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于都拆遷房補償，違約金調整的法律依據:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-16 14:12:05
作者：
圣運律師
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于都拆遷房補償,最高人民法院：關于違約金調整的主要裁判規則（二）,以下法律法規（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數據庫08、參考案例：金昌某工業氣體公司訴甘肅某環保科技公司加工合同糾紛案【裁判要旨】：合同約定的逾期付款違約金與民事公法規

于都拆遷房補償，違約金調整的法律依據:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、于都拆遷房補償,最高人民法院：關于違約金調整的主要裁判規則（二）

以下法律法規（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數據庫

08、參考案例：金昌某工業氣體公司訴甘肅某環保科技公司加工合同糾紛案

【裁判要旨】：

合同約定的逾期付款違約金與民事公法規定的遲延履行金系兩種不同且可并用的民事責任。法院判決生效后，逾期付款的違約行為在債務清償前持續存在債務人應繼續承擔逾期付款違約責任，債權人請求將違約金計算至實際清償之日的，人民法院應予支持。

最高人民法院認為，逾期付款違約金與《中華人民共和國民事近訟法》（2017年修正）第二百五十三條規定的法定遲延履行責任是兩種不同的責任，逾期付款違約責任是基于雙方合同約定，在發生逾期付款事實時產生的責任。法定遲延履行責任是一種間接強制施，兼具補償性和懲罰性，其目的是督促被執行人及時履行生效法律文書確定的義務，法定遲延履行責任與生效判決所確定的逾期付款違約責任在法律依據、性質、適用范圍等方面均存在不同。法定遲延履行責任的承擔不能免除逾期付款違約責任。

再者，根據《最高人民法院關于執行程序中計算遲延履行期間的債務利息適用法律若干問題的解釋》第一條有關“加倍計算之后的遲延履行期間的債務利息”的規定，遲延行期間的一般債務利息，根據生效法律文書確定的方法計算，違約金判決至判決生效之日，違約金只能計算至判決生效之日，之后只能按照日萬分之一點七五以欠付加工費為基數計算遲延履行金，將導致遲延履行生效判決的責任低于當事人約定的違約責任，有違合同約定。豐盛公司在清償加工費前，逾期付款的事實持續存在，二審判決認定違約責任的確認和承擔自法院裁判生效之日即終結、此后責任的承擔方式為法定遲延履行責任，對違約金計算的截止日進改判，無法律依據，應子糾正。一審判決按照久策公司的訴訟請求，判決逾期付款違約金計算至加工費實際清償之日，符合合同約定和法律規定。

【案例文號】：（2022）最高法民再77號

【案例來源】：《最高人民法院公報》2023年第08期

09、參考案例：《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》第七條規定的違約金標準人民法院不宜調整——某縣自然資源和規劃局訴安徽某房地產公司、南京某房地產公司建設用地使用權出讓合同糾紛案

【裁判要旨】：

《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》第七條規定“土地出讓合同、征地協議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國庫”。該違約金標準體現了國家維護國有土地交易市場正常秩序的意志，不屬于土地出讓合同的雙方能夠任意協商達成的條款；不能簡單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規定的利率標準進行評判。該違約金標準對土地出讓合同的雙方均具有約束力，具有督促守約和懲罰違約的功能。

【案例文號】：（2021）最高法民申2084號

10、參考案例：當事人在仲裁調解書中約定的逾期還款違約金具有懲罰性，一般不得再以其為基數計算加倍部分的債務利息——任某某與山西某房地產公司執行監督案

【裁判要旨】：

生效法律文書確定借款人應向出借人支付逾期還款的違約金，系借款人違反借款合同約定的按期還款義務而應承擔的違約責任，與逾期還款產生的債務利息在性質上具有類似性，同時還具有一定的懲罰性。因此，在進入執行程序后，根據《最高人民法院關于執行程序中計算遲延履行期間的債務利息適用法律若干問題的解釋》第一條第三款關于“加倍部分債務利息應以債務人尚未清償的除一般債務利息之外的金錢債務為基數進行計算”的規定，不應再以該違約金為基數計算加倍部分的債務利息。

