一、大興永定河拆遷補(bǔ)償,關(guān)于印發(fā)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)》的通知

拆遷評(píng)估規(guī)則各地區(qū)有所區(qū)別，現(xiàn)整理一篇北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)作為了解與參考。

北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)

第一條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià))，按照本規(guī)則第二條至第七條規(guī)定評(píng)估確定。

第三條房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

第四條基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)，是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。

住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由市國(guó)土資源和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市國(guó)土房管局)制定并定期公布(見(jiàn)附件一)。土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》(見(jiàn)附件二)確定。

被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地權(quán)屬證明文件沒(méi)有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門(mén)實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。

第六條被拆遷房屋重置成新價(jià)的評(píng)估，按照《北京市房屋估價(jià)辦法》(京房地評(píng)字〔1996〕573號(hào))和《北京市住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》(京房地評(píng)字〔1999〕655號(hào))執(zhí)行。

第七條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規(guī)定，房改危改區(qū)內(nèi)被拆遷私有房屋(不含已購(gòu)公有住房)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，按照危改前的市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所調(diào)換房屋的價(jià)格按照前款規(guī)定評(píng)估。

第八條非住宅房屋拆遷評(píng)估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(京房地評(píng)字[1999]656號(hào))執(zhí)行，也可以按照國(guó)家規(guī)定的其他評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

第九條本規(guī)則是由市國(guó)土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

附件一：

住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍

一、住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表

單位：元／建筑平方米

土地級(jí)別

基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)房?jī)r(jià)

一級(jí)

二級(jí)

三級(jí)

四級(jí)

五級(jí)

六級(jí)

七級(jí)

八級(jí)

九級(jí)

十級(jí)

二、住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍

一級(jí)：

西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門(mén)西大街—地安門(mén)東大街—張自忠路—東四北大街—東四南大街—東單北大街—崇文門(mén)內(nèi)大街—崇文門(mén)西大街—前門(mén)東大街—前門(mén)西大街—宣武門(mén)東大街—宣武門(mén)內(nèi)大街—西單北大街;所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

二級(jí)：

廣安門(mén)內(nèi)大街—廣安門(mén)北濱河路—西二環(huán)護(hù)城河引水渠—三里河路—西直門(mén)外大街—北二環(huán)路—東直門(mén)北大街—東直門(mén)外斜街—東三環(huán)北路—東三環(huán)中路—通惠河—廣渠門(mén)北濱河路—廣渠門(mén)內(nèi)大街—珠市口東大街—珠市口西大街—騾馬市大街—廣安門(mén)內(nèi)大街;所圍地區(qū)除一級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

三級(jí)：

勁松路—廣渠門(mén)南濱河路—方莊路—群星路—蒲黃榆路—永定門(mén)東濱河路—永定門(mén)西濱河路—右安門(mén)東濱河路—右安門(mén)西濱河路—豐臺(tái)北路—蓮花河—西三環(huán)中路—太平東路—萬(wàn)壽路—朱各莊路—西翠路—西八里莊路—西三環(huán)北路—長(zhǎng)春橋路—藍(lán)靛廠北路—巴溝路—蘇州街—海淀路—中關(guān)村大街—北三環(huán)西路—北三環(huán)中路—北辰路—北四環(huán)中路—北辰東路—大屯路—北苑路—北四環(huán)東路—惠新西街—櫻花園西街—北三環(huán)東路—西壩河—霄云里南街延長(zhǎng)線至亮馬橋路—棗營(yíng)路—朝陽(yáng)公園西路—農(nóng)展館南路—甜水園西街—金臺(tái)路—西大望路—建國(guó)路—金臺(tái)西路南延長(zhǎng)線—京秦鐵路—東三環(huán)中路—東三環(huán)南路—?jiǎng)潘陕?所圍地區(qū)除一、二級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

