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一、拆遷補償標準裁判2025,出租房屋拆遷征收補償款糾紛裁判規則（一）

以下法律法規（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數據庫

01、參考案例：租賃房屋征收補償款中停產停業損失的分配——某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

房屋在租賃期限內被征收，合同對征收補償款的分配未作約定或約定不明，承租人請求支付征收補償款中房屋裝飾裝修價值補償、搬遷和臨時安置補償的，應予支持。承租人請求支付征收補償款中停產停業損失補償的，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等因素，依據公平原則，酌情予以支持。對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應輕易否定出租人根據其租金收入損失分割停產停業補償利益的權利。

【入庫編號】：2023-16-2-111-009

【案例文號】：（2023）粵13民終4991號

02、因行政征收導致租賃合同解除，承租人有權請求分配停產停業損失補償款——陳某訴某公司房屋租賃合同糾紛案

【裁判結果】：

廣州市荔灣區人民法院一審認為，雙方簽訂的租賃合同僅約定土地使用權補償款、建（構）筑物補償款歸出租人所有，未就停產停業損失補償款的分配作出約定。實踐中，因征收而遭受停產停業損失的主體可能同時包括出租人和承租人，故在合同沒有排除承租人該項權利的情況下，承租人有權請求分配。綜合考慮剩余租賃期限、租金標準等因素，酌定陳某與某公司按1:9的比例分配停產停業損失補償款。一審判決后，雙方當事人均服判息訴。    

【典型意義】：

行政征收經營性用房會對租賃雙方的正常生產經營活動造成客觀阻礙，故應給予一定的經濟補償。在合同未作約定的情況下，蒙受損失的租賃雙方均有權請求分配。本案通過分析可能影響各方損失程度的因素，確立了綜合考慮剩余租賃期限、租金標準及經營用途等因素，合理確定分配比例的裁判規則。

【案例來源】：廣東省高級人民法院2024年8月22日發布《不動產租賃合同糾紛典型案例》

03、某機械公司與某機床廠房屋租賃合同糾紛——因村改拆遷導致租賃合同解除，承租人有權請求對補償款進行合理分配

【裁判結果】：

法院經審查認為，某機械公司系案涉廠房的實際使用人，雙方之間的租賃合同因村改政策而解除，雙方均因此產生了搬遷、停產、臨時安置等經濟損失。現某機床廠因此獲得了拆遷補償款、村改清拆補助費，在雙方未作明確相反約定的情況下，理應根據公平原則在雙方之間進行合理分配。具體而言，對于搬遷損失，可根據雙方確認的設備歸屬進行核算。對于某機床廠所獲取的其余征收款和村改清拆補助款，某機械公司可在某機床廠所獲取范圍內根據其承租面積、剩余租期比例等因素請求某機床廠進行給付。

【典型意義】：

司法實踐中，因租賃物被征收、拆遷等導致合同提前解除的情況時有發生；近年來，隨著城市更新、村級工業園改造等項目的不斷推進，相當數量的補償款分配糾紛也由此引發，相關爭議主要集中于承租人能否獲得補償款、可以獲得的補償款項目、補償款的具體計算方式等。本案通過對補償款項目性質的厘定，明晰了爭議處理規則，明確了在雙方未作明確相反約定的情況下，理應根據公平原則對補償款進行合理分配，較好地實現了出租人、承租人權益的平衡保護。    

【案例來源】：佛山中院2025年1月2日發布《房屋租賃合同糾紛案件審判白皮書(2020年-2024年)》及十大典型案例

04、李某強與天津市某工貿有限公司租賃合同糾紛案——未按用途使用農業用地租賃致合同無效，遇拆遷征收可獲合理補償

【裁判結果】：

法院審理認為，案涉土地用途為設施農業用地，其用途應為工業化農產品作物栽培、規模化的畜禽水產養殖以及與此相配套的附屬設施用地使用。然而，李某強承租案涉土地后實際用于工業用途，按照租賃協議中“設計圖紙應在某工貿公司處備案”等約定，某工貿公司亦明知案涉土地的實際用途與登記用途不符。據此，《租賃協議書》約定的實質內容及其簽訂后的履行情況，均違反國家法律的禁止性規定，應當認定無效。

