房屋拆遷置換補償合同案例2025,湖北案例：鎮某府作出補償安置決定，法院：越權，撤銷,湖北案例：鎮某府作出補償安置決定，法院：越權，撤銷。在集體土地征收中，根據《土地管理法》等相關規定，有權作出補償安置決定主體只能是縣級以上地方人民政府。除
湖北案例：鎮某府作出補償安置決定，法院：越權，撤銷。
在集體土地征收中，根據《土地管理法》等相關規定，有權作出補償安置決定主體只能是縣級以上地方人民政府。除此之外，任何機關都不能越權。來自湖北的盧某的土地一夜之間被強推，后發現是被納入征收范圍，但是自己從始至終都不知道這回事，讓我們看看他是怎樣維權的。
盧某云在本組集體土地上擁有兩處房屋及周邊林木。2008年起，因經濟開發區建設需要，相關土地被征收。2010年，盧某與村委會就其中一處房屋達成了拆遷補償協議，但另一處房屋及周邊林木的補償問題一直未達成協議。2011年，省國土資源廳批準了縣政府的征地申請。2021年至2022年間，相關機構對盧某的房屋及林木進行了評估，2022年3月18日，鎮政府作出征地補償安置決定，并將補償款轉入盧某賬戶。然而，在補償款到位前，盧某的林木卻管委會被砍伐。盧某隨后提起民事訴訟，后法院以該案系政府行政征收后拆遷行為引起的糾紛，不屬于人民法院受理民事訴訟范圍為由，盧某轉而提起行政訴訟。請求：（1）撤銷鎮人民政府對盧某作出的征地補償安置決定；（2）確認管理委員會砍伐盧某林木的行為違法；（3）駁回盧某的其他訴訟請求（包括賠償林木損失的請求）。
法院經審理認為，（1）鎮政府無權作出征地補償安置決定。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定，有權對未達成征地補償安置協議的被征收人作出征地補償安置決定的主體是縣級以上地方人民政府。本案中，鎮政府未經縣人民政府授權，擅自對盧某作出補償安置決定，屬于超越職權，行為違法，應予撤銷。
（2）管委會未補償即砍伐樹木違法。根據《中華人民共和國土地管理法》及相關行政強制法規定，征地補償到位后，被征收人應及時交付被征土地。在補償未到位且未依法完成征地補償安置的情況下，管委會砍伐被征地上的林木違反法律規定，構成違法。
（3）是否超起訴期限。某在征地補償費用轉入其賬戶時，并未被告知轉款原因和理由，直到在另一民事訴訟中才明確知道征地補償安置決定的內容。因此，盧某的起訴未超過法定起訴期限。
（4）賠償請求的處理：盧某要求賠償林木損失的訴訟請求，因認定損失的主要證據不足，且被砍伐林木屬于案涉征地青苗補償的范圍，故在本案中不予處理。盧某可以在后續的征地補償安置中一并主張權利。
這個案件法院這樣判決了，就裁判文書顯示的內容，王律師認為該判決違反了一行為一訴原則。具體原因是什么，由于資料有限，王律師無法探究真實情況。
此外，王律師提醒大家，征地拆遷是一個復雜的程序，被征收人應了解相關的征地公告，盡可能的收集征收過程中的文件，如土地證、補償協議、評估報告等，如遇到合法權益受到侵害的情況，應及時通過法律途徑維權，有任何疑問或需要幫助，建議咨詢專業律師或相關機構，以確保自己的權益得到充分保障。
當事人獲滿意補償,武漢市熊某訴某行政機關撤銷房屋征收補償決定上訴案!
