浙江義烏農村房屋拆遷補償2025,農村房屋買賣后的征收補償糾紛,法律分析：在確認雙方房屋買賣合同無效的前提下，將房屋增值部分及區位補償價的主要部分（通常是70%）支付給房屋的買受人。所以，關于農村房屋買賣合同衍生的很多問題中，當事人應該把握
法律分析：在確認雙方房屋買賣合同無效的前提下，將房屋增值部分及區位補償價的主要部分（通常是70%）支付給房屋的買受人。所以，關于農村房屋買賣合同衍生的很多問題中，當事人應該把握好法院在審理過程中的標準，進而從有利的角度提出訴求以保障自身利益的最大化。農村房屋買賣合同易發生糾紛的6大原因：
1. 合同主體不當：一方為本村村民，一方為非本村村民甚至城鎮戶籍居民；
2. 交易時間久遠：多為拆遷、騰退項目發生前多年；
3. 合同履行不及時：按照合同履行了出賣人交付房屋，買受人支付房款并入住，但未辦理房屋變更登記；
4. 訴訟性質一般為出賣人訴買受人房屋買賣合同無效；
5. 訴訟起因：土地增值以及土地征收、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；
6. 合同標的物現狀：未拆除或已被拆除。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
1、農村土地征收補償費用的性質和歸屬法律規定不明確。承包地之外的農村集體土地被征用，征收方向農村集體經濟組織支付地上附著物和青苗費補償費、安置補助費，其歸屬法律、法規沒有明確規定。由于農村土地權屬的立法界定不清，大量的補償費無法為農民所掌握，嚴重損害了農民的利益。依照現行法律規定，青苗補助費和地上附著物補償費應分配給該物的所有者，通常為農民個人所享有安置補助費國家規定應由集體經濟組織所享有，若農民自謀職業，應發給農民個人。但現行的立法模式并沒有為“集體”作出嚴格界定，現實中農村集體土地一般存在三種模式，即鄉鎮集體所有，村民委員會集體所有，村民小組集體所有。對所有權主體多級性和不確定性的規定，反而造成了集體土地所有權主體的虛位，導致了集體土地人人所有，卻人人無權。因為農村實行家庭承包經營為基礎，統分結合雙層經營體制以后，農村集體經濟組織大多解散，原來屬于鄉鎮、村集體經濟組織所有的土地已經分給各村內小組的農戶承包經營，而且當初分地的時候土地權屬登記手續大多不健全，在土地未被征收時這種潛在的權屬不清問題一般不太引人注意，但是當面臨補償金的時候，三個主體都爭搶土地補償金，即使屬于村內小組所有的土地被征收后，鄉鎮、村克扣、截留補償金的不正常現象大量存在，補償金落實到真正土地權利人手中的所剩無幾。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
【案情概述：宅基地買賣無效嗎？】
劉女士是浙江省義烏市某村村民。
1995年，劉女士的丈夫從本村趙姓村民手中購買一處院落，院落占地260㎡，房屋建筑面積128平米。
1996年又在原來的房屋上加蓋兩層共計384㎡，沒有辦理土地使用證過戶和房屋產權證，此后劉女士一家一直在此居住。
天有不測風云，1997年劉女士的丈夫不幸去世，劉女士艱難將兒子撫養成人。
2017年初政府征收劉女士所在的村子土地，劉女士沒有和相關部門達成補償協議。
5月的一天，原來賣房的趙姓村民突然闖入劉女士家中，告訴劉女士原來的房屋買賣合同作廢，可以給30萬賠償，不答應就帶人來拆房。
還沒等劉女士回過神來，第二天村書記帶人又到家里，明確告知原來房屋買賣合同無效，宅基地是趙姓村民的，按照村里的政策是誰的宅基地就給誰補償，且趙姓村民已經在杭州請了律師，杭州的律師認為劉女士所居住房屋的買賣屬于無效行為，現在趙姓村民已經和征收方簽了補償協議，所以村里這幾天就會來人拆房。
劉女士陷入了絕望之中，住了20年的房子說拆就拆，而且只給30萬，按照周邊的房價劉女士和兒子的基本居住根本無法保障！在受到賣房人和村干部的威脅后，劉女士帶著兒子連夜趕赴北京，經人介紹，她找到了擅長辦理重大疑難拆遷案件的北京在明律師事務所黃曉麗律師，請求律師一定要為她們母子維權。
黃律師接受委托后，對整個案件進行全面的分析，并根據自己的專業能力制定有效的維權方案。
短短1個月的內，劉女士在原有賠償基礎上又增加了一套房的補償，使得本案得到圓滿解決。
【辦案經過：維權五步走】
黃律師接手案件之后在短時間內一連啟動了五個程序：
首先向鎮政府和市政府分別發送律師建議函，先禮后兵，搭建溝通平臺；
其次信息公開相關征收信息，收集違法點；
第三針對村干部的威脅騷擾，郵寄聲明告知他們如果其私自拆除當事人的房屋屬于違法犯罪行為，并向當地公安部門提出人身財產保護申請；
第四針對斷水斷電行為啟動查處程序；
第五在當事人的院墻遭到偷拆之后啟動追責程序，對政府主管人員造成巨大壓力。
隨著相關程序的啟動，由于相關證據收集充分，案件證據力量對比已經明顯有利于劉女士母子。
2017年6月初，迫于壓力，相關部門主動找劉女士磋商補償事宜。
經過協商，劉女士高興的簽訂了征收補償安置協議：在原來30萬元現金的基礎上，另行補償面積為108㎡的安置房一套！
一個月，一套房，案件圓滿解決，這是拆遷維權案件代理中的“火箭速度”。
案件的快速解決需要律師強大的專業能力支持，需要對案件全面的控制力，需要對對手先人一步的行動力，更需要來自被征收人的充分信任與配合。
【宅基地買賣，沒規定說無效】
