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拆遷補償款經(jīng)典案例，上海高院關(guān)于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-19 14:38:01
作者：
圣運律師
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拆遷補償款經(jīng)典案例,2021年度上海市房屋征收補償利益分割糾紛案件十大經(jīng)典案例（五）,【案例五】:原告涂A等起訴被告涂B涂C涂D涂E涂F等共有糾紛一案 ——六兄弟姐妹對老宅的三次爭奪戰(zhàn)，居非混合房屋非居部分面積補償如何分配?[爭議

拆遷補償款經(jīng)典案例，上海高院關(guān)于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償款經(jīng)典案例,2021年度上海市房屋征收補償利益分割糾紛案件十大經(jīng)典案例（五）

【案例五】:原告涂A等起訴被告涂B涂C涂D涂E涂F等共有糾紛一案
      ——六兄弟姐妹對老宅的三次爭奪戰(zhàn)，居非混合房屋非居部分面積補償如何分配?
[爭議焦點]:
      1、私房非產(chǎn)權(quán)戶籍在冊人員應(yīng)當(dāng)如何安置?
      2、居非混合房屋非居部分面積補償應(yīng)如何分配?
[審理法院]:靜安區(qū)人民法院
[房屋性質(zhì)]:私房
[律師代理]:原告方家庭
[案情簡述]:
      上海市靜安區(qū)永興路某號系私房，產(chǎn)權(quán)面積80m2，其中居住部分建造面積55m2，非居部分建筑面積25m2。在征收之前已經(jīng)經(jīng)歷過兩次法定和遺囑繼承訴訟，第一次父親過世后，第二次母親過世后，最終按照法院的調(diào)解書達(dá)成產(chǎn)權(quán)按份共有，其中涂A占30m2，涂B、涂C、涂D、涂E、涂F各占10m2。系爭房屋有六兄弟家庭共計22個戶口，其中涂A、涂E、涂F家庭實際居住在系爭房屋，且底樓非居面積部分實際由涂A經(jīng)營書店使用。
      系爭房屋征收后，獲得征收補償款1000萬元，各方對征收利益分配無法達(dá)成一致。非居住產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)份額分配，居住產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)考慮實際居住情況，在冊戶籍人員認(rèn)為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予安置，實際經(jīng)營人認(rèn)為非居部分面積及經(jīng)營補償應(yīng)當(dāng)歸其所有。
      各方爭執(zhí)不休，原告涂A等遂委托“舊改征收律師再次提起第三次訴訟。
[一審判決]:
      一審法院審理后認(rèn)為，系爭房屋為私房，產(chǎn)權(quán)登記為涂A、涂B、涂C、涂D、涂E、涂F按份共有。私有住房的征收以產(chǎn)權(quán)平移為原則，本案中其余戶籍在冊人員亦對征收補償利益由各產(chǎn)權(quán)人取得無異議，故系爭房屋征收補償利益應(yīng)在上述六位產(chǎn)權(quán)人之間予以分割。關(guān)于居住部分的征收補償利益，征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款后應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。征收時，系爭房屋由涂A、涂E、涂F家庭實際實際居住，故與實際居住相關(guān)的征收補償利益應(yīng)用以保障涂A、涂E、涂F的居住利益，而居住部分的其余征收補償利益由各產(chǎn)權(quán)人按份取得。
      至于非居部分的征收補償利益，雖各方均確認(rèn)實際經(jīng)營者為涂A，但并未一致確認(rèn)非居部分面積單獨歸其所有，故非居部分因面積和因使用而取得的征收補償利益，本院綜合考慮產(chǎn)權(quán)份額、實際使用情況予以酌定。
      綜上，本院酌定，系爭房屋征收補償利益中涂A應(yīng)享有380萬元，涂E、涂F各享有160萬元，涂B、涂C、涂D各享有100萬元。
      判決后，各方均未提起上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
[典型意義]:
(1)關(guān)于私房非產(chǎn)權(quán)戶籍在冊人員的安置利益
      2020年3月25日《上海市高級人民法院關(guān)于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀(jì)要》
      【房屋使用人的利益保護(hù)】當(dāng)事人是否可以依據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第四十四條“被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人”的規(guī)定主張其為被安置人并要求分割征收補償利益?
      在私有房屋征收中，一般只有房屋產(chǎn)權(quán)人才是被安置人。對于房屋實際使用人，除非征收部門將其認(rèn)定為被安置人，否則不屬于征收補償法律關(guān)系主體。而房屋實際使用人基于何種法律關(guān)系居住使用被征收房屋，不因征收關(guān)系而發(fā)生改變，即原房屋居住使用關(guān)系平移至安置房屋。
      因此，征收補償關(guān)系中的被安置人以外的房屋使用人不能主張分割征收補償利益，其居住問題可基于原來法律關(guān)系如扶養(yǎng)、贍養(yǎng)等進(jìn)行主張。
      值得注意的是，上海高院上述口徑出來之后，改變了原有的私房征收利益審判分配原則，有利于非居住產(chǎn)權(quán)人，有損于居住產(chǎn)權(quán)人和實際居住戶籍在冊人員，解決了一些問題，但也產(chǎn)生了一些問題。
      比如:某基層法院法官庭后發(fā)牢騷，撇去法官的身份，其也認(rèn)為不公平，但中院就是這個口徑，她也無能為力;實務(wù)中，私房非產(chǎn)權(quán)居住人拖延搬遷，導(dǎo)致強(qiáng)拆;某基層法院法官拒絕把非產(chǎn)權(quán)在冊戶籍人員追加為當(dāng)事人，要求另案起訴，造成訴累。等等。
      《物權(quán)法》頒布之后，上海高院為了統(tǒng)一法律適用，對私房物權(quán)的權(quán)利保障無可厚非，但現(xiàn)有列入征收范圍的私房大部分形成于我國產(chǎn)權(quán)制度并未完善的六七十年代，那時候的私房有歷史形成原因，比如登記、翻建、重建等，與我國產(chǎn)權(quán)制度完善后形成的私房不可同日而語。因此，征收補償利益分配中一刀切過度強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的做法顯然會引發(fā)新的矛盾。
      實務(wù)中，一些有智慧的法官尊重房屋來源、考慮歷史因素，運用公平原則予以酌情分配，值得點贊。
(2)居非混合房屋非居部分面積補償?shù)臍w屬
      非居部分面積補償一般分為兩部分，一部分為非居面積補償，一部分為經(jīng)營相關(guān)補償。
      《上海市高院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》及《2011年上海高院動遷新政后動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述》相關(guān)意見。
      對非居住補償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的人是該房屋的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
      據(jù)此，非居部分面積補償除非有特別約定，否則一般由產(chǎn)權(quán)人按產(chǎn)權(quán)份額分配;而經(jīng)營的相關(guān)補償，比如裝修、搬遷及停產(chǎn)停業(yè)補償?shù)葢?yīng)歸屬實際經(jīng)營人。

