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征地中集體建設(shè)用地的補(bǔ)償問(wèn)題,集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償:今日征拆法律知識(shí)更新

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    2025-01-21 15:18:10
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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一、征地中集體建設(shè)用地的補(bǔ)償問(wèn)題,征地中集體建設(shè)用地的補(bǔ)償問(wèn)題

在征地拆遷評(píng)估中,土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估,土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是,在深圳,大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營(yíng)利的現(xiàn)象,此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地,已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地,是一種事實(shí)上的建設(shè)用地。對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償是否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益的問(wèn)題,政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒(méi)有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù),土地也沒(méi)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途,是違章建筑。我認(rèn)為,這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的,對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益問(wèn)題。理由如下:

1.《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè),或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)。

2.在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展很長(zhǎng)一段時(shí)間里,政府曾下了很大力氣招商引資,鼓勵(lì)農(nóng)民、其他外來(lái)人員與集體經(jīng)濟(jì)組織合作建設(shè)廠房等基礎(chǔ)設(shè)施,吸引外商興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)。這些廠房等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有貢獻(xiàn)的,這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。

3.這些廠房的興建都是經(jīng)過(guò)村、鎮(zhèn)有關(guān)部門批準(zhǔn)的,在當(dāng)時(shí),這種批準(zhǔn)是有效的,因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理部門還沒(méi)有管到這里來(lái)。直到現(xiàn)在,也沒(méi)有要求強(qiáng)制清拆,只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開(kāi)辦的工廠也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記,并且正常經(jīng)營(yíng),這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實(shí)際上已得到社會(huì)的認(rèn)可。

4.在政府頒布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中,果園林木的補(bǔ)償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟(jì)收益的,被拆遷人比較容易接受。興建廠房,投資更大,預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益也更大,但在征地拆遷補(bǔ)償中卻完全不予考慮,確實(shí)讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實(shí)際中,對(duì)這樣的問(wèn)題很難使被拆遷人心服口服。總之,對(duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參考收益狀況進(jìn)行評(píng)估,予以補(bǔ)償,比較合情合理。

二、集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償

法律分析:政府征收集體建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下:1、征用耕地的,土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年年產(chǎn)值6倍以上10倍以下;2、征用其他土地的,土地補(bǔ)償費(fèi)為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的5至6倍;3、被征用土地上的青苗,能計(jì)算產(chǎn)值的,按產(chǎn)值補(bǔ)償;4、被征用土地上的建筑物、構(gòu)筑物等地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照市場(chǎng)價(jià)格予以合理補(bǔ)償。

法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

三、政府征收集體建設(shè)用地怎樣補(bǔ)償

政府征收集體建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下:

1、征用耕地的,土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年年產(chǎn)值6倍以上10倍以下;

2、征用其他土地的,土地補(bǔ)償費(fèi)為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的5至6倍;

3、被征用土地上的青苗,能計(jì)算產(chǎn)值的,按產(chǎn)值補(bǔ)償;

4、被征用土地上的建筑物、構(gòu)筑物等地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照市場(chǎng)價(jià)格予以合理補(bǔ)償。

一、農(nóng)村土地征收程序是怎樣的

1、征地告知

在征地報(bào)批前,市、縣(市)國(guó)土資源部門就當(dāng)將擬征土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等以《征地告知書(shū)》的形式告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。同時(shí)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶,對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。《征地告知書(shū)》應(yīng)當(dāng)在擬征土地所在地的村、組內(nèi)張貼。

征地按規(guī)定告知后,應(yīng)當(dāng)填寫《征地告知書(shū)送達(dá)證明》。征地告知后,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗,搶建或突擊裝修的地上附著物,征地時(shí)不予補(bǔ)償。

2、征地調(diào)查確認(rèn)

在征地告知后,市、縣(市)國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類和數(shù)量等,據(jù)實(shí)填寫《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》,被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶以及地上附著物產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)。

《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》作為制定征地補(bǔ)償安置方案的依據(jù),不作為被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶或地上附著物產(chǎn)權(quán)人是否同意征地的憑證。知情確認(rèn)屬于征地審查報(bào)批的必備材料。

