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拆遷補償計算書，拆遷補償過程中的隱形陷阱有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-28 22:39:00
作者：
圣運律師
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拆遷補償計算書,如何避免征收補償標(biāo)準(zhǔn)中的隱性陷阱,法律分析：在征收補償中，往往存在著各種隱性陷阱。征收方為了盡可能少支付賠償金，可能會利用各種手段降低地價或評估房屋價值。因此，居民在征收過程中需謹(jǐn)慎，并在有必要的情況下，請律師協(xié)助。法律依據(jù)

拆遷補償計算書，拆遷補償過程中的隱形陷阱有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償計算書,如何避免征收補償標(biāo)準(zhǔn)中的隱性陷阱

法律分析：在征收補償中，往往存在著各種隱性陷阱。征收方為了盡可能少支付賠償金，可能會利用各種手段降低地價或評估房屋價值。因此，居民在征收過程中需謹(jǐn)慎，并在有必要的情況下，請律師協(xié)助。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國物權(quán)法》第十九條：不得征收居民的住房和土地，但在國家利益和公共利益的情況下，應(yīng)當(dāng)給予補償。

2.《中華人民共和國土地管理法》第三十九條：用于城市建設(shè)的農(nóng)村土地征收，應(yīng)當(dāng)給予被征收人相當(dāng)于土地使用權(quán)價值的補償，并給予相應(yīng)的安置。

3.《中華人民共和國征收與補償條例》第十一條：征收應(yīng)當(dāng)按照公開、公正、公平的原則，對被征收人及其他利害關(guān)系人進行聽證、協(xié)商，聽取被征收人及其他利害關(guān)系人的意見和建議。

4.《中華人民共和國征收與補償條例》第二十二條：評估機構(gòu)和評估人員應(yīng)當(dāng)按照評估辦法評估被征收的財產(chǎn)，并出具評估報告。

5.《中華人民共和國征收與補償條例》第三十一條：征收補償款應(yīng)當(dāng)由征收機關(guān)按照征收補償計算書的內(nèi)容一次性支付。

（注：以上法律僅為部分相關(guān)法律，不完全列舉，詳細應(yīng)以具體法律規(guī)定為準(zhǔn)。）

二、拆遷補償過程中的隱形陷阱有哪些

法律分析：簽訂拆遷補償協(xié)議時，被拆遷人經(jīng)常面臨的陷阱包括回遷存在的陷阱、協(xié)議約定不夠具體明確、五證不齊全、拆遷方未當(dāng)場簽字蓋章合同被篡改等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

三、拆遷補償過程出現(xiàn)的隱形陷阱有哪些？

法律分析：

拆遷中經(jīng)常出現(xiàn)的隱形陷阱：一、拿政策說事。政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規(guī)范和限制政府權(quán)力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現(xiàn)實中，拆遷方大都會拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實這是錯誤的。雖然我國目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》中就土地征收補償適用問題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償”已經(jīng)設(shè)定了我國征收補償要達到市場價格這一合理標(biāo)準(zhǔn)的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設(shè)定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會輕易地被征收方所牽制了。二、評估報告。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。”第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。”的規(guī)定，無論從評估機構(gòu)的選擇還是評估結(jié)果的異議，都對被拆遷人進行了法律保護。可是在實際當(dāng)中，評估報告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評估機構(gòu)，根本不會與被拆遷人協(xié)商選定，而且拆遷方選定的評估機構(gòu)也并不能保證具有相應(yīng)的評估資質(zhì)，評估結(jié)果更是讓被拆遷人瞠目結(jié)舌。拆遷時為了公平起見，選定評估機構(gòu)對被征收房屋按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機構(gòu)，評出的價格自然是“內(nèi)定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個評估機構(gòu)，評出的結(jié)果，政府又不予認(rèn)可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報告來說補償，宅基地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點的被征收土地的價值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價格，讓被拆遷人交差價，使得被征收土地農(nóng)民苦不堪言，這種評估本身已經(jīng)偏離了合理補償?shù)姆ㄖ诬壍溃瑖?yán)重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報告其實并不是補償問題的關(guān)鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強拆房屋一樣，評估報告已經(jīng)成為拆遷方為了達到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。三、補償決定書。補償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后出現(xiàn)的概念，在這之前對應(yīng)的是拆遷裁決書。房屋征收補償決定，是指國家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)沒有達成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關(guān)規(guī)定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。征收補償決定書雖然是在規(guī)定期限內(nèi)補償協(xié)議達不成時，政府進行拆遷所必須的一道手續(xù)。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經(jīng)打開。政府在具備相應(yīng)的手續(xù)之后，可以動用公權(quán)力對公民的房屋強制進行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現(xiàn)實生活中，一些政府部門濫用公權(quán)力，在補償決定書中規(guī) 定較低的補償額，然后對公民實施強拆，造成了一系列負(fù)面影響。而集體土地上與此補償決定書相對應(yīng)的則是責(zé)令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會開啟強拆或者強征的大門，因此對被拆遷人來說，是個非常危險并且需要認(rèn)真對待的文件。現(xiàn) 實中，很多被拆遷人因為長期以來與拆遷方因補償問題協(xié)商不快，自然會產(chǎn)生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動相關(guān)的程序進行阻止，這可就掉進可無底深淵，到頭來房子被強拆了還無法說理，因為補償決定書是合法的，拆遷方啟動這個程序是受法律保護的，但是，啟動這項程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應(yīng)的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán) 人不明確”，而且，作出補償決定后要在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復(fù)議或依法提起行政訴訟的權(quán)利等等，如果被拆遷人對相關(guān)的法律規(guī)定不熟悉，很容易掉進陷阱，被征收方“合法地”強拆。四、安置補償協(xié)議。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

四、征地補償標(biāo)準(zhǔn)是否存在法律漏洞？

法律分析：征地補償標(biāo)準(zhǔn)存在法律爭議，但并未出現(xiàn)法律漏洞。法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國征收與補償條例》第六條規(guī)定：政府依法征收土地，應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、及時、充分的原則確定征收補償和安置補償標(biāo)準(zhǔn)。

2.《中華人民共和國憲法》第十二條規(guī)定：國家對任何組織或者個人不得侵犯公民的合法財產(chǎn)權(quán)益。

3.《中華人民共和國土地管理法》第十五條規(guī)定：國家保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的利益，保障農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定和不可侵犯，保護土地權(quán)益人的合法權(quán)益。

因此，征地補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合公平、合理、及時、充分的原則，并且保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的利益，保障農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定和不可侵犯，以保護土地權(quán)益人的合法權(quán)益。雖然存在爭議，但征地補償標(biāo)準(zhǔn)并不存在法律漏洞。