一、天津豐厚里拆遷補(bǔ)償,土地征收就是一級開發(fā)嗎

土地征收并不等同于一級開發(fā)。土地征收是國家為了公共利益需要，依法將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并給予補(bǔ)償和安置的法律行為。而土地一級開發(fā)則是指對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，以及市政配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到建設(shè)條件后再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

首先，我們需要明確土地征收的法律定義。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，國家征收土地是出于公共利益的需要，并按照法定程序進(jìn)行。征收土地后，土地的性質(zhì)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?

其次，土地一級開發(fā)是一個更為復(fù)雜的過程。它不僅包括征地，還涉及拆遷、安置、補(bǔ)償以及市政配套設(shè)施建設(shè)等多個環(huán)節(jié)。一級開發(fā)的目標(biāo)是將生地（或毛地）轉(zhuǎn)化為熟地，使其達(dá)到三通一平、五通一平或七通一平的建設(shè)條件，然后再進(jìn)行土地的出讓或轉(zhuǎn)讓。

因此，盡管土地征收是一級開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，但二者并不等同。土地征收主要關(guān)注土地的權(quán)屬轉(zhuǎn)變和補(bǔ)償安置問題，而土地一級開發(fā)則是一個更為綜合的過程，它不僅包括征地，還涉及后續(xù)的拆遷、建設(shè)、出讓等多個環(huán)節(jié)。

綜上所述，土地征收并不等同于一級開發(fā)，而是土地一級開發(fā)中的一個環(huán)節(jié)。在土地一級開發(fā)過程中，除了征地外，還需要進(jìn)行拆遷、安置、補(bǔ)償以及市政配套設(shè)施建設(shè)等多個環(huán)節(jié)的工作。

二、土地征收成片開發(fā)是什么意思

成片開發(fā)，指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地，進(jìn)行的綜合性開發(fā)建設(shè)活動，土地征收成片開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持新發(fā)展理念，以人民為中心，注重保護(hù)耕地，注重維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。本文所指土地成片開發(fā)是指對農(nóng)地或比較原始的建設(shè)用地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生產(chǎn)生活配套，以獲取土地出讓（轉(zhuǎn)讓）收益或自留經(jīng)營收益的一種經(jīng)濟(jì)行為。與宗地開發(fā)相比，土地成片開發(fā)具有面積大、容納建設(shè)項(xiàng)目多和整體連片等特征，雖然這種開發(fā)因周期長、資金占用量大以及風(fēng)險高等原因一般多為政府行為，但因利潤空間無限、開發(fā)機(jī)會眾多而受到各類投資主體的青睞。隨著我國近幾年的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)、保稅區(qū)以及新城建設(shè)的開展，這種行為受到了理論界與學(xué)術(shù)界較多關(guān)注，但在具體的執(zhí)行手法與操作方式上，尚少有人論及，本文根據(jù)尺度公司對某新城建設(shè)的咨詢經(jīng)歷，就土地片開發(fā)的片區(qū)發(fā)展策略、土地增值策略以及土地開發(fā)步驟等問題進(jìn)行一般性論述。拓展資料：土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)？標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）成片開發(fā)的位置、面積、范圍和基礎(chǔ)設(shè)施條件等基本情況；（二）成片開發(fā)的必要性、主要用途和實(shí)現(xiàn)的功能；（三）成片開發(fā)擬安排的建設(shè)項(xiàng)目、開發(fā)時序和年度實(shí)施計(jì)劃；（四）依據(jù)國土空間規(guī)劃確定的一個完整的土地征收成片開發(fā)范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他公益性用地比例；（五）成片開發(fā)的土地利用效益以及經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益評估。法律依據(jù)：《土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》三、縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第45條規(guī)定，依據(jù)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，組織編制土地征收成片開發(fā)方案，納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃，并報省級人民政府批準(zhǔn)。土地征收成片開發(fā)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）成片開發(fā)的位置、面積、范圍和基礎(chǔ)設(shè)施條件等基本情況；（二）成片開發(fā)的必要性、主要用途和實(shí)現(xiàn)的功能；（三）成片開發(fā)擬安排的建設(shè)項(xiàng)目、開發(fā)時序和年度實(shí)施計(jì)劃；（四）依據(jù)國土空間規(guī)劃確定的一個完整的土地征收成片開發(fā)范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他公益性用地比例；（五）成片開發(fā)的土地利用效益以及經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益評估。