案情介紹：
熊某在湖北省武漢市某區擁有合法的住房，房屋面積是XX平米，土地性質是國有土地，房屋證件齊全，被征收房屋所在區域地理位置優越，交通便利，基礎設施完善，環境優美，居住舒適，周邊的房屋市場價約4.5--5.9萬元一平米，2020年啟動征收，房屋也測量了面積，經過了相關房地產評估公司的評估，但評估價格明顯偏低，才21000多元一平米，明顯違背了《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格”，明顯違背了該條法律規定，亦違反公平合理補償原則，降低了上訴人的生活水平，不能保障上訴人的長遠生計。
該征收補償決定存在諸多違法之處，比如：1、補償決定遺漏了上訴人合法陽臺面積；2、案涉房屋征收項目不符合“公共利益征收”的條件；3、被訴補償決定所依據的房屋分戶評估報告違法等。為此，熊某決定委托律師依法提起行政訴訟，維護自己的合法權益。
一審法院審理及判決：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條的規定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，......由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。”故在簽約期限內未達成補償協議的情況下，被告某行政機關具有作出被訴《補償決定》的法定職權。
關于原告提出未給予土地使用權補償及封閉陽臺補償錯誤問題。......,本案中，被告已對原告被征收房屋的未登記建構筑物進行勘驗記錄，并根據《征補方案》的規定作出處理，原告仍有異議的，可根據該開放性條款的規定，向征收部門補充提交相關證據材料，可以按照被訴《征補決定》相關規定尋求救濟。
關于原告提出補償標準遠低于類似房地產市場價格的問題。......,被告根據評估價格，按照《補償方案》規定的計算項目和標準確定被征收房屋的補償符合相關規定，原告的該理由不成立，本院不予支持。
綜上，原告熊某請求撤銷XX征補（2022）X號《補償決定》的理由不成立，本院對其訴訟請求不予支持。
咨詢律師及上訴二審法院
熊某對一審的判決不服，來到位于北京王府井大街99號世紀大廈某室咨詢了李順華資深征收拆遷主任律師，李主任仔細閱讀了當事人提供的案件材料，包括征收決定、補償決定、評估報告、一審的判決書等，再結合當事人的敘述，給出當事人專業咨詢及下一步上訴的建議，當事人當即決定委托了北京一訟律師事務所李順華律師代寫了上訴狀，按照李主任的指導，在法律規定的期限內提起了上訴，及提前準備委托李主任作為二審代理律師。
當事人獲得了比較滿意的補償：
當事人向法院提交了二審上訴狀并立案后，大概過了一個多月的時間，武漢市某區某行政機關積極主動聯系了上訴人，同意協商談判并提升補償，前提條件是：補償提升到上訴人滿意并簽訂補償協議，相關補償款匯款給上訴人后，要求上訴人撤回上訴，后經過協商談判，某行政機關給予上訴人提升了補償款，該提升的補償款比同項目同片區同一棟樓未依法提起行政訴訟的被征收人提高了XX萬元的補償，當事人對提升的補償還是比較滿意的，也非常感謝李主任的支持與幫助，認為李主任及團隊律師是他本次“拆遷維權的堅強后盾”，如果沒有李主任及團隊律師的支持與幫助，他可能很難堅持下去，是北京一訟律師給了被征收人堅持下去的“勇氣和力量”，為此，特意寄送錦旗，感謝北京一訟律師事務所律師，尤其感謝李順華律師。
律師建議：
補償決定作出來之后，就是法律上確定被征收房屋補償利益的一個法律文件，如果被征收人對補償不滿意，應當及時向法院起訴，如果說不起訴，這個補償決定就生效了，那么在補償決定生效的情況下，征收方就可以直接依據這個補償決定向法院申請強制執行拆房，這也就是為什么征收方在做出補償決定之后不再跟被征收人協商的原因。因為征收方已經作出補償決定，我們也沒有起訴，對方已經不需要再跟我們協商了，被征收人即便對補償不滿意，但如果沒有及時行使訴權，這就導致補償的結果已經確定了，所以說一定要重視補償決定， 像我們這位當事人一樣，積極提起訴訟，只有你克服一切的心里障礙，勇敢維權，征收方才會重視你，并不會像以往認為被征收人沒有法律意識，才會重視你的拆遷補償問題，在你找出征收方諸多方面的違法點之后，對方才可能意識到問題的嚴重性及壓力，才可能對于違法行政的問題進行糾錯、改正，才會有一個雙方平等協商的機會，這也是拆遷律師經常講的“以打促談”提升拆遷補償的訴訟技巧。