四級(jí)：

1.西四環(huán)中路—西四環(huán)北路—北四環(huán)西路—萬(wàn)泉河路—頤和園路—清華西路—圓明園東路—雙清路—清華東路—大屯路—北小河—小營(yíng)路北延長(zhǎng)線—小營(yíng)北路—關(guān)莊路—北四環(huán)東路—東四環(huán)北路—東四環(huán)中路—朝陽(yáng)路—十里堡路南側(cè)延長(zhǎng)線—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延長(zhǎng)線—周莊路—南三環(huán)東路—南三環(huán)中路—南三環(huán)西路—菜戶營(yíng)南路—蓮花河—涼水河西延線—西三環(huán)南路—西三環(huán)中路—蓮花池西路—蓮花河—西四環(huán)中路;所圍地區(qū)除一至三級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

2.望京地區(qū)(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰東街)

3.酒仙橋地區(qū)

五級(jí)：

1.青龍橋—北五環(huán)西路—北五環(huán)中路—北五環(huán)東路—東五環(huán)北路—東五環(huán)中路—京秦鐵路—東四環(huán)中路—東四環(huán)南路—南四環(huán)東路—南四環(huán)中路—南四環(huán)西路—西四環(huán)南路—豐臺(tái)西路—程莊路—小屯路—吳家村路—八寶山南路—魯谷路西段—京原公路—西五環(huán)中路—西五環(huán)北路—北五環(huán)西路—青龍橋;所圍地區(qū)除一至四級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

2.清河居住小區(qū)

3.上地開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)軟件園區(qū)

4.北苑居住小區(qū)

六級(jí)：

1.朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)除一至五級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)

2.海淀區(qū)國(guó)家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍?zhí)堵贰郊咕€以南，除一至五級(jí)地價(jià)區(qū)以外的地區(qū)

3.豐臺(tái)區(qū)永定河以東除一至五級(jí)地價(jià)區(qū)以外的地區(qū)

4.昌平區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)和龍城花園、回南路、太平莊以南地區(qū)

5.順義區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)和天竺地區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

6.大興區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)及西紅門(mén)鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

7.通州區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)

七級(jí)：

1.海淀區(qū)國(guó)家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍?zhí)堵贰郊咕€以北地區(qū)

2.豐臺(tái)區(qū)永定河以西地區(qū)

3.昌平區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)的區(qū)政府所在地建成區(qū)內(nèi)除六級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)

八級(jí)：

1.房山區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)的區(qū)政府所在地建成區(qū)

2.懷柔縣、平谷縣、密云縣、延慶縣的縣城建成區(qū)

3.規(guī)劃市區(qū)外除五至七級(jí)地價(jià)區(qū)以外的市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和主要建制鎮(zhèn)

九級(jí)：

市域范圍內(nèi)，除一至八級(jí)地價(jià)區(qū)外的平原地區(qū)

十級(jí)：

市域范圍內(nèi)，除一至九級(jí)地價(jià)區(qū)外部的其他地區(qū)

附件二：

住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)(K)表

規(guī)劃容積率r′

修正系數(shù)K

現(xiàn)狀容積率r

二、北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)

本市城市房屋拆遷，必須符合城市規(guī)劃，適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)危舊房改造，有利于改善生態(tài)環(huán)境和保護(hù)文物古跡。本市危舊房改造采取多種形式推進(jìn)，鼓勵(lì)居民結(jié)合住房制度改革實(shí)施危舊房改造。拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人和被拆遷租賃房屋的承租人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

市國(guó)土資源和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市國(guó)土房管局)主管本市城市房屋拆遷管理工作，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督檢查。區(qū)、縣房屋行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)、縣國(guó)土房管局)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作。市和區(qū)、縣人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，做好城市房屋拆遷工作。

建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證后，方可作為拆遷人實(shí)施拆遷。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。市和區(qū)、縣國(guó)土房管局不得接受拆遷委托。

區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告。拆遷公告應(yīng)當(dāng)載明拆遷許可證批準(zhǔn)文號(hào)、拆遷人、工程名稱(chēng)、拆遷范圍和搬遷期限等。拆遷期限是指拆遷公告規(guī)定的被拆遷人或者房屋承租人與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。

一、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴

1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。裁決應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定。

