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天津豐厚里拆遷補償，土地征收成片開發(fā)是什么意思:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-27 15:14:17
作者：
圣運律師
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天津豐厚里拆遷補償,土地征收就是一級開發(fā)嗎,土地征收并不等同于一級開發(fā)。土地征收是國家為了公共利益需要，依法將集體土地轉化為國有土地，并給予補償和安置的法律行為。而土地一級開發(fā)則是指對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，以

天津豐厚里拆遷補償，土地征收成片開發(fā)是什么意思:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、天津豐厚里拆遷補償,土地征收就是一級開發(fā)嗎

土地征收并不等同于一級開發(fā)。土地征收是國家為了公共利益需要，依法將集體土地轉化為國有土地，并給予補償和安置的法律行為。而土地一級開發(fā)則是指對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，以及市政配套設施建設，使土地達到建設條件后再進行有償出讓或轉讓的過程。

首先，我們需要明確土地征收的法律定義。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，國家征收土地是出于公共利益的需要，并按照法定程序進行。征收土地后，土地的性質由集體所有轉變?yōu)閲宜小?

其次，土地一級開發(fā)是一個更為復雜的過程。它不僅包括征地，還涉及拆遷、安置、補償以及市政配套設施建設等多個環(huán)節(jié)。一級開發(fā)的目標是將生地（或毛地）轉化為熟地，使其達到三通一平、五通一平或七通一平的建設條件，然后再進行土地的出讓或轉讓。

因此，盡管土地征收是一級開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，但二者并不等同。土地征收主要關注土地的權屬轉變和補償安置問題，而土地一級開發(fā)則是一個更為綜合的過程，它不僅包括征地，還涉及后續(xù)的拆遷、建設、出讓等多個環(huán)節(jié)。

綜上所述，土地征收并不等同于一級開發(fā)，而是土地一級開發(fā)中的一個環(huán)節(jié)。在土地一級開發(fā)過程中，除了征地外，還需要進行拆遷、安置、補償以及市政配套設施建設等多個環(huán)節(jié)的工作。

二、土地征收成片開發(fā)是什么意思

成片開發(fā)，指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地，進行的綜合性開發(fā)建設活動，土地征收成片開發(fā)應當堅持新發(fā)展理念，以人民為中心，注重保護耕地，注重維護農(nóng)民合法權益。本文所指土地成片開發(fā)是指對農(nóng)地或比較原始的建設用地進行基礎設施建設和生產(chǎn)生活配套，以獲取土地出讓（轉讓）收益或自留經(jīng)營收益的一種經(jīng)濟行為。與宗地開發(fā)相比，土地成片開發(fā)具有面積大、容納建設項目多和整體連片等特征，雖然這種開發(fā)因周期長、資金占用量大以及風險高等原因一般多為政府行為，但因利潤空間無限、開發(fā)機會眾多而受到各類投資主體的青睞。隨著我國近幾年的經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)、保稅區(qū)以及新城建設的開展，這種行為受到了理論界與學術界較多關注，但在具體的執(zhí)行手法與操作方式上，尚少有人論及，本文根據(jù)尺度公司對某新城建設的咨詢經(jīng)歷，就土地片開發(fā)的片區(qū)發(fā)展策略、土地增值策略以及土地開發(fā)步驟等問題進行一般性論述。拓展資料：土地征收成片開發(fā)標準？標準如下：（一）成片開發(fā)的位置、面積、范圍和基礎設施條件等基本情況；（二）成片開發(fā)的必要性、主要用途和實現(xiàn)的功能；（三）成片開發(fā)擬安排的建設項目、開發(fā)時序和年度實施計劃；（四）依據(jù)國土空間規(guī)劃確定的一個完整的土地征收成片開發(fā)范圍內(nèi)基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用地比例；（五）成片開發(fā)的土地利用效益以及經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益評估。法律依據(jù)：《土地征收成片開發(fā)標準（試行）》三、縣級以上地方人民政府應當按照《土地管理法》第45條規(guī)定，依據(jù)當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，組織編制土地征收成片開發(fā)方案，納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并報省級人民政府批準。土地征收成片開發(fā)方案應當包括下列內(nèi)容：（一）成片開發(fā)的位置、面積、范圍和基礎設施條件等基本情況；（二）成片開發(fā)的必要性、主要用途和實現(xiàn)的功能；（三）成片開發(fā)擬安排的建設項目、開發(fā)時序和年度實施計劃；（四）依據(jù)國土空間規(guī)劃確定的一個完整的土地征收成片開發(fā)范圍內(nèi)基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用地比例；（五）成片開發(fā)的土地利用效益以及經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益評估。

三、土地一級開發(fā)、二級開發(fā)都是什么意思？

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即

一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設用地將一律先由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權轉移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權轉移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質機構合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。土地二級開發(fā)即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

四、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。土地一級開發(fā)，是由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級階段包括：1、前期手續(xù)階段、2、組織實施階段3、土地入市階段。一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。一級開發(fā)項目模式具體為：1、舊城改造項目2、城中村改造項目、3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、4、土地一級開發(fā)項目、5、中心城區(qū)棚改項目、6、一次性招標棚改項目、7、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發(fā)生變化，項目性質并未改變。綜上所述，土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第十六條下級土地利用總體規(guī)劃應當依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應當確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。

五、一級土地開發(fā)一般誰來做

一級土地開發(fā)一般由政府政府或者企業(yè)也就是開發(fā)商來做。

土地一級開發(fā)是由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到三通一平、五通一平或七通一平的建設條件，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

一、土地一級開發(fā)流程有哪些

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。

（三）通過土地預審的項目，根據(jù)項目的性質，委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體

1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8％。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)

（七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。

（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。

組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。

（九）組織驗收

建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級開發(fā)成本

2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求

3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費

4、納入市土地儲備庫

二、一級土地整理程序

根據(jù)新《土地管理法》的規(guī)定，結合各地實踐，土地整理程序一般如下：

（1）確定土地整理區(qū)域，提出工作方案。縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展需要和對土地利用的要求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的土地利用分區(qū)和有關專項規(guī)劃，選定實施土地整理區(qū)域，制定實施土地整理工作方案。土地整理區(qū)域一般集中連片，規(guī)模視當?shù)鼐唧w情況而定。

（2）組織進行土地整理規(guī)劃設計。具體分析土地整理潛力、綜合效益，提出具體的規(guī)劃設計方案和權屬調(diào)整的意見等，廣泛征求有關方面意見后，完善有關規(guī)劃及各類備件。

（3）依法報上級人民政府或土地管理部門審核、批準。上級人民政府或土地管理部門依照有關法規(guī)、政策、技術標準等，結合當?shù)厍闆r，審核、批準土地整理規(guī)劃設計與工作方案并進行備案。土地整理規(guī)劃設計及工作方案批準后，向社會公布。

（4）組織土地整理實施。按照批準的土地整理規(guī)劃設計和工作方案，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，有計劃、有步驟地進行土地整理建設。

（5）確認權屬。按照有關法律和政策規(guī)定，對調(diào)整后的土地，辦理確定土地所有權、土地使用權等手續(xù)。

（6）檢查驗收。按土地整理規(guī)劃設計的要求，依法由批準土地整理的人民政府或土地管理部門組織進行檢查驗收并確定土地利用調(diào)整情況，包括耕地面積調(diào)整情況。有關資料、圖件等整理歸檔。