拆遷安置補償裁決是指拆遷行政管理部門依照《城市房屋拆遷管理條例》的授權，對拆遷人與被拆遷人之間發生的、與拆遷行政管理有關的安置補償糾紛進行審查，并居中作出判斷的行政行為。根據《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定，當事人對裁決不服可以向人民法院起訴。隨著城市經濟的發展，房屋拆遷遍地開花，與此同時，大量的不服房屋拆遷安置補償裁決的訴訟案件涌入法院。我們在歸納總結審理這類案件中遇到的亟待解決問題的基礎上，提出了一些初步的解決思路。我們認為，人民法院在審理拆遷安置補償裁決案件時，應注意以下幾個方面的內容：
一、關于當事人資格的審查問題
房屋拆遷安置補償裁決(以下簡稱拆遷補償裁決)行政訴訟的主體包括原告、被告和第三人。由于房屋拆遷案件涉及的行政主體較多，如何確定當事人訴訟主體資格，審判實際中存在較大爭議。
(一)關于原告。
拆遷安置補償裁決訴訟的原告是指認為行政機關作出的房屋拆遷安置補償裁決侵犯其合法權益，而向人民法院提起訴訟的公民或組織。一般而言，具有拆遷補償裁決原告資格的是拆遷人和被拆遷人，但與拆遷有法律上的利害關系的人也可成為拆遷補償裁決訴訟的原告。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷人是指取得城市房屋拆遷許可證的單位，即取得許可證的國家機關、企業和公共公益事業單位。被拆遷人是被拆遷房屋的所有人。利害關系人則是除拆遷人與被拆遷人以外的，與拆遷補償裁決有法律上的利害關系的共有人、繼承人、承租人。對于承租人，《城市房屋拆遷管理條例》第十六條已賦予了其作為拆遷補償裁決原告的主體地位。而共有人雖然不是房屋產權證上載明的房屋所有人，但他與產權人對拆遷房屋在民法上存在共有關系，不論是按份共有，還是共同共有，拆遷補償裁決都與其有直接的利害關系。繼承人是在被拆遷人死后繼承其產權的人，雖尚未辦理產權變更登記手續，但在法律上被拆遷人隨著死亡其原告主體資格已滅失，繼承人繼承了被拆遷人的產權，理所當然地取得原告的主體地位。
(二)關于被告。
拆遷安置補償裁決訴訟的被告是指實施的具體行政行為被公民或組織認為侵犯其合法權益，而被訴至法院的行政主體。《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。依據該條規定，拆遷安置補償裁決訴訟的被告應當是具有拆遷安置補償裁決權的行政機關，該行政機關只有房屋拆遷管理部門或者同級人民政府，而不是其下設內部機構或拆遷辦。因此，具有拆遷補償裁決訴訟被告資格的只有兩類主體即房屋拆遷管理部門和同級人民政府。
(三)關于第三人。
拆遷安置補償裁決訴訟中的第三人是指與拆遷安置補償裁決有關的，與原告的訴訟權益相對抗的主體。根據行政訴訟法的規定，與拆遷補償裁決有利害關系的公民、法人或者組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或由人民法院通知參加訴訟。被拆遷人就補償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機關為被告，拆遷人為第三人;拆遷人就補償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機關為被告，被拆遷人為第三人。原告未列第三人的，人民法院應當追加拆遷人或被拆遷人為第三人參加訴訟。如果第三人拒不參加訴訟，不影響人民法院繼續審理。
二、關于審查程度問題
