昆明市關于公房拆遷補償的規定2025,昆明市直管公房出售新政策,昆明市出售公有住宅暫行辦法 為緩解居民的住房困難,改善住房條件,正確引導消費,根據國務院關于住房制度改革的有關精神,結合昆明市的實際情況及昆明市房改方案,制定本暫行辦
昆明市出售公有住宅暫行辦法
為緩解居民的住房困難,改善住房條件,正確引導消費,根據國務院關于住房制度改革的有關精神,結合昆明市的實際情況及昆明市房改方案,制定本暫行辦法。
一、公有住房出售范圍
1、凡我市四區城鎮范圍內和工礦區域內,房地產權歸屬明確并持有產權證的單位自管成套公有住房,經本單位提出,上級主管部門審核,昆明市房改辦批準,可以向職工出售。房管部門直管公房,經四區房管部門提出意見,市房管局審核、市房改辦批準后方可出售。
2、下列公有住房暫不出售:
(1)已列入近期改造建設規劃的住房;
(2)具有歷史文化名城保護價值的住房;
(3)地處臨街的低層住房;
(4)適宜改造為商業營業用房的住房;
(5)嚴懲損壞,需要進行大量修繕的住房;
(6)與辦公、教學和生產、試驗區分不開的住房;
(7)政府或產權單位認為不宜出售的住房;
(8)產權不清或屬于落實政策的住房;
(9)屬于違章建筑或無照建筑的住房;
二、出售對象
1、有本市四區正式城鎮戶口的職工和居民,可以按房改售價購買一套住房,但每戶只能享受一次。
2、住戶對現有住房優先購買權。空關房應優先賣給予無房戶,擁擠戶和不方便戶。
3、新建住房和出售對象為符合分房條件的職工和居民。
4、科技人員及黨政機關干部響應市委市政府號召奔赴經濟建設主戰場的,與原單位職工購房條件同等。
三、出售公有住房面積計算
出售住房一律按建筑面積計算。建筑面積按《住宅建筑設計規范》的規定計算(不含公用部分)。
四、房屋售價
1、新房以住房本身建筑平均造價和征地拆遷補償費為標準價,舊房以住房建筑的重置價為標準價(即以上一年新建同類住宅的建筑平均造價和征地拆遷費計算)。
在房改起步階段,征地和拆遷補償費可由單位適當負擔。新建磚混結構普通設備裝修標準的單元套房,每平方米售價為200元。新建鋼混結構的普通裝修標準化的單元套房,每平方米售價為210元。舊房每平方米售價低于120元的,按120元出售或不出售(住宅結構等級詳見附件一)。
2、售房的價格按房屋成新、地段、結構、樓層、室內裝修設備等不同因素加減計算。層高超過2.9米的,每超過0.1米加價1%。
實際售價(每平方米)=售價×成新系數(1-折舊率)×環境系數×樓層系數×室內裝修設備系數。
應付房款=每平方米實際售價×標準面積+超標面積房款
折舊率:1992年12月31日以前投入使用的住宅原則上每年折舊2%。
環境系數見附件二,樓層系數見附件三,室內裝修設備系數見附件四。
3、出售的公房應先評估,后出售,具體售價經昆明房地產評估事務所評估后執行。
4、售房價格,每年由昆明市房改辦公室會同物價、房地產、財政部門核定公布。
五、購房辦法
1、職工購買的住房在規定面積內的,按房改售價購買,超過規定面積的部分加價出售。
2、職工按房改售價購買的標準,按云政發(1984)228號文件計算。每套建筑面積超過11~20平方米的,其超過部分按實際售價以11平方米為起點加價50%,超過21平方米的,以11平方米為起點按市場價購買。
3、已領過修房、建房補貼費用,購買過房改售價住房的,如需再購買房屋的,只能按市場價購房。
4、職工按房改售價購買的房屋免征一次性契說,暫免土地使用稅或使用費,售房單位免交營業稅。
5、產權單位在住房出售后,對留存的部分產權,仍然可以繼續提取折舊費、大修理費。
六、付款規定
1、一次付清房款的(一年內付清全部房款為一次付款),減收應交房款的20%,但首次必須交付房款的50%。
2、分期付款的新房須在15年內,舊房須在10年內全部付清房款。實行分期付款的,首次付款不得少于應付房款總額的30%,每多付10%,按應交房款減收2.5%。剩余部分須按月交付,每月付款不得少于付款期內的月平均數。欠款需支付利息。利率暫定:五年期以內月利率3.6‰,六至十年期月利率4.8‰,十一至十五年期月利率6‰。
實行分期付款的本單位職工,由單位在職工本人每月工資中扣除;調離單位的職工,由房屋產權單位委托其所在單位代扣,并定期劃給產權單位。
七、售后管理
1、職工按房改售價購買的住房,付清房款后應向房屋所在地的產權監理部門申請辦理房產共有權保持證。按房改售價購買的房屋,購買者擁有部分產權,享有占有權、使用權、有限處分權和有限收益權。購買的房屋可以繼承,不能贈與和改變用途。購買者與原產權單位的產權比例,按實際售價占商品住宅成本的比例確定。房改起步階段,個人產權比例應占40%,并在產權證上注明。
2、購房者領取房產證五年之后,可以按規定出租和出售,原產權單位有優先租用權和購買權。所得收益扣除有關稅費后按產權比例分配。出售出租時須經原產權單位同意,房產交易管理部門批準。
3、公有住房售后的管理和維修,按《昆明市公有住房售后維修管理暫行辦法》的規定執行。
4、購房者在未付清購房款期間,如出現調離本市、出國定居或去世等情況時,可由其繼承人或代理人繼續付款。如原購房者不需該房時,應退還原出售單位,其購房款扣除房屋折舊費后,退還原購房者。如購房者去世又無繼承人,其房屋由出售單位負責收回。
5、購房者購房后,應將原租用的公房退還產權單位。不退者,按超標加租的規定執行。
八、出售公有住宅辦理程序
1、由售房單位填寫“昆明市城鎮住房制度改革單位公有住房出售計劃申請表”一式三份,報經主管部門同意后連同房屋平面圖、竣工證件、房產所有證(復印件)一并報市房改辦審批。
2、房改辦將批準的購房申請表轉“昆明房地產評估事務所”統一評估定價。
3、申請單位根據評估結果組織購房戶填寫購房申請和簽訂售購協議,報市房改辦批準。
4、售房單位按批準的售購協議書向購房者收款、開具云南省收款專用發票,房改辦實施監督。
5、售房單位按棟收集整理購房申請書、售購協議、付款收據等,向房屋產權管理部門申請辦理購房者的房產證。
九、本辦法自1993年10月1日起執行,由昆明市住房制度改革領導小組辦公室負責解釋。
