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大眾視野拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)房拆遷無法得到應(yīng)有補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-12-17 13:45:08
  • 作者:

    圣運律師
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大眾視野拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)遇到拆遷不能獲得補償款的原因,隨著拆遷在全國各地的興起,因拆遷引發(fā)的各種問題隨之凸顯。其中最為明顯的現(xiàn)象除了強拆、偷拆、補償費低等問題,還有小產(chǎn)權(quán)房的問題也隨拆遷的推進而越發(fā)突顯。而在拆遷實踐中,小產(chǎn)權(quán)房大多會被作為

大眾視野拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)房拆遷無法得到應(yīng)有補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、大眾視野拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)遇到拆遷不能獲得補償款的原因

隨著拆遷在全國各地的興起,因拆遷引發(fā)的各種問題隨之凸顯。

其中最為明顯的現(xiàn)象除了強拆、偷拆、補償費低等問題,還有小產(chǎn)權(quán)房的問題也隨拆遷的推進而越發(fā)突顯。

而在拆遷實踐中,小產(chǎn)權(quán)房大多會被作為違建拆除。

這一方面導致補償極低,另一方面小產(chǎn)權(quán)房的買賣也會受到極大的影響,買賣雙方都似乎會遭受不同程度上的損失。

可即使小產(chǎn)權(quán)房存在諸多問題,市場上買小產(chǎn)權(quán)的也大有人在,這又是為什么呢?下面由北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年的拆遷代理經(jīng)驗來為您講解小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房?

現(xiàn)市場上的小產(chǎn)權(quán)房是指:人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,并不是法律概念。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”

基于當下房價猛漲,且居高不下。

隨著拆遷而突顯出來的一批批小產(chǎn)權(quán)房以其低價、快速交易的有利條件迅速進入公眾視野。

但是大眾普遍缺乏對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律法規(guī)認識,多數(shù)認為只是沒有房產(chǎn)證,居住不受影響,不知道小產(chǎn)權(quán)房潛在的巨大的法律風險。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律風險

小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的時候,并沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費用,并由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,而不是國家房管部門頒發(fā)。

因此小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓有很多的限制。

最有實質(zhì)影響的就是小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

也就是說,小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房,沒有房產(chǎn)證,因此不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

再者,小產(chǎn)權(quán)房因為沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。

如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。

雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。

這里在明律師提醒大家的是:小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不會像正規(guī)商品房一樣能辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

因沒有產(chǎn)權(quán)登記,并不產(chǎn)生法定的物權(quán)效力。

也就是說賣家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。

根據(jù)法律以及相關(guān)規(guī)定,本集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的,本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮(zhèn)居民之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。

而無效后的處理規(guī)則要根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定處理。

三、小產(chǎn)權(quán)房拆遷的拆遷補償問題

在明律師在這要告訴大家的是:小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補償。

其原因主要有:

1、小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

2、在購買過程中的合同糾紛難以得到等同保護;

3、開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管,其房屋質(zhì)量難以保證;

4、因無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶,這對房產(chǎn)價值影響很大。

綜上,如若遇國家拆遷,大多會被拆遷方以違建來定義,被拆遷的小產(chǎn)權(quán)房便很難有相應(yīng)的拆遷補償。

二、小產(chǎn)權(quán)房拆遷無法得到應(yīng)有補償

購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

一、小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易

1、依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。

2、房屋交易就是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移又以辦理登記過戶手續(xù)為準,而小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證,無法辦理登記過戶手續(xù),自然無法上市交易。

二、國家政策對于小產(chǎn)權(quán)房未有規(guī)定

由于現(xiàn)階段國家還沒有對小產(chǎn)權(quán)房做出明確的規(guī)定,因此具有無法預知的風險。雖說“法不責眾”,但是購買小產(chǎn)權(quán)住房的人群相對于購買合法房產(chǎn)的人群來講只能算是“小眾”,不可能得到法律庇護,購房者也就不要抱有僥幸心理。

三、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不被法律保護

如果賣房人因自身原因毀約,購房人很難獲得補償。因為賣房人可以以小產(chǎn)權(quán)房不能交易為由,申請合同無效,法院一般會支持合同無效的請求。

四、小產(chǎn)權(quán)房無法進行貸款和抵押。

若要憑借房產(chǎn)進行抵押變現(xiàn),必須提供銀行認可的房產(chǎn)證明,而小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證,所以無法通過銀行申請貸款和抵押。

總結(jié):

小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利受到諸多限制,地位十分尷尬,如果購房者決定購買小產(chǎn)權(quán)房,對于其中的風險一定要考慮清楚,尤其是無法通過合法手段轉(zhuǎn)讓過戶,建議在條件允許的情況下不要購買此類房屋。

三、小產(chǎn)權(quán)房拆遷購房者有補償嗎

法律分析:我國拆遷賠償都要看房屋的產(chǎn)權(quán),因為小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房管局授予的產(chǎn)權(quán)證,應(yīng)該是沒有補償?shù)摹? 但是一般這種小產(chǎn)權(quán)房屋在拆遷的時候,當?shù)卣紩鄳?yīng)的協(xié)商給予一些補償和安置費。. 雖然小產(chǎn)權(quán)房不是商品房,也不具備商品房的產(chǎn)權(quán)證,買賣交易不受法律保護,但是在政府拆遷行為的時候,還是相應(yīng)的會受到法律的保護,而且政府也會相應(yīng)的給予補貼,但是和普通商品房比較起來,小產(chǎn)權(quán)房不會收到同等的待遇的。.

法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、小產(chǎn)權(quán)房子拆遷有賠償嗎

法律分析:屬于合法建筑合理取得的小產(chǎn)權(quán)房被拆遷時能獲得補償。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有獨立的房產(chǎn)證,不能過戶,購買時只能簽訂買賣合同,同時也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,非本集體成員的第三人購買得不到保護,拆遷也得不到補償。

法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償; (三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。

五、小產(chǎn)權(quán)房子拆遷怎么賠償

具體來說,小產(chǎn)權(quán)房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償,分為兩種不同情況:

1、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋,但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策,非本集體經(jīng)濟組織的成員,不得購買在集體組織所有的土地上建設(shè)的房屋,因此買賣合同歸于無效。在此情況下,應(yīng)首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有,或者屬于宅基地使用權(quán)人所有,拆遷時可以獲得補償,但拆遷安置補償?shù)睦?,只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟組織或及其成員享有。

2、小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑,對于這種情況,不予補償。由于小產(chǎn)權(quán)房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的,若涉及拆遷安置,建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。

法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當向社會公開征求意見。

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文章來源參考:【頭條】,大眾棚戶區(qū)拆遷補償

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投稿:秦雯

內(nèi)容審核:張曙光教授

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