本案有一個關鍵問題就是：涉案房屋買賣合同是否有效？目前我國法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村私有房屋買賣以及農村私有房屋買賣合同應認定無效的明確規定。
我國目前的立法狀況是，《土地管理法》《民法典》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規定，但這些規定并未涉及農村私有房屋的買賣問題。
另外還有一些國家政策方面的規定，主要就是國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款：“農民的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
”這兩個國務院文件，不屬于法律或者行政法規，而且禁止的也是城市居民購買農村宅基地。
一、農村房屋買賣后拆遷補償款應當屬于誰根據我國法律規定，農村房屋及宅基地使用權只能在本村符合條件的村民之間轉讓，不能賣給非本村集體成員之外的人。如果賣給了本村符合條件的村民，房屋的拆遷補償款與原房主無關。如果賣給本村集體之外的人，則買賣合同無效，房屋拆遷款原則歸原房主所有，但如果買賣協議約定了房屋拆遷后所得補償款的歸屬，則應當履行約定。如果沒有約定，原房主應當歸還買方購房款，以及補償買方裝修、房屋價格上漲帶來的損失。拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。二、相關法律規定《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
法律分析：如果賣給符合村里要求的村民，房屋拆遷補償與原房主無關。如果賣給村集體以外的人，銷售合同無效，房屋拆遷款原則上歸原所有人所有。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
1、明確補償的對象與補償的范圍
(1)補償對象：房屋征收補償的對象是被征收房屋及其附屬物的所有人或產權人，其中包括代管人。代管人包括私有房屋的代管人和國家授權的國有房屋或附屬物的管理人即房地產管理局。
(2)補償范圍：
A、被征收房屋價值的補償;
B、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
C、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。對違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償，但對未超過批準期限的臨時建筑應給以適當補償。
這里需要特別注意的是，征收范圍確定后，凡對新建、擴建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋的行為，一律得不到任何補償。
2、合理選擇補償的方式
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條的規定：“征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換”。這兩種方式可以單獨使用，也可以結合使用。
3、重視征收房屋價格評估
(1)房屋征收估價的意義：A有利于房屋征收活動的有序進行。B有利于房屋征收主管部門加強管理。C有利于征收當事人加快協商進程。D有利于裁判及時處理糾紛
(2)房屋征收估價的范圍:房屋征收評估價格為被征收房屋的房地產市場價格，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非住宅房屋造成停產、停業的補助費以及被征收房屋室內自行裝飾裝修的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非非住宅房屋造成停產、停業的補助費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被征收房屋內自行裝飾裝修的補償金額，由征收人與被征收人協商確定，協商不成的，可以通過委托評估機構的評估價格來確定。
(3)估價的方法：市場比較法權重調整法
(4)估價的原則：獨立、客觀、公正、合法、自愿原則、回避原則、公示原則
(5)估價的程序：A選擇評估機構B實地勘察C確定價格D公示初步估計結果E對估計報告異議的復核F專家委員會技術鑒定
(6)如何完善評估機構：脫鉤，側重，領會，效率
4、認真簽訂《房屋征收補償安置協議》，及時對協議進行公證。
(1)簽訂的基本原則：A合法原則：程序，內容，形式均要合法。B平等協商原則
(2)主要條款：A標的物。B被征收房屋及安置房屋的面積、質量與四至。C安置與補償。D履行期限。E安置地點與面積。F安置房產權的歸屬。G違約責任。H當事人認為需要訂立的其他條款。
(3)協議的公證
5、目前在房屋征收補償糾紛中，有兩類問題最難處理：
(1)是如何認定被征收房屋的性質即是住宅用房還是營業性用房，性質不同補償標準不同，甚至差異非常巨大;
(2)是對被征收房屋承租人的權益保護問題。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國民法典》第五百九十三條當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定處理。
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