①先裁后訴。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經(jīng)程序。拆遷當(dāng)事人發(fā)生糾紛，應(yīng)先由房屋拆遷行政主管部門(mén)裁決，對(duì)行政裁決不服的才能請(qǐng)求司法救濟(jì)。

②裁決的結(jié)果是強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)。在裁決規(guī)定的期限內(nèi)被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕搬遷的，無(wú)論是否提起訴訟，縣級(jí)以上人民政府可責(zé)令強(qiáng)制拆遷，或由房屋管理部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

③裁決的強(qiáng)制執(zhí)行力不排除當(dāng)事人的訴權(quán)。當(dāng)事人對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，有的按民事，有的按行政案件受理。

2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第一條為加強(qiáng)本市城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

三、拆遷房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)參考

房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的方法有：

1.根據(jù)實(shí)際評(píng)估時(shí)間點(diǎn)計(jì)算重置價(jià)值；

2.預(yù)估預(yù)期收益進(jìn)行計(jì)算；

3.參照類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值；

4.預(yù)估土地開(kāi)發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算；

5.評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的價(jià)值。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的方法有哪些

股權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的方法有：

1、收益法。通過(guò)資本化或折現(xiàn)被評(píng)估企業(yè)的預(yù)期收益來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路；

2、市場(chǎng)法。將評(píng)估對(duì)象與市場(chǎng)上已有可比交易案例的可比上市公司、企業(yè)、股東權(quán)益、證券等資產(chǎn)進(jìn)行比較，以確定評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)法中常用的方法是上市公司比較法和交易案例比較法；

3、成本法。又稱(chēng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是在合理評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。

二、危險(xiǎn)房屋拆除建筑物有賠償嗎？

危房拆除有補(bǔ)償，危房拆除補(bǔ)貼計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.房屋價(jià)值補(bǔ)償按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。

2.搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償由征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

三、土地使用權(quán)評(píng)估方法有哪些

土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法主要有以下幾種

1、成本法。針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，通常叫做成本積算法，即對(duì)取得士地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)

行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。該方法與市場(chǎng)比較法正好相反，適合在鄉(xiāng)鎮(zhèn)等市場(chǎng)不活躍的地方，但是同樣也要求周邊區(qū)域有相關(guān)案例，有明確征地補(bǔ)償文件。運(yùn)用的前提是要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)榈厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)這些文件的規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)需要經(jīng)過(guò)調(diào)查才能確定。

2、市場(chǎng)比較法。根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將需要評(píng)估的土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，并以此估算土地客觀合理價(jià)格，這是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中最常用的基本方法之一。該方法主要適合地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊需要有很多可以參照的市場(chǎng)案例。但是有一個(gè)缺陷，就是對(duì)案例的收集要求較高，因?yàn)橛形淖钟涗浀氖袌?chǎng)案例的收集比較困難，大多數(shù)時(shí)候只能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查。

3、剩余法。房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)等于土地使用權(quán)價(jià)值加上房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、收益還原法。又稱(chēng)收益法、收益資本化法等主要是運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑Y本化率，將預(yù)期的估計(jì)對(duì)象未來(lái)各個(gè)階段的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出待估土地價(jià)格的一種方法。該方法的適用范圍較小，只適用于有收益或者有潛在收益的土地。

5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除項(xiàng)目的建造成本，管理、銷(xiāo)售、融資、稅收等各項(xiàng)費(fèi)用，以及利潤(rùn)等，以此來(lái)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)的方法。基本公式為：地價(jià)等于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值減去建造成本減去管理費(fèi)減去銷(xiāo)售費(fèi)用減去利息減去稅費(fèi)減去利潤(rùn)。此方法主要用于待開(kāi)發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地以及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較多的地區(qū)。使用過(guò)程中需要首先用市場(chǎng)比較法求取待估土地預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中，對(duì)待估地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查和分析，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)估人員對(duì)周邊相關(guān)工程承包價(jià)格有一個(gè)比較清晰明確的了解。