二、上海高院關(guān)于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見

滬高法(2000)687號

1.本意見所稱房屋拆遷民事案件，是指拆遷人和被拆遷人之間因城市房屋拆遷而發(fā)生爭議，從而提起民事訴訟的房屋拆遷協(xié)議糾紛、要求安置補償糾紛，及要求拆遷賠償?shù)劝讣?/p>

未取得拆遷許可，由于村鎮(zhèn)建設(shè)等需要使用集體土地而發(fā)生的平等主體之間因拆除房屋引起的爭議，不屬于本規(guī)定所稱房屋拆遷民事案件。

2.在拆遷期限內(nèi)，拆遷人起訴要求被拆遷人履行協(xié)議中關(guān)于搬遷義務(wù)的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴，并告知拆遷人根據(jù)拆遷有關(guān)法律規(guī)定，依程序向區(qū)、縣房管局申請限期拆遷，由區(qū)、縣房管局報請同級人民政府作出責(zé)令限期搬遷的決定。

3.在拆遷期限內(nèi)，被拆遷人和拆遷人未簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人起訴要求拆遷人安置補償?shù)模瑧?yīng)告知其根據(jù)拆遷法律規(guī)定，申請房管部門進(jìn)行拆遷裁決。

4.房屋拆遷民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管轄。

5.審理中，對于涉及拆遷協(xié)議中未起訴的私房產(chǎn)權(quán)人、公房使用權(quán)人的，應(yīng)將其列為第三人，但原告未就拆遷協(xié)議起訴，僅要求拆遷安置的除外。

6.拆遷人委托拆遷，被委托單位以自己名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，由拆遷人承擔(dān)有關(guān)民事責(zé)任。

7.被拆遷房屋為共有產(chǎn)，拆遷人和部分共有產(chǎn)人簽訂協(xié)議，或部分共有產(chǎn)人以其余共有產(chǎn)人的被委托人身份簽約，其余共有產(chǎn)人要求確認(rèn)協(xié)議無效，經(jīng)審查委托關(guān)系不能成立的，應(yīng)予支持;部分共有產(chǎn)人以個人名義簽約，并保證承擔(dān)法律后果，但無證據(jù)證明其他共有產(chǎn)人同意，其他共有產(chǎn)人要求確認(rèn)協(xié)議無效并予以安置的，應(yīng)予支持。