1、昆明的一些公產房可以交易，公產房與普通商品房的區別在于產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房并不能向商品房一樣能夠自由買賣，也無法繼承或辦理婚前公證。但是后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。
2、以下是禁止出售公房的范圍：以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；住房面積超過省、自治區、直轄市人民＊＊＊規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的。
3、戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；上市出售后形成新的住房困難的；擅自改變房屋使用性質的；法律、法規以及縣級以上人民＊＊＊規定其他不宜出售的。
一、什么是公房
（一）、其公共產權住房、國有住房，在國外又叫做公共住宅、公營性質的住宅。主要由本地的政府建設而成，可以向當地城市的居民出租出售；由企業建設的公共住宅，向本企業職工出租出售。公房隨著出售而變為私房。
（二）、其公房有時也指拆遷后分到的房子，公產房與私產房的區別在于產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。公產房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。按照產權人的不同又分為三種：
1、直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。
2、單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單們全部的住房，俗稱企業產。
3、公產房是事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。
二、公房和商品房有何區別
我們知道公房和商品房的售房機制不同，所以購買房改出售的公房和房地產市場上購買的商品房是有很大區別的。具體表現在以下幾個方面：
1、其購買公房的對象是有限制的，但在市場上購置商品住房的對象基本上是不受限制的。購買房改出售的公有住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居工攻符合分配住房條件的職工。而在房地產市場上購買商品住房的消費者基本上是不受任何限制的，只要有住房消費的需求，又有足夠的資金，就可以任意選購商品住房。
2、在房改售房的公房價格是受政府控制的，而市場上商品住房的價格是由市場供求關系所決定的。
3、我們國家對職工購買房改公房的面積有所控制，但職工到市場上購買商品住房時，在面積上是沒有限制的。對購買公有住房的面積有一定的限制，且購房的數量必須嚴格按照國家和各人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一律執行市場價。
4、國家對職工購買房改公房制定了一系列的優惠政策，但購買市場上的商品房，則沒有政府的優惠政策。
5、在購買公房后上市出售的收入分配是有限制的，而購買商品房則擁有完全產權，上市出售歸個人。公房上市的收入分配各地規定差異很大，但總的原則是要給國家上繳一部分土地收入。
一、限購區域：五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、滇池旅游度假區。二、限購人群及數量：昆明市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四區及呈貢縣行政區域范圍內（含三個國家級開發、度假區）只能新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含達到上市條件的經濟適用住房）。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。昆明政策比較松，昆明戶口是不限購的，只要有錢，想買多少套都可以，外省戶口自然人限購1套。
昆明2019年并沒有頒布新的限購政策，政策參考2018年7月1日發布的《昆明市人民政府辦公廳關于進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》（昆政辦〔2018〕84號）文件。
政策內容：昆明市五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、滇池旅游度假區范圍內，暫停向已擁有上述區域內1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區域內無住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。
政策解讀：云南省戶籍自然人不在限購范圍；限購標準是單個自然人，非家庭，非企業；非本省戶籍未滿18周歲客戶，無論在昆明名下是否有房均在限購范圍；省外客戶家庭成員（滿18歲）均有購房資格，企業購房不在限購范圍；此前在非限購區域內的房產不計入已購套數；非本省客戶購買新房受限，購買二手住房、公寓、商鋪、寫字樓不受限。
1、昆明的一些公產房可以交易，公產房與普通商品房的區別在于產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房并不能向商品房一樣能夠自由買賣，也無法繼承或辦理婚前公證。但是后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。
2、以下是禁止出售公房的范圍：以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的。
