● 圣運(yùn)推薦：廠房拆遷與政府談判籌碼2025，養(yǎng)殖場遇到拆遷,如何補(bǔ)償:今日拆遷普法

一、廠房拆遷與政府談判籌碼2025,養(yǎng)殖場拆遷談判如何爭取最大利益

在養(yǎng)殖場拆遷談判中爭取最大利益，可以從以下幾個方面著手：

一、了解相關(guān)法律法規(guī)

在拆遷談判前，應(yīng)充分了解《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》等相關(guān)法律法規(guī)。這些法規(guī)明確規(guī)定了拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?biāo)準(zhǔn)和程序，為談判提供了法律依據(jù)。

二、準(zhǔn)備充分的證據(jù)材料

養(yǎng)殖場規(guī)模、設(shè)施、養(yǎng)殖種類及數(shù)量等詳細(xì)情況，以證明養(yǎng)殖場的實(shí)際價值。

養(yǎng)殖場的經(jīng)營許可證、稅務(wù)登記證等相關(guān)證件，以證明養(yǎng)殖場的合法性。

養(yǎng)殖場的財(cái)務(wù)報(bào)表、銷售記錄等，以證明養(yǎng)殖場的經(jīng)濟(jì)效益和停產(chǎn)停業(yè)損失。

三、制定合理的談判策略

提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但要避免讓對方認(rèn)為是在漫天要價。可以根據(jù)養(yǎng)殖場的實(shí)際價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等因素，制定一個合理的補(bǔ)償預(yù)期。

避免在談判剛開始就與拆遷方產(chǎn)生對抗情緒，保持友好協(xié)商的態(tài)度，以利于談判的順利進(jìn)行。

集中精力到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上，如地的補(bǔ)償、地上附著物的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償以及合理的拆遷費(fèi)用等，而不要過于關(guān)注補(bǔ)償總額。

四、選擇合適的談判地點(diǎn)和時間

盡量爭取對自己有利的談判地點(diǎn)和時間。可以選擇在養(yǎng)殖場現(xiàn)場進(jìn)行談判，以便更直觀地展示養(yǎng)殖場的實(shí)際情況和價值。同時，要避開養(yǎng)殖場忙碌的時間段，以確保談判雙方能夠充分溝通和協(xié)商。

五、尋求專業(yè)支持

在談判過程中，可以聘請專業(yè)律師或評估機(jī)構(gòu)提供支持和建議。他們可以幫助分析法律法規(guī)、評估養(yǎng)殖場的實(shí)際價值以及制定合理的談判策略，從而增加談判的籌碼和勝算。

綜上所述，通過了解相關(guān)法律法規(guī)、準(zhǔn)備充分的證據(jù)材料、制定合理的談判策略、選擇合適的談判地點(diǎn)和時間以及尋求專業(yè)支持等措施，可以在養(yǎng)殖場拆遷談判中爭取到最大利益。

二、養(yǎng)殖場遇到拆遷,如何補(bǔ)償

養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償一般而言主要是安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等。養(yǎng)殖場(魚塘、蝦池、養(yǎng)豬、羊、牛、雞等)的征收補(bǔ)償一般包括四方面：（1）地的補(bǔ)償；（2）地上附著物的補(bǔ)償；（3）停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償；（4）合理的拆遷費(fèi)用。地的補(bǔ)償一般包括：(1)征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償(2)征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。對地上附著物的補(bǔ)償，有房屋的，最低補(bǔ)償建筑成本價；有果樹的，按照是否是盛果期果樹大小的市場價給予補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償一般而言可以依照自己前三年的年均收入衡量自己的停產(chǎn)停業(yè)損失。養(yǎng)殖場拆遷時，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償養(yǎng)殖場一定的合理的搬遷費(fèi)用，例如搬遷自己各種設(shè)備、動物等所需的合理費(fèi)用。【法律依據(jù)】《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》第二十五條，因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域；或者因?qū)ξ廴緡?yán)重的畜禽養(yǎng)殖密集區(qū)域進(jìn)行綜合整治，確需關(guān)閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補(bǔ)償。

