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最高法案例解析：通過買賣方式取得的宅基地，遇征收補償應如何認定？

發布時間：
2023-11-29 10:33:56
作者：
圣運律師
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早年間，在農村存在不少“農村房屋買賣協議”，買賣合同需要雙方自愿達成合意，但基于《中華人民共共和國民法典》對于合同效力的規定，其違反了法律、行政法規的強制性規定，“農村房屋買賣協議”無效，但如果在“農村房屋買賣合同”中涉及了遇到征收相關的條款，是否也直接認定無效？今天圣運律師帶大家看一則最高法案例，學習無效的“農村房屋買賣協議”中

最高法案例解析：通過買賣方式取得的宅基地，遇征收補償應如何認定？

最高院判例案情簡介

劉先生本人非鄭州某村村民，幾年前購買了該村的宅基地，并建設了房屋；后來為了辦理集體土地使用證，劉先生就將戶籍遷入了該村，但并不享受村民待遇。后來另一非本村村民王女士與劉先生簽訂了《房屋及宅基地轉讓協議》，約定將劉先生名下的上述宅基地及附屬建筑物轉讓給王女士。并在協議中約定：如遇國家、政府及行政公用事業征用、征收，搬遷時出讓方必須無條件、無償協助受讓方領取全部足額補償款及房屋，雙方并對其他事項進行了約定。

之后，政府對涉案房屋進行拆遷改造，在對附屬物進行普查及空房驗收后，與王女士簽訂了《拆遷補償安置協議》。王女士和劉先生對拆遷補償款存在爭議，劉先生便先后提起民事訴訟和行政訴訟。民事訴訟請求確認雙方簽訂的《房屋及宅基地轉讓協議》無效，后該協議被確認無效。行政訴訟請求確認政府與王女士簽訂的《拆遷補償安置協議》無效，一審被駁回訴訟請求，二審駁回上訴，再審駁回再審申請。

圣運律師法律評析

針對《農村房屋買賣協議》，如果是村集體經濟組織外的成員，其對該村宅基地無使用權，買賣宅基地附屬房屋合同應為無效。根據國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對村集體經濟組織成員與組織外成員之間的宅基地房屋買賣合同應認定無效。但房屋買賣合同被認定無效并不必然導致拆遷補償款歸出賣人所有：若房屋買賣合同簽訂后尚未履行，買受人未支付對價，出賣人未交付房屋，雙方合同無效，恢復原狀，拆遷補償款仍歸出賣人所有；若房屋買賣合同已經履行，綜合考量合同無效時雙方過錯程度、合同履行程度、對雙方當事人的利益影響、買受人翻建擴建等情況，遵循誠實信用原則，對拆遷補償款進行公平合理的分配。

具體到本案，我們需要關注以下問題：

一、政府將補償款支付給王女士是否不當。

劉先生要求確認《房屋及宅基地轉讓協議》無效的民事訴訟是政府與王女士簽訂《拆遷補償安置協議》以后提起的。因王女士在此長期實際使用居住及拆遷改造時的房屋也為其重新改建的事實，政府根據王女士提供的《房屋及宅基地轉讓協議》等材料，與房屋的實際使用人王女士簽訂涉案《拆遷補償安置協議》，已履行了審慎審查的職責，并無不當。

二、劉先生是否可以向政府主張對其進行安置補償。

本案中，《房屋及宅基地轉讓協議》中專門約定了如遇國家、政府征收，出讓方必須無條件協助受讓方領取全部補償款及房屋等內容。雖然轉讓協議已經司法程序確認無效，但當事人在已將房屋及宅基地轉讓交付多年并已取得對價的情況下，要求確涉案《拆遷補償安置協議》無效并對其進行安置補償，有違誠信和合理原則，亦不符合法律規定。

三、《房屋及宅基地轉讓協議》中有關征收的約定是否有效。

劉先生不能處置房屋及宅基地，《房屋及宅基地轉讓協議》無效，但不等于協議的全部約定都當然無效。該約定意味著雙方在簽訂協議時已經預見到涉案房屋被征收、征用的可能，可以認定為是協議雙方對拆遷安置中所涉經濟利益作出的自由處分。并基于誠實信用原則，應當對拆遷補償款進行公平合理的分配。

溫馨提示

司法實踐中，經常會遇到多個主體、多層法律關系存在一個拆遷案件中。這需要專業能力判斷各個主體是否有問題，政府機關是否超越職權，以此展開訴訟會很有效，建議拆遷戶朋友遇到拿不準的問題，可以及時建議咨詢專業律師。

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