6、基準(zhǔn)地價(jià)法。對(duì)于城市土地使用權(quán)的價(jià)值，近年來(lái)進(jìn)行了大范圍的基雅地價(jià)評(píng)定工作，并且已得出城市不同級(jí)別的上地的基準(zhǔn)跑價(jià)，這對(duì)于衡量城市土地使用權(quán)的價(jià)值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別，同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價(jià)法。土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。只有道路系統(tǒng)完整、且要求有路線價(jià)、深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表，比較苛刻，因此實(shí)踐中很少采用。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

四、北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定

北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定為規(guī)范房屋拆遷評(píng)估行為，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第一條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估活動(dòng)的，適用本規(guī)定。

第二條從事房屋拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)須是具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)，并經(jīng)市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定、公布的可以從事房屋拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第三條拆遷人應(yīng)當(dāng)委托具有拆遷評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。

第四條拆遷入應(yīng)在依法取得《房屋拆遷許可證》或者由區(qū)、縣拆遷主管部門(mén)簽發(fā)的房屋拆遷價(jià)格評(píng)估通知書(shū)后方可委托評(píng)估。

第五條拆遷人應(yīng)與委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)就委托事項(xiàng)簽訂《房屋拆遷評(píng)估合同》。

第六條拆遷人應(yīng)在約定期限內(nèi)提供評(píng)估必需的資料，協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)勘察等工作。

第七條受托評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》及拆遷法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

第八條估價(jià)報(bào)告必須由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章后可生效。評(píng)估報(bào)告一式三份，拆遷人與被拆遷人各執(zhí)一份，一份報(bào)區(qū)、縣國(guó)土房管局備案。

第九條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時(shí)間向委托人出具評(píng)估報(bào)告。

第十條受托評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)為當(dāng)事人就估價(jià)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題提供咨詢服務(wù)。

第十一條評(píng)估機(jī)構(gòu)按國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定收取評(píng)估費(fèi)。

第十二條被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評(píng)估，重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果不一致的，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定，并按認(rèn)定結(jié)果補(bǔ)償；拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定不成的，一方可以向區(qū)、縣國(guó)土房管局提出申請(qǐng)，由區(qū)、縣國(guó)土房管局指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)雙方提交的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。復(fù)核的費(fèi)用，由申請(qǐng)人承擔(dān)；但復(fù)核結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果差額超過(guò)復(fù)核結(jié)果5％(含)的，由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。

第十三條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)定，依法執(zhí)業(yè)。凡有下列行為之一的，取消其房屋拆遷評(píng)估資格，并予以公告：



(一)違背獨(dú)立、客觀、公正原則，出具虛假評(píng)估報(bào)告的；



(二)惡意串通，損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；



(三)允許他人借用自己名義從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的；



(四)違反《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》，情節(jié)嚴(yán)重的；



(五)以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用的；



(六)不履行評(píng)估咨詢義務(wù)的；



(七)其他違法、違規(guī)行為。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不按照規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，責(zé)任人構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十四條本規(guī)定自發(fā)布之日起實(shí)施。

五、北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）

第一條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià))，按照本規(guī)則第二條至第七條規(guī)定評(píng)估確定。

第三條房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

第四條基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)，是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由市國(guó)土資源和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市國(guó)土房管局)制定并定期公布(見(jiàn)附件一)。土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》(見(jiàn)附件二)確定。被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地權(quán)屬證明文件沒(méi)有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門(mén)實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。

第六條被拆遷房屋重置成新價(jià)的評(píng)估，按照《北京市房屋估價(jià)辦法》(京房地評(píng)字〔1996〕573號(hào))和《北京市住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》(京房地評(píng)字〔1999〕655號(hào))執(zhí)行。

第七條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規(guī)定，房改危改區(qū)內(nèi)被拆遷私有房屋(不含已購(gòu)公有住房)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，按照危改前的市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所調(diào)換房屋的價(jià)格按照前款規(guī)定評(píng)估。

第八條非住宅房屋拆遷評(píng)估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(京房地評(píng)字〔1999〕656號(hào))執(zhí)行，也可以按照國(guó)家規(guī)定的其他評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

第九條本規(guī)則是由市國(guó)土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

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投稿：蘇雪

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