3、戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；上市出售后形成新的住房困難的；擅自改變房屋使用性質的；法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
一、昆明公房如何買賣
1、當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區、縣房地產交易核心辦理交易過戶審核手續。
2、承租人在收到經區、縣房地產交易核心審核的《市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房權屬人或受托人辦理購房手續，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。
3、分別向財稅部門和交易核心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區、縣房地產登記處辦理變更登記手續，申領房地產權證。
4、憑區、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業管理部門辦理房屋維修基金。
二、昆明公房管理條例是什么
1、根據《公有住房管理暫行辦法》規定，只有取得合法產權證書的已購公房才能上市交易，但有8類已購公房不在交易范圍之內。以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的。
2、住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或違反規定利用公款超過標準裝修，且超標部分未按照規定退回或補足房款及裝修費的；該房產處于戶籍凍結地區并已經被列入拆遷公告范圍內的。
3、產權共有的房屋，但其他共有人不同意出售的；已經進行抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；房產上市出售后形成新住房困難的；擅自改變房屋使用性質的；法律、法規及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
昆明市沒有發布新的文件，這里就參考2018年7月1日發布的《昆明市人民政府辦公廳關于進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》（昆政辦〔2018〕84號）文件。
政策內容：在昆明市五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、滇池旅游度假區（以下簡稱主城五區和三個國家級開發（度假）園區）范圍內，暫停向已擁有上述區域內1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區域內無住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。
政策解讀：云南省戶籍自然人不在限購范圍；限購標準是單個自然人，非家庭，非企業；非本省戶籍未滿18周歲客戶，無論在昆明名下是否有房均在限購范圍；省外客戶家庭成員（滿18歲）均有購房資格，企業購房不在限購范圍；此前在非限購區域內的房產不計入已購套數；非本省客戶購買新房受限，購買二手住房、公寓、商鋪、寫字樓不受限。
一、限購是怎么意思？
1、限購就是限制購買，就是規定購買的數量，是指商家為了使自己的產品得到很好的銷售業績而采取的一系列促銷手段，是為了防止其他商業伙伴以及同行業惡意搶購所采取的一種商業手段。
2、2010年4月30日，《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（京政發［2010］13號）出臺，率先推出住房限購政策，規定每戶家庭只能新購一套商品房。
3、北京推出住房限購政策以后，其他城市紛紛跟隨，但是，各地政策區別很大，有的地方限購5年，有的地方只限購第四套房，有的地方只限購主城區，限購政策一出臺，如果違反，就辦不了房產證。
4、限購政策并不是一直都施行的，只要時機一到，政府就會取消，2014年6月26日上午，呼和浩特房地產開發監督管理處正式發表取消樓市限購令的實施意見，成為全國首個破限的城市。
二、外地人昆明購房政策
1、只要核驗購房人及家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明、《房改房情況協助查詢表》等有關資料，并與《申報表》、《家庭住房查詢結果表》進行復核。
2、只要能夠提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民（外地戶口）。
不能，昆明市的公租房，只能租不能出售。
《公共租賃住房管理辦法》
第二十七條承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：
(一)轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；
(二)改變所承租公共租賃住房用途的；
(三)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；
(四)在公共租賃住房內從事違法活動的；
(五)無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的。
承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當責令其限期退回；逾期不退回的，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執行。
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投稿：嚴君
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