由于房屋拆遷是一個聯系的、發展的過程，人民法院在審查拆遷補償裁決時，對拆遷補償裁決的審查程度有多寬?是否要對裁決之前的前置行為的合法性進行審查?前置行為主要是指頒發拆遷許可證行為，甚至這之前的頒發規劃許可證、建設用地許可證等行為的合法性。我們認為，人民法院審理行政案件是對被訴的具體行政行為的合法性進行審查，審查的內容包括行政機關作出的具體行政行為認定事實的證據是否確鑿，適用法律、法規是否正確、是否違反法定程序，是否超越職權或濫用職權等情形而拆遷許可證是行政機關依據法定職權作出的具有法律效力的文書，在拆遷裁決案件中是作為一份證據來支持拆遷裁決的，因此，在未經法定程序確認其無效之前，該份證據為有效證據，法院應采信，而無須審查，除非該許可證存在明顯的違法行為。因此，在審查拆遷裁決時，不應擴大審查范圍。但如果當事人要求法院一并審查許可證的合法性時，法院應告知其另行起訴;如果拆遷許可案件可能影響拆遷補償裁決案件的審理結果的，法院可中止拆遷補償裁決案件的審理;對已審結的拆遷補償裁決案件，如果拆遷許可證在此之后被撤消，可對該案啟動再審程序進行救濟。當事人就拆遷許可證、拆遷補償裁決同時提起訴訟的，人民法院可以合并審理，也可以分別審理。
三、關于拆遷房屋性質和面積的審查問題
(一)拆遷房屋的性質認定
被拆遷的房屋存在兩種性質，一是住宅;二是非住宅(在此指營業用房)。人民法院一般根據房屋產權證書上記載的用途確定其性質。在現實生活中，經常存在被拆遷人改變房屋用途的情況。如房屋權屬證登記的是住宅，但被拆遷人將住宅改變為營業用房。對這類房屋性質如何認定?由于不同的房屋用途所繳納的土地出讓金不同，建設部1993年的一個批復指出對私有房屋的使用性質雖已變更，但沒有辦理房屋使用變更登記的，應首先補辦房屋使用性質變更登記手續，補交國家規定的有關稅費后，拆遷人則根據房屋使用性質變更情況與被拆遷人簽定拆遷房屋補償安置合同。我們認為，人民法院在審查拆遷補償裁決案件，對于已變更房屋用途的房屋性質的確認，應當充分尊重行政機關通過行政程序變更房屋使用性質的事實，對于實際在經營，取得合法的經營手續，并已辦理房屋使用性質變更手續的，應根據變更登記記載的房屋用途來認定房屋性質;對于已變更為非住宅用房或營業用房，且有合法經營手續，但未辦理房屋使用性質變更手續的，被拆遷人在拆遷人作出拆遷補償裁決之前，補辦了房屋使用性質變更登記手續，并補交了相關費用的，應以其實際使用狀況來判斷房屋性質。對于已實際經營并已辦理相關合法手續，由于當地沒有實行房屋使用變更登記，所有權人無法變更登記的，應以其實際使用狀況來判斷房屋性質。
一、被拆遷房屋糾紛怎么解決
遇到房屋拆遷糾紛的處理，可以首先雙方協商認定，無法達成一致意見的，可以申請仲裁裁決、或者起訴到法院判決處理，具體情況下對于房屋拆遷糾紛的認定，一般爭議在拆遷的賠償款多少上。
1、行政裁決
拆遷人與被拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不到拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決申請可以由拆遷人、被拆遷人、被拆遷人房屋承租人任何一方提出，但必須是與某拆遷事項有直接厲害關系的公民法人或其他組織。當事人委托他人申請裁決的，應出具授權委托書。無行為能力人由其監護人代位申請裁決的，應出具法定監護人的身份證明。裁決申請應當在拆遷期限內提出。裁決申請書應當寫明以下內容：
(1)房屋拆遷當事人的姓名或名稱，住址
(2)申請裁決的事實和理由
(3)證據的來源，證人的姓名、住址
2、行政或司法強制
行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。
司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。行政強制或司法強制只能選一種。
3、民事仲裁或民事訴訟
拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議約定的搬遷內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以向法院申請先予執行。
拆遷補償安置協議糾紛的裁判規則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協議發生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權起訴要求變更或接觸合同，但應當承擔違約賠償責任。安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產權歸被拆遷人所有。拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷補償安置方式從產權置換變更為貨幣補償的，計算房屋補償價款的房屋面積應當以建成后的安置房屋的實際面積計算，房屋黨委應當以起訴時同類型、同地段房屋的時常單價為準
