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非組織成員拆遷補償，房屋贈與非集體經濟組織人的補償款分配:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-11-15 06:18:48
作者：
圣運律師
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非組織成員拆遷補償,房屋轉給非集體經濟組織人的補償款分配,根據我國《土地管理法》的規定，宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員依法在集體所有的土地上建筑住宅及其附屬設施，供居住使用的權利。該權利與特定的身份聯系，只能由農村集體經濟組織內的成員

非組織成員拆遷補償，房屋贈與非集體經濟組織人的補償款分配:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、非組織成員拆遷補償,房屋轉給非集體經濟組織人的補償款分配

根據我國《土地管理法》的規定，宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員依法在集體所有的土地上建筑住宅及其附屬設施，供居住使用的權利。該權利與特定的身份聯系，只能由農村集體經濟組織內的成員享有，非集體經濟組織成員無權取得或者變相取得該權利。因此，將房屋轉讓給非集體經濟組織外的人的行為因違反了法律、行政法規的強制性規定而無效。

民事行為被確認無效，依據法律規定，取得的財產應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

一般情況下，將宅基地轉讓給非集體經濟組織人的合同是無效的。轉讓房屋的拆遷補償款按照雙方過錯大小進行分配。

一、拆遷協議無效承擔責任的方式有哪些，由誰承擔

若是采取欺詐、脅迫手段，在乘人之?；蝻@事公平的情況下簽訂的拆遷協議，是可以申請法院撤銷的，法院撤銷后，協議自始無效。協議無效后可以重新簽訂補償協議，重新約定補償的條款，拆遷協議無效的法律責任由過錯方承擔。

拆遷協議屬于合同的一種，我國《民法典》關于合同無效的法律后果規定了兩個條文。第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。第59條規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產歸國家所有或者返還集體、第三人”。另外，我國《民法典》規定了無效合同和可撤銷合同的當事人應承擔一定責任的法律后果。即“民事行為被確認為無效或者被撤銷以后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人”。

二、農村宅基地使用權的轉讓

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條中農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百六十六條規定：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬于農民個人所有，這一點不存在爭議。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員，《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百一十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

二、房屋贈與非集體經濟組織人的補償款分配

法律分析：現實情況下，宅基地使用權人會把農村的宅基地房屋贈與其他人，而贈與人往往不是非集體經濟組織的人。農村房屋與宅基地使用權具有十分緊密的聯系，處分房屋的行為同時也處分了宅基地使用權。而宅基地使用權與特定的身份相聯系，只有集體經濟組織成員才享有該集體經濟組織所有的宅基地使用權，非集體經濟組織人無權享有宅基地使用權。

對房屋進行贈與的行為同時也處分了宅基地使用權，損害了集體經濟組織的權益，違反了相關法律的強制性規定，贈與行為無效。

非集體經濟組織人無法通過贈與行為獲得宅基地使用權及房屋的所有權，當然也無權獲得拆遷補償款。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

三、非集體經濟組織成員安置補償 -安置

法律分析：

根據我國法律法規的有關規定，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般應認定為無效。當事人并非本村村民，其與該村村民簽訂的以房屋抵還借款的協議，違反了法律法規的規定，應當認定為無效。當事人基于該協議而與征收部門簽訂的房屋征收補償協議因缺乏合法的前提基礎，故亦應歸于無效。

法律依據：

《城市房屋拆遷管理條例》

第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

四、房屋贈與非集體經濟組織人的補償款分配法律問題

法律分析:

現實情況下，宅基地使用權人會把農村的宅基地房屋贈與其他人，而贈與人往往不是非集體經濟組織的人。農村房屋與宅基地使用權具有十分緊密的聯系，處分房屋的行為同時也處分了宅基地使用權。而宅基地使用權與特定的身份相聯系，只有集體經濟組織成員才享有該集體經濟組織所有的宅基地使用權，非集體經濟組織人無權享有宅基地使用權。