一、太湖縣拆遷補償方案,荊州太湖農(nóng)場征地補償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

荊州市太湖港農(nóng)場，又稱“湖北省國營太湖港農(nóng)場”，關(guān)于國有農(nóng)場土地使用征收的規(guī)定如下：

一、收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)的規(guī)定

因國家經(jīng)濟建設(shè)或地方公益建設(shè)確需占用，并收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)嚴格依法遵守以下規(guī)定。

1、對擬收回的國有農(nóng)場土地使用權(quán)，在依法報批前，必須將擬收回土地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知該農(nóng)場和所涉及的職工。

2、對擬收回土地的現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，必須經(jīng)該農(nóng)場和所涉及的職工確認，并將該農(nóng)場和所涉及職工的知情、確認等有關(guān)材料作為收回土地報批的必備材料。

3、需要收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，涉及占用耕地的，應(yīng)落實耕地占補平衡措施。

4、嚴禁未經(jīng)批準(zhǔn)，任意占用；嚴禁濫批濫用，少批多用；嚴禁擅自通過調(diào)整國有農(nóng)場隸屬關(guān)系、撤銷國有農(nóng)場建制等方式收回國有農(nóng)場土地或改變國有農(nóng)場農(nóng)用地用途。

5、建設(shè)項目確需使用國有農(nóng)場土地的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，納入土地利用年度計劃。

6、國有農(nóng)場的土地補償資金實行專戶存儲、單獨核算、專款專用，不得轉(zhuǎn)借、挪用或截留、擠占，國有農(nóng)場行政主管部門應(yīng)配合有關(guān)部門，加強對國有農(nóng)場土地補償資金分配、使用和管理的監(jiān)督。

二、收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)的補償

收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)，國有農(nóng)場以及農(nóng)場職工有權(quán)獲得補償。

1、依法收回國有農(nóng)場用地的，應(yīng)參照征收農(nóng)民集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償，保障農(nóng)場職工的長遠生計，土地補償費應(yīng)當(dāng)給予國有農(nóng)場，所在地政府及其它任何部門、單位不得占用。

2、長期承包國有農(nóng)場土地并將其作為主要生存條件的農(nóng)業(yè)職工，失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場解除勞動關(guān)系的，安置補助費發(fā)給職工個人；國有農(nóng)場因土地被收回而不具備失地職工基本安置條件的，各地應(yīng)將失地職工納入當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工再就業(yè)體系。具備安置條件的，在安排失地職工新的勞動崗位后，國有農(nóng)場可將土地補償費和安置補助費用于農(nóng)場基本農(nóng)田的建設(shè)保護和補充社會保障資金。

3、地上附著物和青苗補償費，按照“誰投入，誰獲得”的原則給予補償。

4、租種國有農(nóng)場的經(jīng)營田補償，原則上只給予地上附著物及青苗補償費，其征地補償費補給經(jīng)營田所在的農(nóng)村經(jīng)濟組織。農(nóng)戶擅自在國有農(nóng)場土地上修建的永久性生產(chǎn)、生活設(shè)施，原則上不予補償。

5、涉及國有土地上房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)按照《國有土地上房屋征收與補償條例》執(zhí)行。

二、荊州太湖農(nóng)場的征地補償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

新《評估細則》與原《評估細則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分;修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù);調(diào)整了住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計算方式;調(diào)整了非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格;調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補償重置成新價格;調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價格標(biāo)準(zhǔn);完善了非住宅非營業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;規(guī)范了對專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。為何要取消住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分?隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營業(yè)用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級，改由評估機構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實例，從而更符合市場化評估補償?shù)脑瓌t。被征收房屋價值的含義是什么?被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。新《評估細則》對成套住宅、營業(yè)用房和非營業(yè)用房是如何定義的?成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的單元式住宅。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。綜上所述，評估細則的制定不僅取消等級劃分，修改調(diào)整部分技術(shù)參數(shù)，同時更加準(zhǔn)確地調(diào)整相關(guān)用房的基準(zhǔn)價格。評估細則的制定也是促進工作質(zhì)量提高，也是更好幫助人們完善工作。因此，有必要對原《評估細則》進行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地管理法》第四十八條，征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。

三、荊州太湖農(nóng)場國家征收補償標(biāo)準(zhǔn)怎樣確定

新《評估細則》與原《評估細則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分;修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù);調(diào)整了住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計算方式;調(diào)整了非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格;調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補償重置成新價格;調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價格標(biāo)準(zhǔn);完善了非住宅非營業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;規(guī)范了對專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。為何要取消住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分?隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營業(yè)用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級，改由評估機構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實例，從而更符合市場化評估補償?shù)脑瓌t。被征收房屋價值的含義是什么?被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。新《評估細則》對成套住宅、營業(yè)用房和非營業(yè)用房是如何定義的?成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的單元式住宅。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。綜上所述，評估細則的制定不僅取消等級劃分，修改調(diào)整部分技術(shù)參數(shù)，同時更加準(zhǔn)確地調(diào)整相關(guān)用房的基準(zhǔn)價格。評估細則的制定也是促進工作質(zhì)量提高，也是更好幫助人們完善工作。因此，有必要對原《評估細則》進行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

四、太湖縣征地補償標(biāo)準(zhǔn)

征地補償標(biāo)準(zhǔn)是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補償綜合計算的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補償標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整，逐步提高征地補償水平。目前實施的征地補償標(biāo)準(zhǔn)已超過規(guī)定年限的省份如未及時調(diào)整，將不予通過用地審查。各類具體的價格補償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平和人均收入水平等情況進行定價。

一、太湖縣被拆遷人有選擇的權(quán)利例外情形

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償;共有產(chǎn)權(quán)，共有人對補償方式的選擇達不成一致的，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式;拆遷產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，拆遷期間糾紛未解決的，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;抵押人不能清償債務(wù)或不能重新設(shè)置抵押權(quán)的，只能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換;拆遷政府代管的非住宅房屋，實行拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

二、太湖縣征地補償規(guī)定

(一)作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償

被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

(二)征收個人住宅

征收個人住宅的，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

(三)貨幣補償

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

五、太湖縣征地補償費標(biāo)準(zhǔn)

一、太湖縣征地補償標(biāo)準(zhǔn)

征地補償標(biāo)準(zhǔn)是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補償綜合計算的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補償標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整，逐步提高征地補償水平。目前實施的征地補償標(biāo)準(zhǔn)已超過規(guī)定年限的省份如未及時調(diào)整，將不予通過用地審查。各類具體的價格補償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平和人均收入水平等情況進行定價。

二、太湖縣被拆遷人有選擇的權(quán)利例外情形

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償；共有產(chǎn)權(quán)，共有人對補償方式的選擇達不成一致的，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式；拆遷產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，拆遷期間糾紛未解決的，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；抵押人不能清償債務(wù)或不能重新設(shè)置抵押權(quán)的，只能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換；拆遷政府代管的非住宅房屋，實行拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

三、太湖縣征地補償規(guī)定

(一)作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償

被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

(二)征收個人住宅

征收個人住宅的，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

(三)貨幣補償

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

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文章來源參考：【頭條】太湖縣拆遷補償方案，太湖縣拆遷規(guī)劃

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投稿：董軍海

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