3、組織征地聽(tīng)證

被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑提出聽(tīng)證書(shū)面申請(qǐng)的,市、縣(市)國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》組織聽(tīng)證。

被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在聽(tīng)證告知后5個(gè)工作日內(nèi)未提出聽(tīng)證書(shū)面申請(qǐng)的,視為放棄聽(tīng)證。放棄聽(tīng)證的,市、縣(市)國(guó)土資源部門可在《征地告知書(shū)送達(dá)證明》備注欄內(nèi)書(shū)面記載,由經(jīng)辦人簽字并加蓋公章。

4、組織報(bào)批材料

5、報(bào)批審查

根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限,根據(jù)用地在土地利用總體規(guī)劃圖上的位置,分城市批次用地和村鎮(zhèn)批次用地或單獨(dú)選址項(xiàng)目用地等形式上報(bào)。

審查并批準(zhǔn)用地:由國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政審查批準(zhǔn),對(duì)于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和用地政策,對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查并批準(zhǔn)用地。

6、繳納有關(guān)稅費(fèi)

用地經(jīng)批準(zhǔn)后,按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi),稅費(fèi)繳清后方可領(lǐng)取用地批文。

7、兩公告一登記

征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi),在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書(shū)面形式公告。其中,征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的,在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進(jìn)行公告。

被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(shū)到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。

公告期滿,市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r,擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。

8、補(bǔ)償安置聽(tīng)證

被征地農(nóng)民在該征地補(bǔ)償安置方案制訂之前有權(quán)申請(qǐng)聽(tīng)證,市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽(tīng)證申請(qǐng)的,應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證。

9、補(bǔ)償安置

法律依據(jù):

《土地管理法》第四十八條規(guī)定,征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

四、集體土地征地補(bǔ)償怎么分配

一、集體土地征地補(bǔ)償怎么分配1、集體土地征地補(bǔ)償分配如下:(1)土地補(bǔ)償費(fèi)歸集體所有,應(yīng)面向本集體經(jīng)濟(jì)組織的所有成員分配;(2)安置補(bǔ)助費(fèi)歸土地承包人所有,應(yīng)面向承包期內(nèi)失地的土地承包人分配;(3)青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸經(jīng)營(yíng)種植者和附著物權(quán)利人所有,應(yīng)由村集體召開(kāi)村民會(huì)議討論決定分配。2、法律依據(jù):《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條需要征收土地,縣級(jí)以上地方人民政府認(rèn)為符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布征收土地預(yù)公告,并開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。征收土地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、開(kāi)展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。征收土地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)采用有利于社會(huì)公眾知曉的方式,在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布,預(yù)公告時(shí)間不少于十個(gè)工作日。自征收土地預(yù)公告發(fā)布之日起,任何單位和個(gè)人不得在擬征收范圍內(nèi)搶栽搶建;違反規(guī)定搶栽搶建的,對(duì)搶栽搶建部分不予補(bǔ)償。土地現(xiàn)狀調(diào)查應(yīng)當(dāng)查明土地的位置、權(quán)屬、地類、面積,以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)對(duì)征收土地的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行綜合研判,確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施和處置預(yù)案。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)有被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人參加,評(píng)估結(jié)果是申請(qǐng)征收土地的重要依據(jù)。二、集體土地的征收程序是什么集體土地的征收程序如下:1、提出用地申請(qǐng)、擬定征用土地的方案;2、報(bào)送同級(jí)人民政府審核后,以書(shū)面形式公告;3、根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r擬定征地補(bǔ)償、安置方案,并予公告;4、落實(shí)征地補(bǔ)償、安置資金;5、交付土地。

五、村里集體土地被征用后的補(bǔ)償款是按什么來(lái)分配

法律分析:當(dāng)前土地補(bǔ)償費(fèi)的支付有三種情形:以村民小組為集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位時(shí),可由村民小組組織分配; 以村民委員會(huì)為集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位時(shí),可由村民委員會(huì)組織分配;如經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定后,將分配方案提交征地單位的,征地單位也可根據(jù)該方案直接將土地補(bǔ)償費(fèi)支付給村民。而安置補(bǔ)助費(fèi)的發(fā)放一般是根據(jù)法律規(guī)定,只能由征地單位直接支付給村民。

法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償,并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償,保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿:陶熙

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