【案例文號】：（2020）最高法執監37號

11、參考案例：使用籠統用語表述違約責任的，法院應根據具體違約情節確定違約責任和違約金數額——賴某娣與于都縣某興房地產建設開發有限公司等房屋拆遷安置補償合同糾紛案

【裁判要旨】：

合同約定的違約金數額雖然具體，但對違約行為使用“甲方未按本協議約定的條款全面履行”等籠統用語表述，未區分違約情節輕重程度的，可能導致違約責任的承擔與違約行為的性質、情節輕重程度嚴重不匹配。此種條款屬于違約情形約定不明，應根據違約情節的輕重確定具體違約責任和相應的違約金數額。

【案例文號】：（2018）贛民再228號

12、公報案例：周杰帥訴余姚綠城房地產有限公司商品房預售合同糾紛案

【裁判要旨】：

當事人約定的違約金超過損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”的規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的約定、履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則進行考量，作出認定。

關于違約責任的承擔，被告余姚綠城房地產開發有限公司認為雙方約定的違約金明顯過高，要求調至每日萬分之一，并且根據《商品房買賣合同》附件九"若被告逾期交房，則被告承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同，該期限內被告不承擔逾期辦證的相應違約責任及賠償責任”的約定，原告周杰帥也無權要求被告同時承擔逾期交付土地、房屋權屬證書的違約責任，對合同約定的違約金是否需要調整，法院注意到，首先《商品房買賣合同》附件九中存在“買受人同意，出賣人逾期交房且應按照本合同第十條相關約定承擔逾期交房違約責任時，買受人要求繼續履行合同的，出賣人向買受人支付的違約金總金額最高不超過買受人已付房價款的 10%”的約定。其次，在法院組織原、被告雙方現場查勘過程中，原告認可被告在2016 年10 月已對驗房時發現的滲水問題進行修復，在原告向法院提交的書面說明中也認可被告于2016年 10月 29 日讓物業工作人員通知原告滲水問題已經修復，原告也于 2016年11月11日再次去查驗房屋。但再次查驗過程中原告要求被告對東陽臺滲水的修復采取養水 24 小時觀察，并要求被告對養水后遺留的滲漏點繼續修復。后原告在2016 年年底至 2017年 11月間多次前往涉案房屋查驗，并在2016年年底以及2017 年后續指出北陽臺滲水、南臥室窗臺下滲水等問題，考量到北陽臺滲水、南臥室窗臺下滲水等問題并未在2016 年9 月30 日的驗房問題清單中，即不屬于原、被告關于“待處理好后再交房，其他驗房步驟下次再驗”的約定范圍內，且雙方也認可后續發現的滲水問題主要涉及警如樓上住戶裝修時安裝的熱水器擺放位置、陽臺水管皮圈的更換以及水管檢修口未擰緊此類通過物業協調以及配件更換檢查的問題，并不影響房屋質量，被告物業工作人員也做出了相應處理。因此綜合考慮上述因素以及原告因被告逾期交付房屋、逾期交付權屬證書所造成的損失范圍，法院認為將被告承擔的違約金從按日萬分之五、日萬分之二分別計算至交付日調整至整體按原告已付房價款的10%計算違約金較為合理。至于被告提出原告質量異議不涉及所購車位，違約金標準應按照已付房屋價款1893799元為基數計算，車位款300 000 元不應作為違約金計算基數的抗辯，法院認為，《商品房買賣合同》中對相關違約金的約定中并未對“已付房價款”作出進一步限制說明，不宜作出對格式合同提供方有利的解釋，且在房屋存在逾期交付的情況下原告也無法單獨使用附屬車位，故法院對被告上述抗辯不予支持。

