拆遷估價(jià)人員在評(píng)估前需要履行的程序是什么

一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)

1、明確估價(jià)目的

關(guān)于被拆遷房屋估價(jià)目的，各地的規(guī)定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，即補(bǔ)償金額。所謂估價(jià)目的即委托方對(duì)估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

2、明確估價(jià)對(duì)象

1日起施行的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

在實(shí)際工作中估價(jià)師涉及的被拆遷房屋估價(jià)對(duì)象有：

擬拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積的市場(chǎng)價(jià)格;擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)格;擬拆除房屋的院落空地應(yīng)給被拆遷人的土地補(bǔ)償價(jià)。

3、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，它是根據(jù)估價(jià)目的所確定的。房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過(guò)程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，同時(shí)又具有很強(qiáng)的時(shí)效性。

此外，估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。

對(duì)于上述被拆遷房屋的估價(jià)基本事項(xiàng)，估價(jià)師應(yīng)與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。

二、擬定估價(jià)作業(yè)方案

1、確定估價(jià)技術(shù)路線

房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，以保證估價(jià)最接近實(shí)際。

2、確定估價(jià)方法

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)。同樣一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，就可能得出不同的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定估價(jià)方法。

估價(jià)人員應(yīng)正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對(duì)同一估價(jià)對(duì)象通常應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

3、明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道

估價(jià)所需的資料包括：對(duì)拆遷范圍的房屋價(jià)格有普遍影響的資料;對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料;相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料;反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。

作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對(duì)于某一特定的估價(jià)對(duì)象即被拆遷房屋或附屬物應(yīng)在平時(shí)收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道。

4、預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)：根據(jù)所需估價(jià)的對(duì)象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價(jià)任務(wù)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證估價(jià)按時(shí)、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。

5、擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度：在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)所承擔(dān)的房地產(chǎn)估價(jià)任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價(jià)的人員胸中有數(shù)。

三、收集估價(jià)所需的資料

在平時(shí)收集估價(jià)資料的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員應(yīng)著重收集反映可能拆遷地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體估價(jià)對(duì)象相關(guān)的其他背景資料。

四、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)收集補(bǔ)充估計(jì)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

律師提醒您：拆遷估價(jià)人員給出的估價(jià)要真實(shí)、合理、公正，不能夠虛報(bào)或降價(jià)。遇到對(duì)拆遷估價(jià)人員估價(jià)不合理的的時(shí)候想要得到更多法律援助，建議你可以找德凱征地拆遷律師團(tuán)幫助你。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

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