人民法院判決確認(rèn)協(xié)議無效的，應(yīng)同時判令返還財產(chǎn)或賠償損失，對被拆遷人提出要求安置訴訟請求判決支持的，應(yīng)要求拆遷人提供相應(yīng)房源，如拆遷人無房源的，可視情況參照貨幣化安置的有關(guān)政策規(guī)定，判決貨幣安置。對按規(guī)定可回搬安置，但拆遷人又無法提供房源的，可參照回搬地區(qū)的同類房屋，判決貨幣安置。

8.拆遷安置協(xié)議合法有效，但由于拆遷人的原因，致拆遷協(xié)議安置房源無法落實，應(yīng)判令拆遷人另行提供房源安置或支付同等價值的貨幣。

9.私房所有人放棄保留產(chǎn)權(quán)，且戶口不在拆遷范圍內(nèi)的，拆遷人就拆遷安置補償僅與私房所有人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分有效;拆遷人就拆遷安置補償僅與房屋使用人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分無效。

10.公房承租人與拆遷人簽訂拆遷協(xié)議侵犯其他使用人應(yīng)有的被安置權(quán)，其他使用人起訴要求確認(rèn)協(xié)議無效并要求安置的，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無效或部分無效，并判令拆遷人予以安置。

11.私房所有人和個體工商戶不一致的，私房所有人與拆遷人簽訂協(xié)議，處分個體工商戶的權(quán)利，個體工商戶就此起訴要求確認(rèn)拆遷協(xié)議無效或要求安置的，應(yīng)予支持。

12.私房所有人的子女、親屬或其他同住人非經(jīng)私房所有人明確委托，以私房所有人的名義簽訂協(xié)議，或以自己的名義簽訂協(xié)議，處分私房所有人的財產(chǎn)并取得安置補償，私房所有人在知道自己權(quán)利被侵犯之日起二年內(nèi)提出異議的，不以視為委托或授權(quán)為由駁回私房所有人的訴訟請求。

13.拆遷雙方在房屋拆遷裁決未撤銷的情況下，又簽訂拆遷協(xié)議，后以拆遷協(xié)議糾紛訴至法院，要求確認(rèn)拆遷協(xié)議無效的，人民法院不以裁決未撤銷作為確認(rèn)協(xié)議無效的理由。

14.拆遷雙方在拆遷期限屆滿后簽訂拆遷安置協(xié)議，引發(fā)糾紛訴至法院的，人民法院不以已過拆遷期限為由確認(rèn)拆遷協(xié)議無效。

15.拆遷協(xié)議中明確不予安置或者未明確是否予以安置的被拆遷人提起訴訟，未要求確認(rèn)協(xié)議效力，僅要求拆遷人進(jìn)行安置的，審理中可就其應(yīng)否安置作出判決，而不審查協(xié)議的效力。拆遷人因此而要求確認(rèn)拆遷協(xié)議無效的，應(yīng)告知其另行起訴。

16.拆遷協(xié)議當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人請求人民法院增加違約金的，人民法院可予以支持;約定的違約金過分高于損失，當(dāng)事人請求人民法院適當(dāng)減少的，人民法院可予以支持。

17.協(xié)議對延長過渡期的過渡費約定低于有關(guān)規(guī)定的，按規(guī)定;高于有關(guān)規(guī)定的從約定。

三、上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定

法律分析：為規(guī)范征收集體土地房屋補償行為，維護(hù)征地范圍內(nèi)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，上海市人民政府發(fā)布了《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》，其中詳細(xì)規(guī)定了上海市征收集體土地實施房屋補償?shù)母黜椧?guī)定。

法律依據(jù)：上海市人民政府發(fā)布的《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》

第二條在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)征收集體土地中實施房屋補償?shù)模ㄒ韵潞喎Q“征地房屋補償”），適用本規(guī)定。

第三條征地房屋補償，應(yīng)當(dāng)遵循“程序正當(dāng)、公平補償、結(jié)果公開”的原則，保障被征地農(nóng)民的居住條件，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

第四條市土地管理部門是本市征地房屋補償工作的主管部門。

市和區(qū)（縣）發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、社會保障、房屋管理、財政、工商、審計、監(jiān)察等部門應(yīng)當(dāng)協(xié)同做好征地房屋補償工作。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)配合做好征地房屋補償工作。

第五條區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

區(qū)（縣）土地管理部門組織實施本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

區(qū)（縣）土地管理部門下屬的征地事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下稱“區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)”）具體實施征地房屋補償工作。

第六條征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。