一、城中村改造有哪些法律看點(diǎn)？

法律分析：

城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財(cái)政壓力，保證市場、社會穩(wěn)定。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補(bǔ)償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。一戶多宅的在拆遷時(shí)能否就每處宅基地均獲得拆遷補(bǔ)償

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

二、城中村改造有哪些法律看點(diǎn)

法律分析：城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財(cái)政壓力，保證市場、社會穩(wěn)定。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補(bǔ)償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。一戶多宅的在拆遷時(shí)能否就每處宅基地均獲得拆遷補(bǔ)償

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

三、城中村改造涉及哪些法律問題

城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補(bǔ)償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。

房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財(cái)政壓力，保證市場、社會穩(wěn)定。

這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響：

1、土地資源的非商品性與非市場化征用。我國憲法第10條所規(guī)定的差別化土地所有權(quán)、土地產(chǎn)權(quán)的變更形式，導(dǎo)致了城市擴(kuò)容土地所有權(quán)的非市場化征用，使得城中村失地農(nóng)民的合理收益被限制乃至低價(jià)剝奪。

2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模煳的村集體經(jīng)濟(jì)。城郊農(nóng)村社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的突出特征是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，廣大村民雖擁有所有權(quán)，但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數(shù)村干部手中，導(dǎo)致所有權(quán)與使用權(quán)、知情權(quán)脫節(jié)。

3、封閉的村（居）建設(shè)與城鄉(xiāng)分割的管理模式。城市社區(qū)由街道辦事處管理，管理的一切費(fèi)用由政府財(cái)政承擔(dān)，前者具有統(tǒng)一規(guī)劃、開放式流動格局，統(tǒng)一建設(shè)與管理；而村社區(qū)則由村民委員會管理，管理的一切費(fèi)用由村集體承擔(dān)，以村為單位，視人口、財(cái)力而采取不同程度的封閉建設(shè)，管理上往往各自為政。

一、2022最新城中村改造政策

推進(jìn)城中村改造要實(shí)現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會形態(tài)改造的有機(jī)結(jié)合，以人為本，科學(xué)規(guī)劃，可持續(xù)推進(jìn)我國城中村改造。

1、打破行政區(qū)劃藩籬，實(shí)現(xiàn)多種安置并行。按照政府主導(dǎo)、區(qū)域統(tǒng)籌原則，建議在今后城中村改造建設(shè)中，采取大分散、小集中的安置方式，依據(jù)改造村莊實(shí)際特點(diǎn)，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結(jié)合，必要時(shí)可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實(shí)現(xiàn)。

2、拓寬融資渠道，加大監(jiān)管扶持力度。首先，逐步完善城改項(xiàng)目手續(xù)，對安置先行的城改項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合預(yù)審。其次，對房企的資質(zhì)和實(shí)力進(jìn)行前期審查；對部分高息借貸的房企，要跟蹤調(diào)查；對違法建設(shè)的房企，要加大處罰力度。再次，擴(kuò)大區(qū)級政府融資平臺，加大銀企合作力度。最后，前置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃聽證程序，積極扶持城改項(xiàng)目，吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會資本。

3、村民有序參與建設(shè)，實(shí)現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與城中村改造附屬工程建設(shè)，變村民的被動拆遷為村民的主動建設(shè)，豐富村民參加城中村建設(shè)形式，讓廣大村民在主動建設(shè)中真正感受到城中村建設(shè)的意義；暢通村民訴求表達(dá)渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)互惠共贏。

4、大力加強(qiáng)教育引導(dǎo)，確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財(cái)富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)；給予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動技能；通過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營等形式，變村民為股民，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益，真正融入城市。

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內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師

來源：中國法院網(wǎng)-城中村改造有哪些法律看點(diǎn)？，