一、拆遷賠償不合理怎么辦
1、達成房屋拆遷補償安置協議的情形
如當事人在拆遷補償安置協議中不僅對補償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內容進行約定，而且對協議的標的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標的物具有了特定性，結合拆遷補償安置協議特殊性，按照對被拆遷人利益的側重保護原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權視為一種特種債權，該特種債權的優先權屬于法規、司法解釋規定的，也就是債權物權化。根據特種債權的物權優先效力，被拆遷人的債權具有對抗第三人的效力，即排他性，拆遷人出賣拆遷補償安置協議的標的物補償安置房屋給第三人的行為為侵權行為，即使第三人辦理房屋所有權轉移登記，優先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權變動也不得對抗被拆遷人的物上請求權。
2、對未達成拆遷補償安置協議的情形
《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條規定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。
根據行政訴訟法規定，法院審理行政案件不適用調解。其立法本意是，行政機關及其工作人員對于國家權力不能隨意處分。社會主義法制理念告訴我們，建立行政訴訟制度的直接目的是解決行政爭議。十幾年的行政審判經驗、教訓又告訴我們，解決行政爭議的最有效途徑之一是“調解”。筆者認為，在拆遷安置補償裁決案件審理中，強化調解工作顯得更為重要。
1、拆遷安置補償裁決雖然體現的是國家意志，但確定的是民事雙方當事人之間的權利義務關系。對于民事權利義務，當事人在不違反法律規定的情況下是可以自由處分的。而這種處分對國家利益沒有絲毫影響。
2、從拆遷補償裁決案件的性質看，適合于調解。根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，\"協商不成\"是啟動行政裁決的前提，既然在行政程序中強調\"協商\"，那么司法程序中為何要排斥調解呢?近日，山東省高級人民法院起草的《法院行政訴訟調解暫行規定》(征求意見稿)明確將行政裁決案件列入可以進行調解的范圍。
3、拆遷補償裁決案件如果簡單地以判決方式結案，當事人不可能服判息訴，矛盾依然得不到解決，導致當事人纏訴、上訪等情況的出現，還會影響拆遷活動的正常進行。若以調解方式結案，則案結事了，既解決了原、被告之間的行政爭議，達到了行政機關行政管理的目的;又化解了原告與第三人之間的民事糾紛，滿足了行政相對人的合理要求，從而實現了法律效果與社會效果的統一。
一、如何判斷是行政復議還是行政訴訟？
行政復議有以下四個特點：（1）提出行政復議的人，必須是認為行政機關行使職權的行為侵犯其合法權益的法人和其他組織。（2）當事人提出行政復議，必須是在行政機關已經做出行政決定之后，如果行政機關尚沒做出決定，則不存在復議問題。復議的任務是解決行政爭議，而不是解決民事或其他爭議。（3）當事人對行政機關的行政決定不服，只能按法律規定，向有行政復議權的行政機關申請復議。（4）行政復議，以書面審查為主，以不調解為原則。行政復議的結論做出后，即具有法律效力。只要法律未規定復議決定為終局裁決的，當事人對復議決定不服的，仍可以按行政訴訟法的規定，向人民法院提請訴訟。（5）行政復議的主體：作出行政行為的上一級行政單位行政復議的客體：認為被侵犯其合法權益的法人和其他組織被申請人：作出行政行為的行政單位我國的行政訴訟具有如下特征：1．行政案件由人民法院受理和審理。2．人民法院審理的行政案件只限于就行政機關作出的具體行政行為的合法性發生的爭議。3．