三、養(yǎng)殖場遇到拆遷怎么去補(bǔ)償

養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償一般而言主要是安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等。

養(yǎng)殖場(魚塘、蝦池、養(yǎng)豬、羊、牛、雞等)的征收補(bǔ)償一般包括四方面：

（1）地的補(bǔ)償；

（2）地上附著物的補(bǔ)償；

（3）停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償；

（4）合理的拆遷費(fèi)用。

地的補(bǔ)償一般包括：

(1)征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償

(2)

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

對地上附著物的補(bǔ)償，有房屋的，最低補(bǔ)償建筑成本價；有果樹的，按照是否是盛果期果樹大小的市場價給予補(bǔ)償。

停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償一般而言可以依照自己前三年的年均收入衡量自己的停產(chǎn)停業(yè)損失。

養(yǎng)殖場拆遷時，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償養(yǎng)殖場一定的合理的搬遷費(fèi)用，例如搬遷自己各種設(shè)備、動物等所需的合理費(fèi)用。

一、樓房拆遷和平房拆遷補(bǔ)償

拆遷補(bǔ)償與征地補(bǔ)償是不一樣的，拆遷補(bǔ)償主要是指對房屋征收的補(bǔ)償，主要適用于農(nóng)村房屋和城市房屋等征地補(bǔ)償是指對土地征收的補(bǔ)償，主要適用于農(nóng)村集體土地的征收等，這是兩種不同的情況。

房屋拆遷補(bǔ)償主要包括了四個方面：

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

(四)市、縣級人民政府制定補(bǔ)助和獎勵辦法對被征收人給予的補(bǔ)助和獎勵。

征地補(bǔ)償也是四個方面：

(一)土地補(bǔ)償費(fèi)(二)安置補(bǔ)助費(fèi)(三)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)(四)對被征地農(nóng)民的社保補(bǔ)貼。

二、征地補(bǔ)償應(yīng)該怎么處理

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》第二十五條，因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域，或者因?qū)ξ廴緡?yán)重的畜禽養(yǎng)殖密集區(qū)域進(jìn)行綜合整治，確需關(guān)閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補(bǔ)償。

四、養(yǎng)殖場遇到拆遷時要注意哪幾點(diǎn)

最新修訂的《土地管理法實(shí)施條例》出臺，與我們被拆遷人的拆遷問題息息相關(guān)，其中第三十二條要求申請征收土地的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)及時落實(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅以及其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用、社會保障費(fèi)用等，并保證足額到位，專款專用。有關(guān)費(fèi)用未足額到位的，不得批準(zhǔn)征收土地。養(yǎng)殖場明顯屬于本條規(guī)定中的“其他地上附著物”，關(guān)于“其他地上附著物”很多法律沒有直接規(guī)定，主要有地方法規(guī)和政策規(guī)定，那么養(yǎng)殖戶要注意那幾點(diǎn)呢？

一、要堅(jiān)持進(jìn)行評估

評估可以說是確定補(bǔ)償數(shù)額的重要一步，但很多拆遷方會選擇直接給一個價格了事，不進(jìn)行評估，那這對養(yǎng)殖戶來說不僅不公平，還會造成巨大損失。在評估中要了解評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)是否合法，是否具有營業(yè)執(zhí)照，了解評估人員是否有評估證書。如果發(fā)現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員不具有相應(yīng)資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門舉報(bào)。同時要積極參與評估機(jī)構(gòu)的選定，根據(jù)法律，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；如果選定不成，可能由有關(guān)部門指定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)積極參與選定，因?yàn)槿绻捎嘘P(guān)部門指定評估機(jī)構(gòu)，很可能不利于獲得合理補(bǔ)償。

二、要確保養(yǎng)殖場建筑合法

確保養(yǎng)殖場建筑合法，是提高補(bǔ)償價格重要的一點(diǎn)，不要覺得自己沒有經(jīng)過審批經(jīng)營很多年也沒出事，就沒有問題，因?yàn)楹芏嗖疬w方雖然平時不會來調(diào)查廠房是否屬于違建，但征收拆遷一旦發(fā)生，為了節(jié)約成本，會將廠房認(rèn)定為違建以降低補(bǔ)償價格，這極大影響了被拆遷人的權(quán)益，所以能辦的證一定要及時辦，能補(bǔ)的一定要抓緊補(bǔ)。