【案例來源】：《最高人民法院公報》2019年第12期

13、典型案例：違約金補償性功能與懲罰性功能的區別適用

【裁判要旨】：

違約金既具有彌補守約方因對方違約遭受損失的功能即補償性功能，又具有督促當事人誠信履行合同的功能即懲罰性功能。對于違約方具有違約故意的情形，人民法院應當發揮違約金懲罰性功能，督促違約方早日履約。而對于違約方非因其自身等客觀原因導致違約的，不應過分強調違約金的懲罰性，違約金的適用應當以填補守約方損失為主。在現有證據不能反映守約方存在實際損失，違約方系因客觀原因無法履約，且其一直在能力范圍內積極履行其他合同義務的情況下，根據公平原則和誠實信用原則，可不再判決其支付違約金。

【案例文號】：（2019）最高法民終949號

14、典型案例：寧夏東義鎂業有限公司、寧夏東義投資發展有限公司買賣合同糾紛

【裁判要旨】：

最高人民法院認為，因雙方合同約定的違約金過高，違約方雖有權根據《合同法司法解釋（二）》第29條的規定，請求對約定的違約金進行調整，但應當提交能夠使人民法院對違約金約定的公平性產生懷疑的相關證據。在違約方等對該事實并未提交充分證據的情況下，原審法院根據案件事實和相關司法解釋的規定對違約金予以調整并無不當。

【案例文號】：（2020）最高法民申1152號

15、典型案例：“一屋兩租”的處理規則——農工商超市（集團）有限公司與上海伊塔納旅游用品有限公司租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

出租人“一屋兩租”，應根據合同約定向承租人承擔違約責任。只有當約定的違約金過分高于承租人所受損害和所失利益的總和時，法院才能調低違約金金額。因出租人“一屋兩租”拒絕交房，導致承租人無法享有租賃房屋使用權的增值，可以視為承租人的所失利益。出租人與案外人所簽租賃合同的租金標準可以作為所失利益數額的參考依據。違約方主張調低違約金的，應承擔違約金數額過高的舉證責任，守約方只要適當地舉證證明其損失的范圍、大小即可，無需舉證證明實際損失的具體金額。

【案例文號】：（2005）滬一中民二（民）終字第2194號

16、典型案例：青海泰陽混凝土有限公司、陜西興艾建設工程有限公司買賣合同糾紛

【裁判要旨】：

出賣人系因買受人逾期支付貨款而主張資金占用費，亦以此為由解除合同并主張解除合同違約金。因資金占用費和解除合同違約金均系基于買受人逾期支付貨款的同一行為產生，且逾期付款的損失主要表現為利息損失，故一、二審判決支持出賣人以年利率24%計算遲延履行違約金的主張，未再支持其主張的解除合同違約金，已足以彌補出賣人因買受人遲延付款造成的損失，符合本案實際情況，并無不當。

【案例文號】：（2020）最高法民申1964號

17、典型案例：江蘇智航新能源有限公司、浙江尤夫高新纖維股份有限公司買賣合同糾紛

【裁判要旨】：

合同約定每逾期一日應向買受人賠償相當逾期交貨部分貨款千分之一的違約金，并承擔由此造成的損失。買受人主張約定的違約金過高請求予以減少，法院依法酌情按年利率24%的標準計算逾期付款違約金，系法院自由裁量權的正當行使，適用法律并無不當。現買受人提出違約金仍然過高，但未說明具體理由，亦未提供相關證據，不能證明原審判決其承擔的違約金過高。

【案例文號】：（2020）最高法民申1292號

18、典型案例：江蘇天宇建設集團有限公司、河北宏揚房地產開發集團有限公司買賣合同糾紛

【裁判要旨】：

買受人未按合同的約定履行支付貨款的義務，應當承擔相應的違約責任。因買受人在一審中主張合同約定的違約金過高請求予以適當減少，一審法院在綜合考慮雙方當事人的合同履行程度、買受人的過錯程度、出賣人的預期利益等因素后，酌定違約金以保留涉案合同約定未付款項為基數，按遲延付款天數及年利率24%計算，二審法院予以維持，并無不當。