三、土地一級開發(fā)、二級開發(fā)都是什么意思？

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即

一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級開發(fā)，再進(jìn)入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當(dāng)長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。土地二級開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。

四、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，使之成為凈地，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃Α⑼恋仄秸┑慕ㄔO(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級階段包括：1、前期手續(xù)階段、2、組織實(shí)施階段3、土地入市階段。一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項(xiàng)核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗(yàn)收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實(shí)際操作中，這些節(jié)點(diǎn)在時間上存在交叉性。一級開發(fā)項(xiàng)目模式具體為：1、舊城改造項(xiàng)目2、城中村改造項(xiàng)目、3、舊廠房改造項(xiàng)目國有土地收購儲備項(xiàng)目、4、土地一級開發(fā)項(xiàng)目、5、中心城區(qū)棚改項(xiàng)目、6、一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目、7、土地開發(fā)棚改項(xiàng)目。雖然項(xiàng)目模式名稱存在差異，但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马?xiàng)目模式發(fā)生變化，項(xiàng)目性質(zhì)并未改變。綜上所述，土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第十六條 下級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。

五、一級土地開發(fā)一般誰來做

一級土地開發(fā)一般由政府政府或者企業(yè)也就是開發(fā)商來做。

土地一級開發(fā)是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平、五通一平或七通一平的建設(shè)條件，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

一、土地一級開發(fā)流程有哪些

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項(xiàng)目土地一級開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體

1、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

（六）土地儲備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)

（七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗(yàn)收

建設(shè)項(xiàng)目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級開發(fā)成本

2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求

3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)

4、納入市土地儲備庫

二、一級土地整理程序

根據(jù)新《土地管理法》的規(guī)定，結(jié)合各地實(shí)踐，土地整理程序一般如下：

（1）確定土地整理區(qū)域，提出工作方案。縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要和對土地利用的要求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的土地利用分區(qū)和有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，選定實(shí)施土地整理區(qū)域，制定實(shí)施土地整理工作方案。土地整理區(qū)域一般集中連片，規(guī)模視當(dāng)?shù)鼐唧w情況而定。

（2）組織進(jìn)行土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體分析土地整理潛力、綜合效益，提出具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和權(quán)屬調(diào)整的意見等，廣泛征求有關(guān)方面意見后，完善有關(guān)規(guī)劃及各類備件。

（3）依法報上級人民政府或土地管理部門審核、批準(zhǔn)。上級人民政府或土地管理部門依照有關(guān)法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，審核、批準(zhǔn)土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)與工作方案并進(jìn)行備案。土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)及工作方案批準(zhǔn)后，向社會公布。

（4）組織土地整理實(shí)施。按照批準(zhǔn)的土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)和工作方案，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行土地整理建設(shè)。

（5）確認(rèn)權(quán)屬。按照有關(guān)法律和政策規(guī)定，對調(diào)整后的土地，辦理確定土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等手續(xù)。

（6）檢查驗(yàn)收。按土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，依法由批準(zhǔn)土地整理的人民政府或土地管理部門組織進(jìn)行檢查驗(yàn)收并確定土地利用調(diào)整情況，包括耕地面積調(diào)整情況。有關(guān)資料、圖件等整理歸檔。

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文章來源參考：【頭條】天津豐厚里拆遷補(bǔ)償，豐厚莊小學(xué)

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投稿：孟子晨

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