三、做好取證工作

上條雖然強(qiáng)調(diào)了養(yǎng)殖場建筑合法的重要性，但這不意味著違建的養(yǎng)殖場一定沒有補(bǔ)償，因?yàn)槲覈蠖鄶?shù)養(yǎng)殖場都會存在手續(xù)不全的問題，那么一旦拆遷方以此為由要認(rèn)定違建或者強(qiáng)拆，一定不要驚慌，保存好違建認(rèn)定和強(qiáng)拆通知，同時整理好自己經(jīng)營多年和當(dāng)時建造合法的證據(jù)，及時聯(lián)系律師，律師會針對違建認(rèn)定和強(qiáng)拆通知作出復(fù)議和訴訟。同時要在養(yǎng)殖場附近裝好攝像頭，記錄好可能發(fā)生的偷拆或者強(qiáng)拆。

五、拆遷養(yǎng)殖場怎么維權(quán)是正確的？

一、拆遷養(yǎng)殖場怎么維權(quán)是正確的？

遇到房屋拆遷，如果補(bǔ)償不合理，我們通常可以用到這樣一些維權(quán)方式。

1、聽證，在擬訂補(bǔ)償安置方案公開發(fā)布并征求意見時，我們可以申請聽證，提出維權(quán)意見。

2、評估報(bào)告復(fù)核和鑒定，在收到評估報(bào)表后，如果當(dāng)事人對評估結(jié)果不滿意的，可以申請10日內(nèi)向房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評估專家委員會申請鑒定。

3、申請行政復(fù)議，根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請。

4、提起行政訴訟。當(dāng)事人對房屋征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的，可以提起行政訴訟。

二、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问桨ㄊ裁矗?/p>

房屋拆遷補(bǔ)償形式有以下三種：

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

是指拆遷人用異地或者原土地上再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換對于拆遷人來說有影響余房率的負(fù)面作用，但是有利于保護(hù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)和其他合法權(quán)益，也是與住房制度改革的大趨勢相符合的。另外，拆除地上附屬建筑物也不實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但要付給被拆遷人拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、作價補(bǔ)償。

指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

作價補(bǔ)償是拆遷人樂于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產(chǎn)開發(fā)初始投資過大。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補(bǔ)償相結(jié)合。

指在拆遷補(bǔ)償中，對被拆除的房屋一部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一部分實(shí)行作價補(bǔ)償。

在拆遷養(yǎng)殖場的時候，可以由被拆遷的行政相對人和實(shí)施拆遷行為的行政機(jī)關(guān)之間就主要的拆遷補(bǔ)償問題等協(xié)商達(dá)成一致，如果是協(xié)商一致的，那么就可以簽訂書面的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，如果是未達(dá)成一致的，那么就只能通過復(fù)議或者是訴訟的方式來解決。

六、拆遷養(yǎng)殖場，最終補(bǔ)償獲益者是誰？

拆遷實(shí)踐中，關(guān)于養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償?shù)募m紛不少。

因?yàn)轲B(yǎng)殖場拆遷一般涉及金額利益比較大，且大多涉及到多方主體參與，所以關(guān)于養(yǎng)殖場的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的利益歸屬糾紛相對于一般的拆遷要復(fù)雜得多。

對于當(dāng)事主體，其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和損失也會更大。

而在養(yǎng)殖場拆遷糾紛中占比比較大的是：因?yàn)轲B(yǎng)殖場大多是合伙或者聯(lián)營企業(yè)，涉及多方參與人，所以對于拆遷補(bǔ)償款最終該歸誰的問題引發(fā)了大量糾紛。

北京在明律師事務(wù)所紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師就接手了這樣一起養(yǎng)殖場的拆遷訴訟代理案件。

百轉(zhuǎn)千回，紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師以勝訴實(shí)例來告訴你：對于養(yǎng)殖場的拆遷補(bǔ)償，誰將是最后的補(bǔ)償利益獲得者。

