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一、房屋買賣補充協議拆遷補償2025,城鎮居民到農村買房，房屋買賣合同是否有效征收拆遷補償歸誰

城里人到農村買房，能不能買，利益是否收到保護

二、城鎮居民農村買房合同無效,可否取得該房屋拆遷補償款?

裁判要旨

城鎮居民購買農村房屋，買賣合同因違反法律法規的性強制性規定而無效，對于買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用，出賣人僅有權要求分割基于宅基地使用權產生的拆遷補償款，對于拆遷款的其他部分不得再主張權利。

案情簡介

一、房山區城關街道辦事處X村X街X條X號（即案涉房屋）是村委會于1996年11月份批給王建安的宅基地。2000年4月7日，王建安與宋民簽訂房屋買賣協議，將案涉房屋以86000元的價格賣給宋民。經查，協議簽訂時，宋民系城鎮居民，2001年10月18日，宋民將戶籍遷入案涉房屋。

二、2013年11月案涉房屋項目進入拆遷，回遷面積160平方米，宋民與村委會簽訂拆遷補償安置協議，約定村委會支付拆遷補償款共計709270元，其中宅基地區位補償價300000元，房屋重置成新價217353元、裝修及附屬物補償價93810元、周轉費60000元、搬家補助費3472元及其他費用。此外，村委會支付宋民提前搬家獎、獨生子女家庭獎勵、房屋安全拆除獎、二次搬家補助費等款項共計126472元。

三、2013年12月，王建安向法院起訴，要求確認王建安與宋民房屋買賣合同無效，并要求宋民支付差錢補償款200000元及回遷安置面積80平方米。

四、北京市房山區法院經審理認為，宋民無權享有案涉房屋的宅基地使用權，案涉房屋買賣合同應屬無效，宋民取得的差錢補償款中應由王建安的份額，最終判決王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效，宋民支付王建安拆遷補償款中的宅基地區位補償款9萬元，駁回王建安的其他訴訟請求。

裁判要點

本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集體經濟組織成員資格，依照我國相關法律規定其無權取得案涉房屋所在地的集體土地使用權，因此，法院判決認定王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效。

根據我國法律規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案宋民因案涉房屋拆遷取得拆遷補償款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用權，該權利仍歸王建安所有，因此，王建安有權要求分割基于宅基地使用權產生的拆遷補償款，而對于拆遷款的其他部分，仍應歸宋民所有，王建安無權主張權利。

實務經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

城鎮居民購買農村房屋，買賣合同因買受人不屬于房屋所在地集體經濟組織成員而被判無效，此時買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用并不需要全數返還給出賣人。相反，此種情況下法院通常會認定出賣人負主要責任，僅有權要求分割基于宅基地使用權產生的拆遷補償款，對于拆遷款的其他部分不得再主張權利。

相關法律法規

《最高人民法院關于當前民事審判工作中的若干具體問題》

七、關于涉農案件的審理問題

第二，關于農村房屋買賣問題。這是社會主義新農村建設中的重大問題，這個問題比較復雜，我們的總體意見是，要密切關注國家相關政策規定，在非試點地區，對于農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織成員的，應該依法認定合同無效。但是可以探索合同無效后的損失范圍和過錯比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。

法院判決

本院認為：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。原告與被告于2000年4月7日簽訂房屋買賣協議時，被告不屬于X村集體經濟組織成員，雖然簽訂協議后，被告及其家人已經將戶口遷入X村，但結合本院對X村村委會的調查及X村集體經濟組織成員認定標準，宋民及其家屬不屬于X村集體經濟組織成員，且涉訴宅院亦未經縣級人民政府土地行政管理部門變更登記為宋民，其無權享有X村X街X條X號的宅基地使用權，故原告要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求，理由正當，本院予以支持。

無效的合同自始沒有法律效力，合同無效后，因該合同取得的財

三、農村房屋買賣后拆遷補償應當歸誰

歸賣方所有。根據我國法律，農村房屋、宅基地使用權只能在符合村里條件的村民之間轉讓，不能賣給村集體成員以外的人。如果賣給符合村里要求的村民，房屋拆遷補償與原房主無關。如果賣給村集體以外的人，銷售合同無效，房屋拆遷款原則上歸原所有人所有。但是，買賣協議約定房屋拆遷后補償款歸屬的，應當履行協議。如無約定，原業主應退還購房人購房款，并賠償購房人因裝修、房價上漲造成的損失。

