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征地中集體建設用地的補償問題，集體建設用地征收補償:今日征拆法律知識更新

發布時間：
2025-01-21 15:18:10
作者：
圣運律師
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征地中集體建設用地的補償問題,征地中集體建設用地的補償問題,在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著

征地中集體建設用地的補償問題，集體建設用地征收補償:今日征拆法律知識更新

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一、征地中集體建設用地的補償問題,征地中集體建設用地的補償問題

在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經營收益的問題，政府目前的規定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規劃批準手續，土地也沒經批準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61條規定，農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。

2．在深圳經濟發展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業。這些廠房等基礎設施對深圳經濟的發展是有貢獻的，這些土地轉變為集體建設用地是得到政府默許的。

3．這些廠房的興建都是經過村、鎮有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規劃管理部門還沒有管到這里來。直到現在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業執照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變為集體建設用地實際上已得到社會的認可。

4．在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。總之，對經營性的集體建設用地，應當區別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

二、集體建設用地征收補償

法律分析：政府征收集體建設用地的補償標準如下：1、征用耕地的，土地補償費為該耕地被征用前三年年產值6倍以上10倍以下；2、征用其他土地的，土地補償費為鄰近耕地前三年平均年產值的5至6倍；3、被征用土地上的青苗，能計算產值的，按產值補償；4、被征用土地上的建筑物、構筑物等地上附著物的補償標準參照市場價格予以合理補償。

三、政府征收集體建設用地怎樣補償

政府征收集體建設用地的補償標準如下：

1、征用耕地的，土地補償費為該耕地被征用前三年年產值6倍以上10倍以下；

2、征用其他土地的，土地補償費為鄰近耕地前三年平均年產值的5至6倍；

3、被征用土地上的青苗，能計算產值的，按產值補償；

4、被征用土地上的建筑物、構筑物等地上附著物的補償標準參照市場價格予以合理補償。

一、農村土地征收程序是怎樣的

1、征地告知

在征地報批前，市、縣（市）國土資源部門就當將擬征土地的用途、位置、補償標準、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農村集體經濟組織和農戶。同時告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準和安置途徑有申請聽證的權利。《征地告知書》應當在擬征土地所在地的村、組內張貼。

征地按規定告知后，應當填寫《征地告知書送達證明》。征地告知后，農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗，搶建或突擊裝修的地上附著物，征地時不予補償。

2、征地調查確認

在征地告知后，市、縣（市）國土資源部門應當及時調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類和數量等，據實填寫《征地調查結果確認表》，被征地的農村集體經濟組織、農戶以及地上附著物產權人應對調查結果予以確認。

《征地調查結果確認表》作為制定征地補償安置方案的依據，不作為被征地的集體經濟組織、農戶或地上附著物產權人是否同意征地的憑證。知情確認屬于征地審查報批的必備材料。

3、組織征地聽證

被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標準和安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣（市）國土資源部門應當按照《國土資源聽證規定》組織聽證。

被征地的農村集體經濟組織和農戶在聽證告知后5個工作日內未提出聽證書面申請的，視為放棄聽證。放棄聽證的，市、縣（市）國土資源部門可在《征地告知書送達證明》備注欄內書面記載，由經辦人簽字并加蓋公章。

4、組織報批材料

5、報批審查

根據批準權限，根據用地在土地利用總體規劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮批次用地或單獨選址項目用地等形式上報。

審查并批準用地：由國務院和省級人民政審查批準，對于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規劃、國家產業政策和用地政策，對上報的建設項目用地進行審查并批準用地。

6、繳納有關稅費

用地經批準后，按規定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費，稅費繳清后方可領取用地批文。

7、兩公告一登記

征用土地方案經依法批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內，在被征用土地所在地的村、組內以書面形式公告。其中，征用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。

被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。

公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。

8、補償安置聽證

被征地農民在該征地補償安置方案制訂之前有權申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應當組織聽證。

9、補償安置

法律依據：

《土地管理法》第四十八條規定，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

四、集體土地征地補償怎么分配

一、集體土地征地補償怎么分配1、集體土地征地補償分配如下：（1）土地補償費歸集體所有，應面向本集體經濟組織的所有成員分配；（2）安置補助費歸土地承包人所有，應面向承包期內失地的土地承包人分配；（3）青苗及地上附著物補償費歸經營種植者和附著物權利人所有，應由村集體召開村民會議討論決定分配。2、法律依據：《土地管理法實施條例》第二十六條需要征收土地，縣級以上地方人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規定的，應當發布征收土地預公告，并開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估。征收土地預公告應當包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等內容。征收土地預公告應當采用有利于社會公眾知曉的方式，在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內發布，預公告時間不少于十個工作日。自征收土地預公告發布之日起，任何單位和個人不得在擬征收范圍內搶栽搶建；違反規定搶栽搶建的，對搶栽搶建部分不予補償。土地現狀調查應當查明土地的位置、權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況。社會穩定風險評估應當對征收土地的社會穩定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。社會穩定風險評估應當有被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人參加，評估結果是申請征收土地的重要依據。二、集體土地的征收程序是什么集體土地的征收程序如下：1、提出用地申請、擬定征用土地的方案；2、報送同級人民政府審核后，以書面形式公告；3、根據征用土地方案和征地補償登記情況擬定征地補償、安置方案，并予公告；4、落實征地補償、安置資金；5、交付土地。

五、村里集體土地被征用后的補償款是按什么來分配

法律分析：當前土地補償費的支付有三種情形：以村民小組為集體土地經營管理單位時，可由村民小組組織分配；以村民委員會為集體土地經營管理單位時，可由村民委員會組織分配；如經村民會議或村民代表會議討論決定后，將分配方案提交征地單位的，征地單位也可根據該方案直接將土地補償費支付給村民。而安置補助費的發放一般是根據法律規定，只能由征地單位直接支付給村民。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。