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大眾視野拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)房拆遷無法得到應(yīng)有補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-17 13:45:08
作者：
圣運律師
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大眾視野拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)遇到拆遷不能獲得補償款的原因,隨著拆遷在全國各地的興起，因拆遷引發(fā)的各種問題隨之凸顯。其中最為明顯的現(xiàn)象除了強拆、偷拆、補償費低等問題，還有小產(chǎn)權(quán)房的問題也隨拆遷的推進而越發(fā)突顯。而在拆遷實踐中，小產(chǎn)權(quán)房大多會被作為

大眾視野拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)房拆遷無法得到應(yīng)有補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、大眾視野拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)遇到拆遷不能獲得補償款的原因

隨著拆遷在全國各地的興起，因拆遷引發(fā)的各種問題隨之凸顯。

其中最為明顯的現(xiàn)象除了強拆、偷拆、補償費低等問題，還有小產(chǎn)權(quán)房的問題也隨拆遷的推進而越發(fā)突顯。

而在拆遷實踐中，小產(chǎn)權(quán)房大多會被作為違建拆除。

這一方面導致補償極低，另一方面小產(chǎn)權(quán)房的買賣也會受到極大的影響，買賣雙方都似乎會遭受不同程度上的損失。

可即使小產(chǎn)權(quán)房存在諸多問題，市場上買小產(chǎn)權(quán)的也大有人在，這又是為什么呢？下面由北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年的拆遷代理經(jīng)驗來為您講解小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

現(xiàn)市場上的小產(chǎn)權(quán)房是指：人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，并不是法律概念。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”

基于當下房價猛漲，且居高不下。

隨著拆遷而突顯出來的一批批小產(chǎn)權(quán)房以其低價、快速交易的有利條件迅速進入公眾視野。

但是大眾普遍缺乏對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律法規(guī)認識，多數(shù)認為只是沒有房產(chǎn)證，居住不受影響，不知道小產(chǎn)權(quán)房潛在的巨大的法律風險。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律風險

小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的時候，并沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費用，并由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，而不是國家房管部門頒發(fā)。

因此小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓有很多的限制。

最有實質(zhì)影響的就是小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

也就是說，小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房，沒有房產(chǎn)證，因此不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

再者，小產(chǎn)權(quán)房因為沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。

如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

這里在明律師提醒大家的是：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不會像正規(guī)商品房一樣能辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

因沒有產(chǎn)權(quán)登記，并不產(chǎn)生法定的物權(quán)效力。

也就是說賣家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。

根據(jù)法律以及相關(guān)規(guī)定，本集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮(zhèn)居民之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。

而無效后的處理規(guī)則要根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定處理。

三、小產(chǎn)權(quán)房拆遷的拆遷補償問題

在明律師在這要告訴大家的是：小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補償。

其原因主要有：

1、小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

2、在購買過程中的合同糾紛難以得到等同保護；

3、開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，其房屋質(zhì)量難以保證；

4、因無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，這對房產(chǎn)價值影響很大。

綜上，如若遇國家拆遷，大多會被拆遷方以違建來定義，被拆遷的小產(chǎn)權(quán)房便很難有相應(yīng)的拆遷補償。

二、小產(chǎn)權(quán)房拆遷無法得到應(yīng)有補償

購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

一、小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易

1、依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。

2、房屋交易就是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移又以辦理登記過戶手續(xù)為準，而小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，無法辦理登記過戶手續(xù)，自然無法上市交易。

二、國家政策對于小產(chǎn)權(quán)房未有規(guī)定

由于現(xiàn)階段國家還沒有對小產(chǎn)權(quán)房做出明確的規(guī)定，因此具有無法預知的風險。雖說“法不責眾”，但是購買小產(chǎn)權(quán)住房的人群相對于購買合法房產(chǎn)的人群來講只能算是“小眾”，不可能得到法律庇護，購房者也就不要抱有僥幸心理。

三、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不被法律保護

如果賣房人因自身原因毀約，購房人很難獲得補償。因為賣房人可以以小產(chǎn)權(quán)房不能交易為由，申請合同無效，法院一般會支持合同無效的請求。

四、小產(chǎn)權(quán)房無法進行貸款和抵押。

若要憑借房產(chǎn)進行抵押變現(xiàn)，必須提供銀行認可的房產(chǎn)證明，而小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，所以無法通過銀行申請貸款和抵押。

總結(jié)：

小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利受到諸多限制，地位十分尷尬，如果購房者決定購買小產(chǎn)權(quán)房，對于其中的風險一定要考慮清楚，尤其是無法通過合法手段轉(zhuǎn)讓過戶，建議在條件允許的情況下不要購買此類房屋。

三、小產(chǎn)權(quán)房拆遷購房者有補償嗎

法律分析：我國拆遷賠償都要看房屋的產(chǎn)權(quán)，因為小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房管局授予的產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)該是沒有補償?shù)摹? 但是一般這種小產(chǎn)權(quán)房屋在拆遷的時候，當?shù)卣紩鄳?yīng)的協(xié)商給予一些補償和安置費。. 雖然小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，也不具備商品房的產(chǎn)權(quán)證，買賣交易不受法律保護，但是在政府拆遷行為的時候，還是相應(yīng)的會受到法律的保護，而且政府也會相應(yīng)的給予補貼，但是和普通商品房比較起來，小產(chǎn)權(quán)房不會收到同等的待遇的。.

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、小產(chǎn)權(quán)房子拆遷有賠償嗎

法律分析：屬于合法建筑合理取得的小產(chǎn)權(quán)房被拆遷時能獲得補償。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有獨立的房產(chǎn)證，不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同，同時也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，拆遷也得不到補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、小產(chǎn)權(quán)房子拆遷怎么賠償

具體來說，小產(chǎn)權(quán)房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償，分為兩種不同情況：

1、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體組織所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用權(quán)人所有，拆遷時可以獲得補償，但拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟組織或及其成員享有。

2、小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑，對于這種情況，不予補償。由于小產(chǎn)權(quán)房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。