一、農村宅基地房屋繼承條件是什么

農村宅基地房屋繼承條件是，宅基地使用權和地上房屋所有權。農民只有宅基地的使用權，土地屬于農村集體。建在宅基地上的房屋屬于公民個人財產，可繼承。繼承人是集體經濟組織成員，符合宅基地申請條件的，經批準后可以取得繼承房屋的宅基地；不符合申請條件的，可以把房子賣給村里其他符合申請條件的村民。不愿出售的，房屋不得翻建、改建、擴建。處于不可居住狀態時，宅基地由集體經濟組織收回。

二、農村房買賣合同有效判決

在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當相關法律的規定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規定。

【本文關聯的相關法律依據】

根據《中華人民共和國土地管理法》第三十六條的規定，農村宅基地是專門給農村集體成員解決住房問題，帶有福利性質的一種土地使用權，只有農村村民才可以享受，宅基地使用權不能進行自由買賣，只允許集體組織內部成員間進行調劑。

法規有效性校驗：2024年6月17日

四、城里人買農村房面臨拆遷怎么賠償

城市居民到農村購買宅基地房屋具有一定的普遍性，遇到拆遷時，原房主由于當前市場拆遷價格的上升，而直接反悔起訴到法院要求分得補償款的情況比比皆是。有人問律師，實踐中，該怎樣解決才算公平呢？首先，最高人民法院召開了全國法院民事商事審判的工作會議，其中關于農村宅基地買賣的案件問題，宅基地房屋買賣合同是否有效，區分了試點地區和非試點地區。在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。而在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，一般情況下被認定為無效。所以，宅基地房屋買賣合同是否有效，務必首先要看在試點地區還是非試點地區，之后再做判斷。其次，涉及到農村宅基地或者農村集體經營性建設用地等民事糾紛案件，當事人主張利潤分配等合同權利的，應當提供政府部門3點要求的審批文件或者證明：①土地利用規劃；②建設用地計劃；③優先滿足集體建設用地。沒有提供上述手續或者雖然提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前涉案土地性質仍然未變更為國有土地的，所涉及相關合同按照無效處理。城鎮戶口名下的農村房子拆遷如何補償1、農村的房屋，是和宅基地一起進行轉讓的；2、宅基地的轉讓，必須是符合申請條件的本村集體內的成員，才能受讓；3、城鎮戶口，不能受讓農村的宅基地以及地上的建筑物。法律依據：《土地管理法》農村宅基地上的民房，只能是同村集體內的農民互相購買。你這種情況，在農村買到只能是小產權房，即也許可以弄到房產證，但不會有土地使用權證。沒有法律保障，會有風險。房屋買賣契約書和公證書可以證明房產的權屬，但無法證明土地的權屬。

五、外地人在農村買房子動遷補償一樣嗎

法律分析：不一樣的，如果外地人買的城中村房屋是具有合法產權的，征收土地時，可以獲得房屋價值的補償，但征地補償款不能獲得。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

六、農村房屋買賣拆遷補償應歸誰所有

歸賣方所有。根據我國法律，農村房屋、宅基地使用權只能在符合村里條件的村民之間轉讓，不能賣給村集體成員以外的人。如果賣給符合村里要求的村民，房屋拆遷補償與原房主無關。如果賣給村集體以外的人，銷售合同無效，房屋拆遷款原則上歸原所有人所有。但是，買賣協議約定房屋拆遷后補償款歸屬的，應當履行協議。如無約定，原業主應退還購房人購房款，并賠償購房人因裝修、房價上漲造成的損失。

一、農村房屋買賣合同怎么寫才合法

甲方（賣方）：身份證號：

乙方（買方）；身份證號：

（一）甲方自愿將坐落在市鎮村號（自建住宅）的房屋，東至南至西至北至建筑面積平方米，出售給乙方。

（二）甲、乙雙方議定的上述房屋成交價格為人民幣（大寫）共萬仟佰元（小寫元），乙方在年月日前，一次付給甲方。

（三）雙方同意于年月日由甲方將上述房屋交付給乙方。

（四）甲方保證上述房屋產權清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛，由甲方責任。甲方應協助乙方辦好過戶手續。

（五）辦理房屋過戶手續所繳納的稅費，由方負擔。

（六）本協議經雙方蓋章后，經房地產交易主管機關審核后，上述房屋產權歸乙方。

（七）甲、乙雙方同意上述協議，各無異議，不得反悔。

（八）本協議一式三份，甲、乙、中證人各執一份。

甲方（簽字）：章

乙方（簽字）：章

中證人（簽字）：章

年月日

二、農村房子怎樣買賣合法

1、購房者主體資格合法。農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。

3、購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

4、買賣經過村民委員會同意。這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。

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投稿：賀婷夢

內容審核：李娜娜律師