案情概述

張某個人獨(dú)資經(jīng)營大自然養(yǎng)殖場企業(yè)，后遇拆遷。

作為承包方的張某，對大自然養(yǎng)殖場有合法的土地承包經(jīng)營權(quán)。

經(jīng)營期間，張某與金某之間具有合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系，但直至拆遷之時，金某對屬于拆遷范圍的大自然養(yǎng)殖場并沒有任何權(quán)利。

后在2002年12月25日由村委會蓋章、村長簽字以及相關(guān)民事裁判證明：張某與李某之間具有轉(zhuǎn)包關(guān)系，也具有聯(lián)合經(jīng)營關(guān)系。

2003年張某將一部分土地轉(zhuǎn)包給李某，雙方簽訂了《荒山轉(zhuǎn)包合同書》、《荒山聯(lián)合開發(fā)、經(jīng)營合同書》。

據(jù)此能證明張某仍對大自然養(yǎng)殖企業(yè)具有承包經(jīng)營權(quán)，且對其中的部分面積承包屬于獨(dú)立經(jīng)營。

照此推論，按照相關(guān)的法律法規(guī)可以得出這樣一個結(jié)論：即，對于大自然養(yǎng)殖場的拆遷，張某作為養(yǎng)殖場個人獨(dú)資企業(yè)的投資人，依法享有所有個人所有權(quán)，其合法權(quán)益應(yīng)得到保護(hù)。

對于養(yǎng)殖場征收拆遷的協(xié)商事宜，張某是合法合格的參與主體。

且在2011年5月30日，張某與李某簽訂協(xié)議明確由張某與動遷辦進(jìn)行談遷。

其后拆遷的相關(guān)文件及過程均由張某參與并簽字。

多年來并無爭議。

但是，問題還是來了：到了養(yǎng)殖場拆遷的補(bǔ)償階段，拆遷方直接將全部補(bǔ)償款分發(fā)給了李某。

其依據(jù)是在李某與張某的轉(zhuǎn)包合同中明確約定，如遇政府征收，土地補(bǔ)償款全給李某。

這讓張某傻眼了，自己所有的身家財(cái)產(chǎn)都在養(yǎng)殖場里，且一直合法經(jīng)營。

可最后的補(bǔ)償款卻全部給了別人，這換誰也是無法承擔(dān)的。

隨后，李某委托了紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師開始了訴訟維權(quán)。

勝訴結(jié)果

紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師接手案件后，發(fā)現(xiàn)原告(張某)具有合法的補(bǔ)償主體權(quán)利，且從始至終從未與任何單位達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，相關(guān)征收部門也沒有對原告承包地的補(bǔ)償安置履行認(rèn)定法定征收程序，被告事實(shí)征收不符合征收實(shí)體要件，違反法定程序。

以此推理，其后的對李某的轉(zhuǎn)包合同認(rèn)定也不具有合法性……

在上述理論基礎(chǔ)上，紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅提供了相關(guān)的證據(jù)材料，完美佐證了羅列的事實(shí)。

該案經(jīng)過兩審，法院最終支持了張某的訴訟主張，張某權(quán)益得到保護(hù)。

律師評析

涉及養(yǎng)殖場等企業(yè)的征收拆遷，必然會涉及多方利益主體。

且在長期的經(jīng)營過程中，不免會與第三方簽署不同種類的合同。

一遇拆遷，各方利益主體必然會用各種合同來分一杯羹，爭奪拆遷補(bǔ)償款。

這其中不乏會有個別商戶與拆遷方惡意串通來損害原權(quán)利人的補(bǔ)償利益。

面對這樣的問題，紀(jì)、肖律師要提醒各被拆遷企業(yè)主的是：能獲得最終拆遷補(bǔ)償利益的人，必然是企業(yè)的合法權(quán)利人。

這就要求各企業(yè)主在經(jīng)營企業(yè)過程中，根據(jù)相關(guān)法律和政策的要求，辦理好各類經(jīng)營手續(xù)。

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文章來源參考：【頭條】2025廠房拆遷談判技巧，拆遷談判能多得到多少利益

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投稿：方夢

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