一、農(nóng)村拆遷對安置房不滿意，能否進行置換？2021年農(nóng)村拆遷新規(guī)解讀

近日，“十四五”推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化規(guī)劃審議通過，明確了農(nóng)村發(fā)展與改革的目標任務。而為了全面實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，目前實施鄉(xiāng)村建設、深化農(nóng)村改革等行動都在有序推進當中，并取得了良好的進展。但發(fā)展建設，自然會面臨到許多拆遷的問題，就比如補償及安置等相關(guān)權(quán)益。很多時候，在安排安置房后，一些農(nóng)民朋友對于地段、樓層不滿，或者出于質(zhì)量問題的考究，想要進行置換，那么是否可行呢?關(guān)于農(nóng)村拆遷的種種疑問，下面一起來看看有關(guān)2021年農(nóng)村拆遷的最新規(guī)定。

農(nóng)村拆遷安置補償標準是什么?

      農(nóng)村拆遷安置補償主要包括有:

      1、搬遷安置費;

      2、臨時安置補助費;

      3、超過過渡期限的臨時安置補助費;

      4、非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

      不同地區(qū)補償標準不一，具體數(shù)額及計算方式詳見各地出具標準。而至于能獲得多大面積的安置房，目前法律沒有硬性規(guī)定，主要看地方政策，總的來說有三種類型:

      1、按戶籍人口數(shù)量

      戶籍人口數(shù)量中排除已經(jīng)享受拆遷安置補償政策的人口后，乘以人均安置面積即為總的安置面積。

      2、按房屋面積或宅基地面積

      有的地方按照房屋面積乘以一定系數(shù)確定，有的地方則按宅基地面積的一定百分比確定。

      3、混合模式

      即可以根據(jù)具體情況來選擇按戶籍人口數(shù)量，還是按建筑面積來確定安置面積。

對于安置房不滿意，可以進行置換嗎?

      是可以的。產(chǎn)權(quán)置換本來就是被拆遷戶所享有的權(quán)利，不過需要在簽訂安置補償協(xié)議之前就要協(xié)商好，比如安置房的樓層、地段等等。但如果已經(jīng)選好了房而且也簽好了字，一般就不能進行更換了。

      而對于安置房質(zhì)量有爭議的，拿出質(zhì)量問題的相關(guān)憑證，可要求維修或更換。注意質(zhì)量保證期限，一般是兩年，防水等是五年，超過保修期限的需要收費維修。另外，還有像實測面積與合同面積不符、開發(fā)商逾期交房等常見行為，這些情況下是可以申請退房的。

農(nóng)村拆遷安置房能辦理房產(chǎn)證嗎?

      如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。房產(chǎn)證辦理流程如下:房地產(chǎn)評估→交營業(yè)稅→房產(chǎn)證過戶→交易費(按房屋3元/平方米收，簽完字后，還需要到當?shù)刎斦纸黄醵?→領(lǐng)取房產(chǎn)證。

      而進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證的安置房，就可以上市交易了。交易情況也分為三種:

      1、村里統(tǒng)一規(guī)劃建房

      這種屬于小產(chǎn)權(quán)房，只供農(nóng)業(yè)人口居住。因此，不可以上市交易，只允許在村集體經(jīng)濟組織成員中內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

      2、政府劃撥土地建房

      這類房屋土地產(chǎn)權(quán)不完整，需要等五年后才能上市交易，但需要補繳土地出讓金。

      3、完全產(chǎn)權(quán)的商品房

      農(nóng)村拆遷時，政府提供商品房房源，對農(nóng)民直接進行貨幣補償，由農(nóng)民自主選擇購買住房。這類房屋具有全完產(chǎn)權(quán)，可以自由進行交易。

農(nóng)村拆遷其他補償標準明細

      除了拆遷安置補償之外，農(nóng)村拆遷涉及到的房和地的補償才是大頭。具體如下:

      1、農(nóng)房拆遷補償

      農(nóng)村草房補償1900元/平米;磚瓦房補償2400元/平米;磚砼結(jié)構(gòu)房屋補償2800元/平米;二層及及以上樓房補償3300元/平米。另外，還有房屋附屬物等給予等價的補償。

      2、宅基地征收補償

      包括有土地補償費、安置補償費地上附屬物以及青苗費等等。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。注意宅基地屬于集體所以資產(chǎn)，該費用會撥付到村集體。

      3、獎勵性補償費

      自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房的，還會給予一定的獎勵補償。標準根據(jù)當?shù)貙嶋H情況而定。

      4、其他補償

      電話移機補助費每戶200元;有線電視遷移補助費每戶300元;墳每座補償5000元;排水管(塑料管、鑄鐵)每延長米補償80-150元;異地安置補助費每戶2萬元等。

      總的來說，目前國家正在加強新農(nóng)村建設，很多地區(qū)也都會涉及到拆遷安置等情況。而安置房其實在我們生活中并不陌生，不過安置協(xié)議一定要提前明確好，還有各項安置費用，避免日后產(chǎn)生矛盾。當然，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被拆遷人有自由選擇補償方式的權(quán)利，若嫌安置房太麻煩，畢竟還要辦房產(chǎn)證什么的，也可以不要直接選擇進行貨幣補償。具體數(shù)額按當?shù)貥藴蕘砭托校劣谘a償時存在的一些不合理的行為，大家也可以提起訴訟或復議，來維護自身合法權(quán)益。

二、農(nóng)村安置房搬遷政策 法律問題

法律分析:

對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。 在最新的拆遷政策中，以下幾類沒有證書的房屋也將得到全額的賠償，第一種：祖上流傳下來的房屋，由于這些房屋基本都有歷史的背景，只要是在當時是按照規(guī)定建設的，就可以獲取賠償。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

三、農(nóng)村拆遷沒有安置房合理嗎

法律分析：1.農(nóng)村有房無戶口的，拆遷的應只給予房屋的補償，而沒有安置補助。

2.農(nóng)村有房無戶口，應認定沒有該村的村民資格，因此不能享受村民待遇，即不能享受到只有該村村民才能享受到的待遇。只有該村村民才能享受到的待遇，比如家庭承包土地分配待遇、房屋拆遷時的安置補助待遇，等。

3.農(nóng)村房屋拆遷，是集體土地上房屋拆遷，適用《土地管理法》的規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地上的房屋拆遷，依附于土地征收，房屋被當作地上附著物對待。在集體土地上房屋拆遷時，對被拆遷房屋的，既有房屋的補償，也有人口的安置補助。對房屋的補償以評估價為標準，結(jié)合房屋成新，給予貨幣補償；對人口的安置補助，即對具有村民資格的人給予安置補助，往往表現(xiàn)為人均給予若干安置房面積，也可能是每戶給予若干宅基地面積。

4.綜上，在農(nóng)村有房無戶口的，因房屋系合法財產(chǎn)，所以在拆遷時應當給予房屋的貨幣補償，但因沒有該的村民資格，因而不能享受到安置補助待遇，即不能得到安置房面積或者宅基地面積。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)村拆遷對安置房不滿意，能否進行置換？2021年農(nóng)村拆遷新規(guī)解讀，