行政復議不是行政訴訟的前置階段或必經程序。4．行政案件的審理方式原則上為開庭審理。在我國，行政訴訟案件的構成應當具備以下五個要件：1．原告是認為行政機關及法律、法規授權組織作出的具體行政行為侵犯其合法權益的公民、法人或者其他組織。行使行政職權的行政機關或者法律法規授權的組織不能充當原告。2．被告是作出被原告認為侵犯其合法權益的具體行政行為的行政機關及法律、法規授權組織。3．原告提起行政訴訟必須是針對法律、法規規定屬于法院受案范圍內及屬于受訴法院管轄的行政爭議。4．原告必須在法定期限內起訴。5．法律、法規規定起訴前必須經過行政復議的，已進行了行政復議；自行選擇行政復議的，復議機關已作出復議決定或者逾期未作出復議決定。
行政法系列
ADMINISTRATIVE SERIES
對被搬遷人實施了滋擾等行為已構成脅迫
法院依法撤銷行政協議
一、案件信息
案號：（2020）蘇06行終651號
法院：江蘇省南通市中級人民法院
二、裁判要旨
判斷搬遷協議是否屬于被搬遷人真實意思表示，不能僅以搬遷人在協議簽訂時點是否對被搬遷人實施了欺詐、脅迫等非法行為為唯一依據，而應審查整個協議搬遷過程中，搬遷實施主體是否對被搬遷人實施了滋擾、脅迫、毆打等非法行為，且該行為足以影響被搬遷人在協議簽訂時的真實意思表達。具體到本案，為促成被訴搬遷協議的簽訂，城東鎮政府組織本單位工作人員、家順公司工作人員及村委會工作人員長時間滯留黃某銀家中、干擾黃某銀及其家人正常休息等滋擾行為違法。被訴搬遷協議雖然形成于8月13日，即與8月11日間隔一天，但搬遷工作人員在此前二十天左右的持續滋擾的違法行為以及黃某銀因不滿協商搬遷事宜而離開居所的事實，足以影響謝某琴在簽訂協議時的真實意思表達。謝某琴主張的是在受到脅迫、迫于無奈的情形下簽訂被訴搬遷協議的上訴理由具有事實根據，本院應予采信。
三、基本案情
1998年9月14日，黃某銀作為申請人申請在原海安市立發鄉××村××組（現城東鎮××村××組）建房，申請表上載明家庭成員為五人，包括戶主黃某銀、妻謝某琴、子黃某、母親及祖母。同年，黃某銀申請了江蘇省村鎮建設許可證及建筑施工許可證。房屋建成后，黃某銀、謝某琴及兒子黃某等人均共同居住生活在上述房屋內。2019年5月10日，海安經濟技術開發區管委會印發海開管委（2019）52號《海安經濟技術開發區管委會2019年房屋征收工作意見》，明確2019年房屋征收工作。謝某琴家房屋在征收范圍內，并由海安市城東鎮人民政府（以下簡稱城東鎮政府）負責實施。同年，城東鎮政府與海安家順房屋拆遷有限公司（以下簡稱家順公司）簽訂《房屋征收委托實施協議》，約定城東鎮政府委托家順公司實施房屋征收工作。在對謝某琴家房屋實施征收工作的協商過程中，南通大成土地房地產評估有限公司對謝某琴戶作出了房屋征收評估報告，該報告顯示重置價格補償額為216000元、區位價補償額為144000元、搬遷費補償額為3600元、過渡費補償額為12960元，對房屋超標、自建房價格評估獎勵額為83323.88元，附屬設施評估額為208006.40元。該評估報告謝某琴在簽訂案涉協議之前已收悉知曉。2019年8月13日，家順公司與謝某琴及其兒子黃某簽訂《海安市城東鎮房屋征收補償安置協議》（以下簡稱搬遷協議），搬遷協議載明補償、補助費用如下：1.建安重置價補償額223560元，2.區位補償額144000元，3.搬遷補助費3600元,4.臨時過渡期六個月，臨時過渡費12960元，5.超標自建房補償150748.36元，6.附屬設施設備等補償額447399.65元，7.按時簽訂協議獎18378元，8.按時騰空交房獎18378元，9.放棄宅基地獎61776元，合計1080800元，同時載明選擇界墩花苑安置房兩套的安置方式。家順公司在協議甲方委托代理人處蓋章，謝某琴作為乙方簽字、摁印，黃某在乙方委托代理人處簽字、摁印。當日，謝某琴及黃某簽訂承諾書交家順公司，明確因家中搬運物品較慢，請求推遲至9月13日交房。上述協議簽訂時，有謝某琴所在界墩村村民委員會（以下簡稱界墩村委會）工作人員、城東鎮政府工作人員及家順公司工作人員在場，現場未有任何沖突、恐嚇及爭執等情形。雙方簽訂上述協議時，協議中僅填寫了征收補償總額，各分項內容系城東鎮政府工作人員將協議帶回后根據評估報告單補填。后謝某琴通過信息公開的方式取得上述內容填滿的協議。
