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城中村拆遷補償談判，城中村拆遷補償不合理怎么辦:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-14 01:22:53
作者：
圣運律師
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城中村拆遷補償談判,對城中村拆遷補償不滿意應該怎么維權,依據我國相關法律的規定，被拆遷人對城中村改造拆遷補償不滿意的，可以申請行政復議或者提起行政訴訟維護自己利益。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應

城中村拆遷補償談判，城中村拆遷補償不合理怎么辦:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、城中村拆遷補償談判,對城中村拆遷補償不滿意應該怎么維權

依據我國相關法律的規定，被拆遷人對城中村改造拆遷補償不滿意的，可以申請行政復議或者提起行政訴訟維護自己利益。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十四條被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

一、簽訂房屋拆遷補償協議的注意事項有哪些

1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。

2、合同的主要條款內容要明確很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷，在合同細節應當怎么約定沒有經驗，經常簽訂的合同內容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協議里比較重要必須明確的內容有：

(1)補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

(2)補償款的支付時間及支付方式。

(3)安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質因為地理位置決定了土地的區位價值，土地性質是住宅、工業還是商業也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產生糾紛。

(4)如果簽訂補充協議，補償協議上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協議約定為準。

二、城中村拆遷補償不合理怎么辦

的確，隨著城市發展進程，城中村改造項目，也逐漸成為征地拆遷領域的焦點。征地拆遷時，城中村的村民們如何確保自己的合法權益呢？今天，愛土拆遷律師團給大家講講講在城市房屋拆遷中，關于城中村改造涉及的拆遷需要注意的問題。

城中村已成為城市健康發展的“心病”

城中村，一般是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”。

越來越多的城市區劃內的農村被高樓大廈包圍，形成了改造和治理都很困難的城中村。大部分人對于城中村的印象都停留在“臟亂差”。隨著城市建設發展，城中村像城市發展的痼疾，影響著城市形象。

城中村改造是大勢所趨，在我們看到的新聞中，經常能夠看到哪里城中村改造，出現了多少個千萬富翁，而很少有新聞去報道城中村改造的種種亂象。尤其在城鄉二元結構的影響，城中村村民雖然在城市規劃區內，甚至處于城市黃金地塊，但是在拆遷改造中，卻是完全不一樣的待遇。

講個案例：一墻之隔，村里補償2千/平，城里補償6千/平

李先生是昆明市某村的一位村民，在自家的宅基地上建了4層樓房。拆遷人將該村列為城中村重點改造項目，出臺了方案，房屋重置成新價不到2千/平，而周邊房屋條件差不多的，只是屬于國有土地性質的房屋，卻補償了6千/平。

李先生等人不服，多次和拆遷辦協商，仍然無法達成一致，只好一直拖著不不簽字。然而項目圍擋施工后，交通阻斷，機器轟鳴，李先生一家生活也不平靜，因為施工導致的斷水斷電情況時有發生。家庭內部分歧嚴重，迫不得已，最后李先生一家只好接受了拆遷辦給的補償。

在城中村改造中，犧牲的就該是老百姓的利益嗎？當然不，怎么能保障咱們被征收人的合法利益呢，這就涉及到城中村改造拆遷補償標準的問題。

“城中村”雖然屬于城市的規劃區，但是其土地的性質屬于集體土地，而非國有土地，因此不能按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的標準進行補償。但是如果按照農村集體土地房屋的標準進行補償，那將對“城中村”村民極不公平。除了這些房屋拆遷補償等金錢利益之外，還有區位、交通便利等方面的綜合權益。如果以犧牲老百姓的合法權益為代價，成就城區改造的政績，可能由此引發一定的社會矛盾。

法規：城中村征地拆遷，應適當提高補償標準

根據2012年最高人民法院頒布的《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定，“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費”。

可知，城中村的房屋拆遷可以參照“房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”標準進行補償，此時，城中村村民可得公平合理的補償額。

因此，本文開頭的征地拆遷補償標準就非常不合理了，被征收人也無法在就近城區買房，是可以和拆遷人進行協調，提高補償的。如果協調不成，還可以走行政復議或行政訴訟。仍然不成的，就要考慮法律途徑。

三、城中村拆遷補償不滿意應該怎么維權

依據我國國有土地上房屋征收與補償條例的規定，被征收人對征收補償款決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

一、城中村改造如何進行補償（具體以地方政策為準）

(一)、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。當然各村基本參照此標準履行，也有各別村甚至會提高補償標準，如：將300平方米以套內面積發給本集體組織村民。

(二)、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算；這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。

(三)、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構進行評估確定，當然評估機構有評估具體標準。屋內裝修補償基本類似。

(四)、停產停業損失：該項費用主要很對營運性行房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內的企業或公司進行的停業期間內補償的損失，一般由協商確定或評估確定。

(五)、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標準，不能統一。

(六)、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機88元一部；熱水器100元一臺等等.如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。

(七)、其他補償或補助：各村根據以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

四、拆遷補償不合理怎么維權

法律分析：認為拆遷補償不合理的當事人，通常情況下在短時間內也不能和拆遷方達成拆遷補償協議，但政府規劃的拆遷期限并不可能無限延長，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。