在《租賃協議書》無效的情況下，李某強無權占有案涉土地，某工貿公司有權要求其騰空地上物。盡管《租賃協議書》無效，但李某強自《租賃協議書》簽訂之日起至今十余年，事實上占用案涉土地經營獲利，有關租金約定仍為雙方當事人的真實意思表示，應參照雙方約定標準給付土地占有使用費、物業費。另外其中的清算條款，仍可參考適用。

按約定案涉土地如因不可抗力原因和國家政策需要拆除，使雙方造成損失的，協議終止，雙方互不承擔責任。如國家給予補償時，李某強有權享有地上物應得的補償。因此支持就該評估報告所涉及的相應費用，李某強要求某工貿公司給付該部分補償款的請求。    

【典型意義】：

我國對于設施農業用地的使用要求嚴格，不按土地性質使用租賃土地的，租賃合同無效。但租賃合同無效并不必然導致全部合同條款無效，對于租金支付、征收補償等條款，仍可根據實際情況參照適用。房屋租賃合同履行中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續，并發布拆遷公告，當事人據此要求解除租賃合同的，應予支持。

租賃期間，出租人的房屋被征收的，出租人主張解除合同，要求承租人騰退房屋，承租人要求分得部分征收補償，實踐中做法不一。

一般認為，租賃合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人與承租人在租賃合同中對征收時如何處理有約定的，從約處理；租賃合同對此沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別情形處理，但其獲得的補償不能超過房屋所有權人獲得的補償范圍。

【案例來源】：天津市第三中級人民法院2023年03月01日發布《天津三中院房屋租賃合同糾紛審判白皮書（2019年-2022年）》

05、誰投資誰受益，利益平衡公平為先——租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間的分配

【法官釋法】：

在房屋租賃過程中，當因為政府征收等原因導致租賃合同不能繼續履行時，即便是租賃合同無效的情形下，承租人作為實際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產停業、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補償的停產停業補償金、搬遷補償金全部由出租人享有，則會產生嚴重的利益失衡，有違公平原則和自然正義，因此，應當就相關補償在出租人與承租人之間進行分配。對房屋的裝修損失，承租人應當提供證據證明其對房屋進行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應當注意保留相應的證據，例如裝修的合同、發票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據證明其裝修損失的情況下，出租人應在受補償的范圍內對承租人的裝修損失進行補償。    

【案例來源】：青島市中級人民法院2021年11月02日發布審理房屋租賃合同糾紛典型案例

06、因征收房屋造成合同目的無法實現產生經營損失補償應考慮剩余期限及出租人接受補償實際情況認定

【裁判結果】：

二審認為，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，應當根據房屋被征收時的效益、停產停業期限等因素確定。在租賃合同中，因征收房屋造成合同目的無法實現，產生經營損失補償，應根據租賃合同的約定進行處理，沒有約定的，應考慮剩余期限以及出租人接受補償的實際情況予以認定。本案中雙方對拆遷補償問題未在合同中進行約定，雙方系因拆遷導致合同無法繼續履行，且青島某科技公司交付租金至政府決定進行征收之后，因此，其有權獲得停產停業損失。青島某包裝公司主張青島某科技公司未進行實際經營，但青島某科技公司交納租金的行為本身即代表其對案涉房屋的利用與投入，且拆遷評估中亦包含青島某科技公司的附屬物及裝修部分，青島某包裝公司證據亦不足以證明青島某科技公司未進行正常生產經營。房屋征收對雙方的生產經營均造成一定影響，雙方均應獲得部分停產停業損失，一審法院結合合同實際履行情況對雙方應獲得的比例進行酌定，是一審法院行使自由裁量權的合法范圍，且裁量比例適當。對一審判決予以維持。    

【典型意義】：

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，被征收房屋所有權人系給予補償的對象。但對于已經出租的經營性用房，在房屋被征收時，承租人亦勢必會因此遭受房屋裝修、搬遷費用及停產停業等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關系，故，基于公平原則，應當由出租人給予承租人合理的拆遷補償費用。

【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例

07、租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間分配

【裁判結果】：

法院經審理認為，因案涉房屋未取得建設工程規劃許可證，亦無經主管部門批準建設的相關證據，故根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，出租人與承租人就案涉房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃案涉廠房后在其中實際進行著生產經營，在租賃期限內，因拆遷行為直接導致了其無法繼續占有使用案涉房屋并進行生產經營，勢必產生相應損失，故基于公平原則，在出租人實際獲得相應拆遷補償的情形下，承租人主張分配相應的搬遷補助費、停產停業損失等補償應當獲得支持。本案中，根據承租人提交的廠房照片、裝修發票、合同等證據，可以認定承租人對房屋進行了裝修增建，故基于誰投資誰受益的原則，出租人亦應當給予承租人相應的裝修補償。