謝某琴認為，其在明確表示反對的情況下，受城東鎮政府脅迫、欺詐而簽訂空白協議，并非其真實意思表示，遂訴至南通經濟技術開發區人民法院，請求撤銷上述搬遷協議。
四、法院判決
一審法院認為:根據《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第十一條規定，人民法院審理行政協議案件，應當對被告訂立、履行、變更、解除行政協議的行為是否具有法定職權、是否濫用職權、適用法律法規是否正確、是否遵守法定程序、是否明顯不當、是否履行相應法定職責進行合法性審查。本案中，首先，為了轄區社會經濟發展，城東鎮政府作為具有能夠獨立承擔責任的基層政府，根據海安經濟技術開發區文件要求，在不違反法律、法規強制性規定的情況下，對轄區內的集體土地上房屋進行征收，并通過協議搬遷的方式進行，無違法之處。其次，城東鎮政府委托家順公司具體實施房屋征收工作，家順公司根據當地集體土地上村民房屋征收補償安置實施辦法中規定的補償范圍、方式、標準，在平等、自愿、協商一致的基礎上與謝某琴之間達成涉案房屋征收補償安置協議，內容真實有效，補償金額也超過了有資質的評估公司評估的金額，無侵害謝某琴家庭補償權益的情形，應當認定為合法有效。綜上，涉案協議簽訂主體合法，內容合法有效，無違法及明顯不當之處，應受法律保護。
關于謝某琴主張撤銷請求能否成立的問題。《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第十條第二款規定，原告主張撤銷、解除協議的，對撤銷、解除協議的事由承擔舉證責任。該解釋第十四條規定，原告認為行政協議存在脅迫、欺詐、重大誤解、顯失公平等情形請求撤銷，人民法院經審理認為符合法律規定可撤銷情形的，可以依法判決撤銷協議。本案中，謝某琴主張協議可撤銷的主要理由在于其認為其所簽訂的是空白協議、簽訂協議時受到脅迫，違背其真實意思表示等情形。首先，謝某琴簽訂協議之時，其與城東鎮政府之間就房屋征收的補償事宜達成了一致意見。從庭審查明的情況及城東鎮政府提供的簽訂協議的現場錄像來看，拆遷工作人員與謝某琴戶簽訂協議之時，協商確定了補償款總額，雖協議中分項明細是城東鎮政府在后期依據評估報告補填，但并不能否認雙方之間就補償總額達成的合意。而且，涉案協議簽訂之前，城東鎮政府已對相關的房屋狀況等進行了評估，并將評估報告單送交了謝某琴戶，保障了謝某琴的相關權益。其次，涉案協議簽訂之時并無證據證明謝某琴受到任何脅迫。根據城東鎮政府提供的簽訂協議現場錄像，涉案協議簽訂時，有界墩村委會工作人員、城東鎮政府工作人員及家順公司相關人員在場，簽訂協議過程中未見任何脅迫、威脅之情形。另外，如前所述，謝某琴應當對主張撤銷的事由承擔舉證責任，本案中，謝某琴雖然提供了視頻、報警記錄用于證明其主張的受到拆遷工作人員威脅、脅迫的情形，但謝某琴提供的證據均系在被訴搬遷協議簽訂之前形成，而內容是雙方就補償事宜協商過程中的爭執行為，且公安部門處警后并未發現其他異常情況，所以并不能證明拆遷工作人員在簽訂被訴搬遷協議時對謝某琴實施脅迫行為。再次，從協議的內容來看，補償分項內容如建安重置價補償額、超標自建房補償、附屬設施設備等補償額等均比評估報告中數額要高出很多，未損害謝某琴補償權益。最后，被訴搬遷協議雖由謝某琴及兒子黃某簽字摁印，沒有戶主黃某銀的簽名。但基于農村住宅“一戶一宅”的特殊性、不可分割性、家庭成員共同生活的特點，在搬遷實踐中，通常都是以戶為單位進行補償安置，協商時也通常是與戶代表進行協商并簽訂協議，所以，謝某琴及其兒子黃某的簽字、摁印行為應推定為代表該戶整體的意思表示。綜上，謝某琴主張撤銷協議的事由難以認定，本院礙難支持。
一審判決如下：判決駁回原告的訴訟請求。
