好;無約好，從法定”的原則，下家無權請求上家贈送維修基金。

這些就是我們在這方面的知識。如果你想要了解更多關于這些方面的內容，也可以到網上進行搜索查詢。

結語

二手房交易中涉及公共維修基金的問題，根據具體情況可以通過洽談達成一致。常見的處理方式包括順延給下個買家、共同承擔費用、按份額分攤或由購房者承擔原業主所交納的費用。維修基金辦理過戶時需注意不可挪作他用，賣家余額無法獲取或交還，約定應在訂金支付前明確。如需了解更多相關內容，請進行網上搜索查詢。

法律依據

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條 根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

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文章來源參考：【頭條】網上很多曬拆遷補償，2021拆遷賠償政策

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投稿：尹潔

內容審核：吳海麗律師