2018年9月18日，溫州市鹿城區政府作出〔2018〕XX號《關于對王思、金文星房屋的補償決定》，查明：被征收人王思、金文星有房屋坐落于溫化生活區24幢122室，房屋設計用途非居住，合法產權面積28.70平方米，符合營業用房補償規定。經杭州永正房地產土地評估有限公司溫州分公司評估，被征收房屋補償價值為435549元，其中室內裝修補償金額5049元。因房屋征收部門與被征收人就上述房屋征收補償事宜進行多次協商未果，王思、金文星認為貨幣補償方式價格過低，評估價格不合理。

王先生起訴要求撤銷《補償決定》，主要理由包括：補償決定前置程序違法，未征求各被征收人意見，違反房屋征收法定程序；被訴補償決定侵犯原告補償方式選擇權。；涉案房屋評估程序違法，評估報告不能作為被訴補償決定的依據。公告協商選定房地產評估機構的時間為2012年4月6日至同月11日，少于法律規定的十日；2012年4月28日出具的兩份房地產估價報告有效期為一年，即有效期限截至2013年4月27日，至2018年作出被訴補償決定時早已失效，且該評估報告由永正評估分公司加蓋公章；被訴補償決定違反公平補償原則。該補償決定的評估時點為2012年4月5日，因被告不作為等至今才對原告予以補償安置，期間房屋價值已大幅上漲，仍按2012年的標準對2018年進行征收的房屋予以補償，無法保障被征收人原有的生活居住水平不降低，顯失公平。
 

一審法院判決駁回王先生訴訟請求，王先生不服，向浙江省高級人民法院提起上訴。二審法院經審理查明，認為鹿城區政府存在評估機構的選定程序及整體評估報告的簽章問題、整體評估報告有效期及分戶評估報告評估時點問題、臨時安置費起算時間問題。最終依法改判：撤銷一審判決，并責令鹿城區政府就涉案房屋補償問題與王思、金文星進行協商，協商不成的，重新作出房屋補償決定。
 

針對本案，圣運律師團隊就相關問題提供如下法律關鍵點供大家參考。

本案的爭議焦點主要在于：1、評估機構的選定程序是否合法；2、評估報告能否作為補償依據（主要包括整體評估報告的簽章及有效期、分戶評估報告的評估時點問題）3、臨時安置費起算時間是否正確等。

首先，本案鹿城區政府有關部門指定協商選擇評估機構的期限是2012年4月6日至4月11日，不足6日，限縮了被征收人協商選擇評估機構的期限，與法律規定不符，一審判決對此的認定有誤。

其次，也是本案最重要的爭點。就本案而言，涉案區塊整體評估報告于2012年4月28日作出，而涉案房屋分戶評估報告于2017年7月13日才作出，評估時點為2012年4月5日即征收決定公告之日，至被訴補償決定作出時點2018年9月，期間達6年之久。在鹿城區政府對被訴補償決定時點遲延問題沒有提供相應證據材料作出合理的解釋說明，也沒有提供證據材料證明以征收決定公告之日作為評估時點對被征收人更為有利的情況下，涉案評估報告不宜作為被訴補償決定的依據。

最后，關于臨時安置費起算時間問題。從鹿城區政府提交的評估公司拍攝于2017年6月11日的現場照片看，涉案房屋至少從該時點開始已被圍擋，影響正常使用。在此情形下，被訴補償決定確定臨時安置費自被征收人騰空房屋并交付驗收合格之月起計算，既不明確，又可能損害上訴人補償安置權益。
 

本案的典型意義在于：補償決定時點明顯遲延且主要歸責于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產市場價格發生劇烈波動，按照超過“應用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人得到公平補償的，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點。本案與我們前幾日分享的最高人民法院發布的（2018）最高法行再202號案例有著異曲同工之處，可見遲延作出補償決定可能是全國各地政府普遍作出一種違法行為，遇到這種情況時，我們要及時咨詢律師，拿起法律的武器維護我們自身的合法權益。