二審法院認為：行政協議是行政主體為了實現行政管理或者公共服務的目標，與公民、法人或者其他組織協商訂立的具有行政法上權利義務內容的協議。行政協議同時具備行政性和合同性的特點。其中，合同性的特點強調行政協議應當體現平等、自愿、協商的特征。對此，《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第十四條規定，原告認為行政協議存在脅迫、欺詐，重大誤解、顯失公平等情形而請求撤銷，人民法院經審理認為符合法律規定可撤銷情形的，可以依法判決撤銷該協議。第二十七條第二款規定，人民法院審理行政協議案件，可以參照適用民事法律規范關于民事合同的相關規定。原《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規定，一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。就本案而言，城東鎮政府作為一級人民政府，為實現土地高效利用的行政目標，具有與房屋所有權人就房屋搬遷問題進行協商并確定雙方搬遷補償權利義務的職權。判斷被訴搬遷協議是否合法有效主要應當審查搬遷協議是否系謝某琴的真實意思表示。
眾所周知，在協議搬遷過程中，搬遷協議的達成往往不可能一蹴而就，需要經歷一個不斷磋商的過程。搬遷協議體現的是搬遷雙方就房屋搬遷及補償等自愿協商的最終結果，也是搬遷雙方進行協商的最終目的。因此，就判斷搬遷協議是否屬于被搬遷人真實意思表示而言，不能僅以搬遷人在協議簽訂時點是否對被搬遷人實施了欺詐、脅迫等非法行為為唯一依據，而應審查整個協議搬遷過程中，搬遷實施主體是否對被搬遷人實施了滋擾、脅迫、毆打等非法行為，且該行為足以影響被搬遷人在協議簽訂時的真實意思表達。具體到本案，為促成被訴搬遷協議的簽訂，城東鎮政府組織本單位工作人員、家順公司工作人員及村委會工作人員自2019年7月下旬至2019年8月11日進駐謝某琴家中。在此期間，謝某琴及家人多次明確反對拆遷工作人員入戶協商，但多名拆遷工作人員仍長時間滯留謝某琴家中，甚至深夜在謝某琴家中唱歌、進食，制造各種噪音干擾謝某琴及家人的正常休息。搬遷雙方還為此發生過肢體沖突，謝某琴之夫黃某銀多次向公安機關報警，甚至還有凌晨兩三點報警。生效判決亦已確認城東鎮政府于2019年7月17日至2019年8月11日期間實施的長時間滯留黃某銀家中、干擾黃某銀及其家人正常休息等滋擾行為違法。被訴搬遷協議雖然形成于8月13日，即與8月11日間隔一天，但搬遷工作人員在此前二十天左右的持續滋擾的違法行為以及黃某銀因不滿協商搬遷事宜而離開居所的事實，足以影響謝某琴在簽訂協議時的真實意思表達。謝某琴提出的2019年8月11日至8月13日相關搬遷工作人員一直滯留在謝某琴家中，以及謝某琴在簽訂協議時所作“黃某銀何時能回家”的表述亦能佐證謝某琴在簽訂協議時的心理狀態。謝某琴主張的是在受到脅迫、迫于無奈的情形下簽訂被訴搬遷協議的上訴理由具有事實根據，本院應予采信。城東鎮政府僅以協議簽訂時雙方比較平靜的事實主張被訴搬遷協議合法的理由不能成立，本院不予支持。一審法院以此為由所作駁回謝某琴訴請的判決錯誤，本院應予糾正。謝某琴的部分上訴理由成立，本院予以采信。
二審判決如下：
一、撤銷南通經濟技術開發區人民法院（2020）蘇0691行初410號行政判決；
二、撤銷海安市城東鎮人民政府與謝某琴、黃某于2019年8月13日簽訂的《海安市城東鎮房屋征收補償安置協議》。
五、律師評析
孫承龍律師認為：一審法院認為視頻、報警記錄不足以證明構成脅迫。二審法院則擴大審查，不僅審查簽訂協議的時間的表現，也審查到雙方協商的時間的情況。對于雙方協商的詳細過程予以查明，最終認定構成脅迫，撤銷了行政協議。
作者簡介
孫承龍 律師
現執業于北京盈科（合肥）律師事務所，以提供嚴謹、專業、高效的法律服務為執業要求，主辦過眾多疑難復雜案件、取得了良好的法律效果，維護了當事人的合法權益。多次接受安徽電視臺、安徽商報等媒體采訪。
●房屋拆遷置換補償合同案例范文
●房屋拆遷置換補償合同案例大全
●拆遷房屋置換協議
●房屋拆遷置換協議書范本
●拆遷房屋置換賠償標準
●拆遷置換房屋違約責任
●拆遷置換協議
●拆遷置換房屋是什么意思
●拆遷中房屋置換
●房屋拆遷置換比例
●鎮政府能否作為安置補償主體
●鎮政府能否作為安置補償主體
文章來源參考：【頭條】2025房屋拆遷置換補償合同案例大全，拆遷置換房屋違約責任本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：韓志海
內容審核：劉偉濤律師
電話：400-1598098 郵箱：[email protected] 地址：北京市朝陽區亮馬橋路甲40號二十一世紀大廈3層