《買賣合同司法解釋》第24條第4款，適用于買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法的情形，與本案雙方已經在合同中約定了違約金及計算方法的事實不符，買受人主張應當按照《買賣合同司法解釋》第24條第4款的規定，按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率的1.95倍標準認定違約金計算標準，于法無據。

【案例文號】：（2018）最高法民申5163號

19、典型案例：廣西永和貿易有限責任公司、南寧市冠四海房地產開發有限責任公司買賣合同糾紛

【裁判要旨】：

出賣人主張按年利率18%計算違約金，但未舉證證明其實際損失，而買受人認為違約金過高，故對出賣人主張的違約金予以調整，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%計算。

【案例文號】：（2019）最高法民終124號

20、典型案例：王磊訴撫順樂活房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判結果】：

購房者與開發商簽訂的商品房買賣合同已約定違約金計算標準情況下，如因開發商原因導致遲延交房時，購房者能否要求按實際情況適當提高違約金計算標準。該情形是否符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規定。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中，雖雙方簽訂的合同中已明確約定違約金的給付標準，但因合同未能繼續履行是因為樂活公司原因造成，在王磊交納全部購房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經濟損失，因雙方約定的違約金標準明顯低于此款的中國人民銀行同期同類貸款利息，但王磊主張按低于貸款利息的存款利息計算違約金數額系其自愿行為，故王磊主張提高違約金給付標準的上訴請求于法有據，二審法院對此予以調整。判決如下：上訴人撫順樂活房地產開發有限公司于判決生效之日起十日內給付上訴人王磊違約金9219.77元及利息（利率按中國人民銀行同期活期存款利率標準計算，自2013年1月7日起至給付之日止）；負有金錢履行義務的當事人逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

【典型意義】：

在商品房買賣合同中，由于購房者與開發商所簽訂的購房合同系開發商事先擬定好的格式合同，在確定違約責任方面，購房者基本上處于弱勢地位，無改變合同條款的權利，致使開發商盡可能減少自己的違約責任。在合同履行過程中，開發商因其自身原因致使合同未能如期履行時，造成購房者較大經濟損失，而開發商會承擔較小數額的違約責任，導致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達到平衡。在此情況下，不能簡單地機械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定及《中華人民共和國民法通則》中有關公平原則的相關規定，才能更好地維護當事人的合法權益。

【案例來源】：最高人民法院2015年公布《合同糾紛典型案例》

本文轉載自“類案同判規則”，如侵刪。

二、違約金調整的法律依據

法律分析：調整違約金的規定有：1、按實際損失計算；2、考慮到合同的履行；3、當事人的過錯；4、履行合同的預期利益。在履行合同的過程中，如果約定的違約金低于造成的損失時，當事人可以向人民法院或者仲裁機構請求適當減少。當事人約定的違約金過高的，人民法院應根據實際的損失，綜合考慮合同的履行情況、以及當事人的過錯程度和預期利益，按照公平、誠實的原則衡量判決。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百七十八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

第五百七十九條當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。

第五百八十四條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

三、違約金過高調整的法律依據

違約金過高調整的法律依據為：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

那么，違約金一般是多少？

不高于實際損失的百分之三十。相關法律規定當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

綜上所述是律師為您解答的關于“違約金”的相關知識，希望以上回答能對您有所幫助。

《民法典》

第五百八十五條違約金：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

四、最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復

法律分析：《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》已于1999年1月29日由最高人民法院審判委員會第1042次會議通過，現予公布，自1999年2月16日起施行。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百七十八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

第五百七十九條當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。

五、法院主動調整違約金的依據

法律分析：法院是不會主動調整的，違約金過高只能當事人自己申請調整。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。