【典型意義】：

在房屋租賃過程中，當因為征收等原因導致租賃合同不能繼續履行時，即便在租賃合同無效的情形下，承租人作為實際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產停業、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補償的停產停業補償金、搬遷補償金全部由出租人享有，則會產生嚴重的利益失衡，有違公平原則和自然正義。因此，應當就相關補償在出租人與承租人之間進行合理分配。對于房屋的裝修損失，承租人應當提供證據證明其對房屋進行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應當注意保留相應的證據，例如裝修的合同、發票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據證明其裝修損失的情況下，出租人應在已領受補償的范圍內對承租人的裝修損失進行補償。    

【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例

08、當國企改制遺留問題遇上拆遷分層解決避免矛盾激化

【裁判結果】：

案涉《租賃房協議書》是雙方當事人的真實意思表示，雖然合同約定的租賃期間為30年，但因當時《中華人民共和國合同法》尚未頒布，還沒有對最長租賃期間的規定，即使超過20年期間部分無效，也不影響前20年租賃期間的合同效力。現案涉房屋土地租賃期限已經屆滿，出租人不同意上訴人繼續租賃，按照市場價格交納合同到期后的占有使用費予以支持。但是考慮到案涉房屋涉及到國有企業改制過程中老職工的遺留問題，在未能妥善解決該問題的情況下，直接判決騰讓案涉房屋與土地影響到老職工的居住等權益，可待相關部門出臺辦法之后解決，故駁回了出租人騰讓案涉房屋的訴訟請求。青島某公司上訴后，二審維持了一審判決。

綜合本案具體情況，判決上訴人按照市場價格給付占有使用費的基礎上對案涉房屋與土地暫時不予騰讓，既保障了被上訴人的合法權益，亦為政府協調各部門一攬子解決問題贏得了時間。    

【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例

本文轉載自“類案同判規則”，如侵刪。

二、房屋征收補償糾紛案由 -征收征用

法律分析:

案由一般是民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛；或者是土地承包經營權糾紛；土地承包經營權確認糾紛；承包地征收補償費用分配糾紛；土地承包經營權繼承糾紛，需要根據實際案情來確定。

法律依據:

《中華人民共和國民事訴訟法》

第三條 人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規定。

第六條 民事案件的審判權由人民法院行使。

人民法院依照法律規定對民事案件獨立進行審判，不受行政機關、社會團體和個人的干涉。

三、租賃合同關于征拆補償的約定 法律問題

法律分析:

簽訂房屋租賃協議時，對拆遷問題進行約定的，可以載明承租人在租賃期拆遷可以獲得什么補償、承租人的權利、租賃合同怎么處理等內容。

法律依據:

《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十五條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

四、房屋拆遷安置補償協議糾紛是屬于行政訴訟還是民事訴訟

法律分析：依據我國行政訴訟的規定，因拆遷補償問題產生糾紛的是屬于行政糾紛，應該向人民法院提起行政訴訟，而不是提起民事訴訟。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

五、房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理

法律分析：房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理，被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執行。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內簽訂了合同，必須按期拆遷。《行政訴訟法》第44條規定，訴訟期間，不停止具體行政行為的執行。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

六、房屋征收補償方案是否可訴？

一、房屋征收補償方案是否可訴1、房屋征收補償方案可訴。房屋征收補償糾紛起訴應當先經當事人申請，由同級拆遷管理部門裁決，裁決后當事人仍不滿意的方可提起訴訟；直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理。2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。二、房屋征收的具體流程是什么房屋征收的具體流程為：1、進行項目征收立項，并做好項目前期調查摸底；2、房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區政府；3、對擬征收房屋進行調查登記并公布調查情況 ；4、有關部門對未經登記的建筑進行調查、認定和處理；5、政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。舊城改造項目組織被征收人和公眾代表聽證會；6、縣 區政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公布，同時做好社會穩定風險評估；7、縣區政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數量較多的，經縣區政府常務會議討論決定8、公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。9、由被征收人選擇征收評估機構；10、房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議，在規定期限內達不成協議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府作出補償決定，并依法送達被征收人并在房屋征收范圍內公告；

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投稿：滕麗

內容審核：路洋律師