#房地產開發直接成本包含哪些？間接成本包含哪些？#

一、房地產開發直接成本：（一）土地取得成本土地取得成本，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費。1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。4、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。（二）前期工程費前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、“三通一平”費、臨時設施費。1、勘察設計費包括勘測丈量費、規劃設計費、建筑研究用房費、其他。勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費。2、報批報建增容費報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。3、“三通一平”費：三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。4、臨時設施費臨時設施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。（三）建安工程費建筑安裝工程費，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。1、建筑工程費建筑工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費。基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。2、安裝工程費安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費。室內水暖氣電管線設備費主要包括：室內給排水系統費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內采暖系統費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片）；室內燃氣系統費；室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。室內設備及其安裝費：通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；電梯及其安裝費；發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統費：居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用等。（四）基礎設施費基礎設施建設費，是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。主要包括：室外給排水系統費、室外采暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費、園林環境工程費、環境衛生費。1、室外給排水系統費室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；雨污水系統費用。2、室外采暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。3、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站4、室外電氣及高低壓設備費高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。5、室外智能化系統費停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；小區門禁系統費用；電子巡更系統費用；電子公告屏費用等。6、園林環境工程費園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括綠化建設費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。（五）配套設施費公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：1、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；2、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；3、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；4、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設備、設施；業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；幼兒園：建造成本及配套資產購置；學校：建造成本及配套資產購置；球場；設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設備、各項設施。二、房地產開發企業的間接成本：1、工程管理費主要包括工程監理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費。工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工程質量監督費：建設主管部門的質監費；安全監督費：建設主管部門的安監費；工程保險費。2、營銷設施建造費廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；其他。3、物業管理完善費包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。

#工程造價中包含拆遷補償嗎#

你問的是什么意思啊，是指拆遷補償啊，還是預算啊，如果是預算那肯定不含拆遷補償費用，預算只針對建設工程及拆房所需費用，與補償沒有關系

#我公司支付給對方的拆遷補償金怎么做賬#

拆遷補償可以計入工程

#土地開發成本的項目設置#

企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。土地開發過程管理制度措施一級開發監管主要依靠有關法規和合同約定來約束，監管主要目的是控制成本、控制開發進度以及開發質量。目前主要有如下幾種制度措施：1.實行重大事項或重要環節審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。2.定期報表制度，報表包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續辦理的情況等。3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發單位投標承諾進度進行對比分析，監督開發進度。4.參與制度，儲備機構參與一級開發單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。5.備案制度，要求一級開發公司及時提交合同、支付款項憑證、手續辦理批復等文件資料給儲備機構備案。應該說明的是，備案并不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經審計部門審計確認。6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發單位承擔。開發土地的轉讓一級開發后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓;屬于非經營性用地的，按照國家規定，可以采用協議或劃撥方式。二級開發的建設用地的轉讓，要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定，以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，要按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

#征地補償在公路工程量清單編制中列入哪項#

征地補償費屬于工程投資費，但是不進入施工工程量清單的，因為施工工程量清單只計算完成施工圖紙范圍內工程內容和造價。

#房地產開發企業的主營業務成本包括？#

房地產開發企業的主營業務成本包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎設施費用、配套設施費、借款費用及開發間接費用等。

#在土地增值稅清算時那些成本不能作為計提開發費用的基數#

可以作為集體開發費用基數的成本包括：　　（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。　　（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。　　基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。　　公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。　　開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。　　除以上成本外的成本費用，不得作為計提開發費用的基數。

#征收土地增值稅時，其中增值額的扣除項目包括哪些？#

計算增值額的扣除項目，具體為：（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（2）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征收及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征收及拆遷補償費，包括土地征收費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按一、二項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按一、二項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。（4）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（5）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（6）根據第五項規定，對從事房地產開發的納稅人可按一、二項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

#拆遷補償款應該計入會計科目里哪個科目？#

一、計入專項應付款1、收到拆遷補償款借：銀行存款貸：專項應付款2、原房屋、土地處置借：專項應付款貸：固定資產凈值（房屋建筑物） 無形資產（土地使用權）3、購置新土地并取得土地使用權借：無形資產（土地使用權）貸：銀行存款4、建新廠房等借：在建工程貸：銀行存款5、新廠房完工借：固定資產貸：在建工程6、搬遷、支付搬遷費用借：專項應付款貸：銀行存款7、搬遷結束，結轉搬遷款借：專項應付款貸：資本公積—其他資本公積二、企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享；“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。擴展資料：一、本科目核算企業取得政府作為企業所有者投入的具有專項或特定用途的款項。二、本科目可按資本性投資項目進行明細核算。三、企業收到或應收的資本性撥款，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目。將專項或特定用途的撥款用于工程項目，借記“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”等科目。工程項目完工形成長期資產的部分，借記本科目，貸記“資本公積——其他資本公積”科目；對未形成長期資產需要核銷的部分，借記本科目，貸記“在建工程”等科目；撥款結余需要返還的，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。上述資本溢價轉增實收資本或股本，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“實收資本”或“股本”科目。四、本科目期末貸方余額，反映企業尚未轉銷的專項應付款。參考資料來源：搜狗百科-專項應付款

#位于開發區的某房地產開發企業2011年建造并銷售一幢商品房,其成本,費用支出如下#

單位為萬元一、營業稅 7500*5%=375二、土地增值稅（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為：350（2）房地產開發成本為：1500+450+380+200+150+200+100=2980（3）房地產開發費用為：1200-20+（350+2980）*5%=1346.5（4）允許扣除的稅費：375（5）加計扣除項目：（350+2980）*20%=666扣除總額：350+2980+1346.5+375+666=5717.5增值額：7500-5717.5=1782.5增值率：1782.5/5717.5*100%=31.12%應納稅額=1782.5*30%=534.75

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來源：臨律-拆遷補償費用是否屬于工程費，拆遷補償費用是否屬于工程費用

投稿：舒諾鈺

內容審核：李軒教授